深圳二手房买卖合同纠纷中的魔鬼细节（中篇）

六、贷款承诺函的有效与否，需要由银行方面确认。
基本上按揭贷款银出具的贷款承诺函中，均有什么情况下无效的说明，一般都会声明如双方虚构交易背景，虚增成交价格，提供虚假资料，涉嫌欺诈行为导致贷款不能发放的，贷款承诺函无效或银行有权终止履行承诺。很多卖家在发现买家虚增交易价格办理高贷或有提交假的离婚证申请贷款后，认为自己已经有确实充分的证据证明买家骗贷，就以买家存在贷款承诺函上声明无效的情况，买家也没有在规定时间内选择一次性付款，构成违约为由解除合同。
而在诉讼过程中卖家只能举证证明自己知晓的买家虚增成交价格或提供假结婚证的情况，却不能提供银行方面已经确认贷款承诺书已经无效的证据，此时法院是不认可卖家的理由的，因为一般情况下均是因为房价上涨，卖家想借此违约才找的这个理由。依据双方的买卖合同，买家在接到银行贷款不能的通知后还有一次性付款履行合同的机会，有些是卖家在配合买家完成高贷后因为房价上涨，而找银行投诉双方有高贷行为，这贷款不能的法律后果也不能只让买家承担。此种情况下，卖家需要有确实充分的证据证明，银行是什么时候通知买家贷款承诺函无效的，这是起算买家什么时候一次性付款的时间点，没有这个证据，直接解约反而是违约。
在这个过程中，买家有一个细节要注意，就是贷款承诺函依据交易惯例是不会在买家手里面，业主的房产有抵押的时候一般会在担保公司手里，依据惯例担保公司看到贷款承诺函才会开始赎楼，在卖家无抵押红本在手的情况下，贷款承诺书会在中介手里面，中介需要把承诺书交给业主确认。
正常的时候，买家是看不到原件的，只是银行贷款经理发照片给中介，中介再发照片给买卖双方，如果出现纠纷，买家就一定要先落实贷款承诺函，是不是已经从银行里面发出。碰见多个纠纷，开庭的时候，买卖双方和中介手中只有照片，三方均不知道原件在谁手里，法院发函给银行才发现贷款承诺函还在银行手里，中介公司没有人去领取，此时因为卖家已经反复投诉银行，银行在说明中会说是自己发现了买家提交的贷款资料有问题，虽然初次审批通过，但是没有正式出具已经撤回，买卖双方可以依据真实的资料再次申请贷款。
写下这一段就是要告诉买家，在提起诉讼前，只有手机中以照片形式出现的贷款承诺函是远远不够的，一定要落实好原件在谁手里面，原件如果一直在银行在法律意义上贷款承诺函有可能你真的还没有取得。
七、买家虽然承担赎楼费，但赎楼是卖家的合同义务。
双方在房屋买卖合同中约定，业主实收买家出赎楼费，但是这并被改变赎楼是卖家的主要合同义务，简单点理解就是“你请客，我买单”。
通常情况下双方都会选择二笔款赎楼，所谓二笔款赎楼就是卖家在买家按揭银行也需要自己申请一笔短期贷款用来赎楼，而此时担保公司的作用，就是给业主的该笔短期贷款提供担保服务，这是业主的一笔贷款，另外的一笔是买家申请的按揭贷款，交易过程中在买家的按揭贷款银行产生上述二笔贷款，故称之为二笔款赎楼。所谓的额度赎楼就是担保公司给业主提供担保，由业主向买家按揭银行申请一笔短期贷款用来赎回自己的房产。所谓担保公司的赎楼额度不够，指的是担保公司在合作银行的担保授信额度用完或剩余的额度不足，此时换一家担保公司就可以的。当然担保公司提供担保服务需要收取相应的费用，这就是担保赎楼费。
因为在选择二笔款赎楼的时候，卖家需要有一个短期贷款行为，这对卖家的信用也是有要求的，信用太差银行不会批准短期贷款，此时再换成现金赎楼方式就是担保公司有自有现金替业主赎楼，担保公司也会要求卖家向担保公司提供相应的担保，不然现金赎楼他们也不会做。为什么，因为怕自己垫钱赎楼后，房产被业主的债权人查封导致自己有损失，对于征信太差的客户这样的风险是存在的。
很多人不了解赎楼过程中的这些法律关系，会因为担保公司和银行之间的授信额度问题发生纠纷，其实没必要，换个担保公司或直接采用现金赎楼方式就可以了。同时也需要提醒下卖家，在卖房前也是需要核实下自己的征信情况的，征信太烂，赎楼不能，会被买家追究违约责任。不要想当然的认为，合同约定业主实收，赎楼过程就和业主无关全是买家的责任，记住这是“请客的是业主，买家只负责买单”，赎楼的合同义务始终是业主的。
