承租人擅自对房屋进行改建，出租人能否解除合同?

房屋租赁合同履行过程中，承租人未经出租人同意擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在实践中已经成为了比较普遍的争议问题，如果双方未在合同中约定，但实际履行合同时承租人对房屋进行了改造、改建，承租人应该如何自己的合法权益？是否有权解除合同？造成的损失又该如何承担？今天我们通过一个案例来解一下。
【案例】
肖景和、赵滨租赁合同纠纷民事二审民事判决书
（2022）辽02民终3553号
辽宁省大连市中级人民法院
2022年6月21日
案情概述
2021年5月1日，原告赵滨（甲方）与被告肖景和（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于红沿河镇沟口村李西屯168号厂房的1号至10号车间共计约13,000平方米租给乙方经营养殖使用，租期自2021年6月1日起至2024年6月1日止。
合同约定付款方式为：租金每年20万元。
在签订合同时，乙方付清一年租金，同时，甲方从租金里提出5万元给乙方打井，上换热器及一些设备。乙方租用期间自身发生的一切费用（水、电费等）由乙方自己承担。
被告在扣除双方《厂房租赁合同》约定的5万元打井费后，向原告实际支付了一年租金15万元。原告向被告交付了约定的1号至10号厂房共10栋。
原、被告双方对于《厂房租赁合同》的实际签订时间、租金的实际支付时间以及租赁物的实际交付时间以及交付范围等内容的陈述均不一致且不能达成一致意见。
2022年2月24日，一审法院依法组织原、被告及双方代理人到达租赁现场并进现场勘查，勘查情况为：1、3、5号厂房棚顶均坍塌，……，7、8号厂房与二层建筑共同的承重墙体分别被被告自行开门各一处；……（其余内容与本文焦点关联性较弱，故不再赘述）。
瓦房店市人民法院认为
（（2021）辽0281民初9698号）：
原、被告双方自愿签订《厂房租赁合同》，双方建立租赁合同关系的意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，系合法有效。
虽然被告依约向原告交付了第一年度的租金，但其在未经原告同意的情况下，实际使用7、8号厂房相邻二层建筑物的一层区域以及合同约定之外的部分附属设施，其使用范围已超出双方合同约定，已构成违约。同时，被告在未经原告同意的情况下，擅自将7、8号厂房与二层建筑共同的承重墙体砸通，该行为既有违承租人妥善使用租赁物的基本准则，亦不符合租赁物的使用性质，更对租赁物造成严重损坏并产生实际损失，故出租人享有解除合同的权利。一审法院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。
辽宁省大连市中级人民法院认为
关于争议焦点二出租人是否享有解除权：《民法典》第五百六十三条第一款（五）规定：有下列情形之一，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。《民法典》第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。本案在未经出租人同意的情况下，承租人实际使用7、8号厂房相邻二层建筑物的一层区域且擅自将7、8号厂房与二层建筑共同的承重墙体砸通，该行为既有违承租人妥善使用租赁物的基本准则，亦不符合合同约定租赁物的使用性质，更对租赁物造成严重损坏并产生实际损失，故出租人享有法定解除合同的权利。原审法院对出租人要求解除合同的诉讼请求予以支持并无不当。
判决结果
一审判决结果：
原告（出租人）与被告（承租人）签订的《厂房租赁合同》于2021年10月25日解除。案件受理费350元，原告已预交，由被告负担，于本判决生效之日起七日内向瓦房店市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。
二审判决结果：
驳回上诉，维持原判。
坤略要点
1、一般而言，承租人在租赁房屋时，已对房屋的用途进行过初步的构想，因此在承租房屋时，应当充分了解承租房屋的结构、承重等，若承租人因经营使用确需对房屋进行装修或改造的，在签订协议前需与出租人进行沟通，征得出租人的同意，留好相应凭证，最好以书面形式体现在租赁合同中；
2、目前若因生产经营需要改变承租房屋的承重结构，则需该房屋建造时负责设计出图的设计院同等资质的设计院出具改造加固图纸，并报相关部门备案等一系列流程性手续；关于审批性、流程性手续需依据实际情况确定，针对上述具体事宜，出租人与承租人尽量在《租赁合同》中增加关于租赁物装修的具体审批流程并约定相关的违约责任，以保证合同的正常履行。
3、若租赁协议签订前期，双方未对装修、改造等具体事宜进行详细预定，在租赁协议签订后，出租人在发现承租人违法装修或改造房屋的，应及时制止，并要求其恢复原状，如承租人经劝阻仍不停止装修、改造，出租人可单方解除合同并要求承租人赔偿损失，同样，该部分损失数额的确定，仍需要在合同中予以约定。