疏于审查夫妻共有，法院判决：银行的房屋抵押权无效！

基本案情
2005年，王某与何某登记结婚，双方均系再婚。
2006年，双方购买房屋两套，均登记在何某一人名下，房产证上未登记共有人。
后何某因贷款将上述房屋抵押给银行，并办理了抵押登记。
办理抵押时，何某向银行提交其与案外人李某的离婚协议书，并出具婚姻状况声明，载明其离异未再婚。
2019年，王某经法院调解与何某离婚，并确定上述两套房屋归王某所有。
另查明，何某在办理抵押时，提交常住人口登记卡一张，婚姻状况显示为已婚。
银行在办理涉案抵押时，调取了何某的个人信用报告，该信用报告显示婚姻状况为已婚。
后因王某无法办理房屋过户，诉至法院要求确认何某将涉案房屋抵押给银行的行为无效。
裁判结果
法院经审理认为，涉案房屋虽登记在何某一人名下，但系其与王某婚后共同购买，属于夫妻共同共有。
何某擅自抵押的行为并未经王某同意，系无权处分。
银行主张其属于善意取得涉案房屋抵押权。
但根据常住人口登记卡显示，何某在办理抵押登记手续时的婚姻状况系已婚，且银行在办理抵押登记手续时调取何某的个人信用报告亦显示已婚，据此，
银行对何某的婚姻状况及涉案房屋的共有情况未尽到必要的审查义务，存在重大过失，不应认定为善意，故银行不构成善意取得，何某与银行就涉案房屋设立的抵押权无效。
案例解析
善意取得制度，又称即时取得制度，主要是基于公示原则，对“权利外形”的维护，进而保护善意相对人对该“权利外形”的合理信赖利益，从而维护了交易活动的动态安全。根据民法典第三百一十一条规定，善意取得必须同时满足以下几个条件：
（1）受让人受让该动产或不动产时需是善意的；
（2）受让人以合理的价格取得该动产或不动产；
（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
但具体到本案，银行并不具备善意取得的条件，故其不能依据善意取得制度取得抵押权。虽然银行不能依据善意取得制度取得抵押权，但并不影响抵押合同的效力，抵押合同应为有效，银行可依据抵押合同向相对方主张相应的权利。
张律说：抵押银行需注意审查抵押人是否有权抵押
1、无权抵押的抵押效力比照无权处分的规定予以认定，实践中，夫妻共有房屋登记在一方名下的情形非常普遍，如仅有登记一方办理抵押登记，而抵押银行未尽审查注意义务，则极易被认定为非善意而失去抵押优先权，故而建议抵押银行重点审查抵押人婚姻状况和抵押物实际权属，已婚抵押人建议让配偶在抵押合同上签字确认，以免事后配偶以不知情为由主张抵押无效；
2、抵押权无效的法律后果就是抵押权人的抵押债权沦为无抵押的普通债权，失去了就抵押物变卖的优先受偿权，即抵押权无效，抵押合同有效，债权有效，一旦出现此类情况，抵押权人需第一时间启动法律程序查封抵押物。