顺便说下一笔款赎楼，现在为了交易安全很多银行已经没有这样的操作方式了，但是深圳有几家小银行还在做。主要就是不需要卖家向银行申请短期贷款，而是直接用买家申请的按揭贷款来赎业主的房产。好处就是一次性审批完成，少了短期利息费用，交易的流程也会快点。缺点是，房产没有过户买家就要开始月供，一旦替业主赎楼成功房产过户不能，主要有业主一房二卖、恶意抵押或被其他债权人查封，买家的损失会非常的大。为了节省点短期贷款利息，真没有不要冒这么大的风险。需要说明的是，双方在赎楼过程中选择一笔款赎楼的方式，赎楼的合同义务此时部分转移给了买家。
双方在买卖合同中关于税费承担部分约定的“短期利息”，指的是在采用二笔款赎楼时，业主为了赎楼申请短期贷款时所产生的利息，很多业主把这理解为合同签定后到赎楼完成前，自己月供部分包含的那一部分供楼利息，要求买家承担。这个问题已经有很多业主咨询过我了，再此一并予以说明，千万不要理解错了，导致无谓的争执。
总结一下就是，买家贷款不能后还可以选择一次性付款购买房产，卖家委托担保公司赎楼不能后，也可以自己直接赎楼。
提醒下买家，不要发现卖家在合同约定时间内没有委托担保公司赎楼就认为卖家就一定违约了。卖家要是征信太差，没有担保公司愿意接受委托，业主只要自己如期赎楼，继续履行合同还是没有问题。此时买家只能发函催告，而不能因为业主没有按时委托担保公司赎楼而解除买卖合同。
八、网签合同录入并不生效，生效时间看落款时间，网签递件不等于过户完成。
很多人对于网签合同的生效时间是理解错误的，大部分的中介会告诉买卖双方网签合同在限购政策前已经录入，不受政策影响。实际上却不是这样的，网签合同的录入时间、打印时间和双方签订确认时间均必须在限购政策前，才不受限购政策的影响。
在深圳有二种录入网签合同的方式，一种方式是在业主房产解除抵押或查封以后，由中介公司通过其公司系统联网登记中心数据库录入；第二种方式是买卖双方通过深圳市规划和国土资源委员会网站提供的二手房自助交易合同打印系统录入。
这二种录入方式有个很大的区别，就是选择自助交易录入的方式时，不需要考虑业主房产有无抵押或查封状态。因此为了避免在中介处签订二手房买卖合同后，深圳市出台新限购政策对交易产生不利影响，可以在签订二手房买卖合同中介版本的同时一并采用自助形式录入网签合同打印出来，并由双方签字确认。
深圳二手房网签合同打印出来时合同下方会显示二个时间，分别是录入时间和打印时间，如果显示是在2016年10月4日录入的，但是显示的打印时间是2016年10月5日之后，该网签合同生效的实际上是在2016年10月5日以后，因为你必须先打印，买卖双方才能在合同上签字确认，也就是说没有在限购当天打印该合同则买家仍然受新限购政策的影响。
在北京或上海等城市，二手房网签合同有限制卖家另行出售的功能，也就是一旦买卖双方通过中介的系统录入了网签合同，在该网签合同没有被撤销以前，登记中心的系统不再接受业主发起的和另外买家签署网签合同的请求，而撤销网签备案需要双方共同申请或由中介公司通过中介的系统申请撤销。在深圳二手房网签合同目前还没有这样的功能，业主可以同时发起几个网签合同，也就是说业主一房二卖是很方便，要想阻止业主一房二卖可以事先约定办理预告登记，但是深圳有个规定申请预告登记的前提是业主红本在手没有抵押。
打印网签合同并递交手续给登记中心并取得收文回执不等于过户完成，买家在没有拿到房产证以前，随时都会发生状况，如被其他人查封，买家要留意其中的进度，发现出现问题后要及时采取法律措施维护自己的合法权益。
九、网签合同的价格依法应是合同实际成交价。
为加强税收征管，打击通过签订“阴阳合同”逃税，深圳市对二手房交易实行计税参考价格的征收方式。计税参考价格由市国土房产评估发展中心根据房地产市场交易情况定期更新。深圳调整过户计税评估价，最近调整时间分别为2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日、2016年4月1日、2016年11月8日。最近间隔频率是半年调整一次。深圳豪宅标准的历年调整时间2011年5月1日，2013年9月1日，2015年10月1日，间隔时间为2年左右。
纳税人申报的二手房买卖成交价格高于或等于计税参考价格的，以纳税人申报的不含税成交价格作为计税价格征税；纳税人申报的二手房买卖成交价格低于计税参考价格的，以不含税的计税参考价格作为计税价格征税。不含税成交价格是指不含增值税的成交价格。
重点说下深圳二手房交易过程中的个人所得税，个人所得税在申报纳税时可以由纳税申报人选择纳税方式，一般情况下大家选择的是核定征收，因为核实征收需要提供有房产原值凭证和费用凭证，这些票据不是每家都保留的很齐全。
1.核定征收方式：应纳个人所得税＝计税价格×1％（或非普通1.5％、拍卖房3％）个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房为1％，非普通住房或非住宅类房产为1.5％，拍卖房为3％。
2.核实征收方式：应纳个人所得税＝（计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用）×20％。个人所得税采用核实征收方式的，有房产原值凭证，又有费用凭证的，由纳税人先到房产所在地主管税务机关办理核实手续。
3.根据财税字〔1999〕278号文，对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
在这里需要特别说明，经本人专门在微博上向深圳市地税局核实，在深圳赠与和继承方式得来的房产，出售时也可以选择核定的征收方式，不是网上大家都在传的继承和赠与方式得来的房产再次出售时必须按照差额的20%缴纳。还有接受赠与人或继承人出售房产税满足满五家庭唯一的条件时，也是可以根据财税字〔1999〕278号文免征个人所得税。
为什么要单独写下纳税应是合同成交价，是因为最近在朋友圈有这些中介或担保公司的人写文章，称买卖双方签订网签合同时，过户价格必须是政府规定的计税指导价，还专门在文章中揶揄按照合同真实成交价纳税的买卖双方。正所谓劣币驱逐良币，这是无知者无畏，把潜规则当成明规则，把逃税行为理解的正大光明。正确的理解是，合同价低于纳税评估价按照纳税评估价纳税，合同价高于纳税评估价，按照合同成交价纳税，从来没有人规定必须按照纳税评估价签订网签合同。
对于业主要求要按照合同实际成交价录入网签合同，并照此办理纳税，在法律上没有任何的问题，买家不能够拒绝。为了避免这种情况出现，双方在买卖合同签订时可以约定下买家应该承担具体的纳税数额，约定清楚买家最高应该承担多少的税费，多出的部分由卖家承担。
十、交易产生的税费全部约定由买家承担，不改变业主是纳税义务人的法律地位。
交易双方约定税费由买家全部承担的条款，是出于双方真实意思表示达成的民事合同，这种条款是实质是纳税主体的转移，并没有减少国家的税收收入，而纳税主体转移的情况不属于合同房地五十二条规定的合同无效的情况。我国的《税收征管法》等税收管理方面的法律法规对各种税收明确规定了纳税义务人，但是没有禁止纳税义务与合同相对人不得约定税款由他人代为缴纳的规定。
也就是在税收征管的“公法”层面房产交易过程中个人所得税、增值税的纳税人依旧是业主，只是双方在合同中约定最终该费用由买家代为支付，相关税票上开具的纳税人依旧是业主。为什么说这段话，是因为有些业主在过户后，以买家少纳个人所得税为借口在交房时和买家讨价还价，实际上是错误的理解了个税和增值税的纳税义务人。更有媒体报道，北京有些卖家举报买家少缴纳个人所得税，自己反而被补征几十万税款的荒唐事。
双方在买卖合同中约定“本合同履行过程中因法律法规和政策原因所新增加的税费，按以下第种方式处理：1、有法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳；2、买卖双方同意由方承担；3、其他:买方支付： %,卖方支付： %；”。通常均是约定的第二项由买家支付。
上述约定出现政府调整纳税评估价时，对新增加的税费具体由谁承担，会产生新的争议。基本上双方在买卖合同签订后，会签订补充协议过户时按照核定征收纳税，但是需要明白一点因政府纳税评估价的调整而新增加的税费，不属于“本合同履行过程中因法律法规和政策原因所新增加的税费”的范畴。为什么，因为依法双方递件过户的网签价格应该是真实的合同价，而依据目前的情况，评估价无论如何调整也不可能高于双方的合同价，法律对双方逃税的约定不予保护。
要想避免出现上述情况，办法也是约定一个具体的数额，在数额以内的税费由买家承担，超出部分可以约定另外的办法，没有这样的约定，受评估价调整产生的税收，在业主实收的前提下，依旧是买家承担。很多买家和中介把按照政府计税评估价核定纳税，理解成必须，把潜规则理解成明规则，也是奇哉怪事。