房屋租赁合同中的违约方是否有权要求解除合同？

我们的经济活动离不开各种各样的合同，比如购买东西需要订立买卖合同，承租房屋需要订立租赁合同，注册账号要订立服务合同等等。除了要订立合同外，还有许多需要解除合同的情况，因解除合同引起的纠纷在司法实践中可以说是十分常见了。今天小师妹分享一篇高庭所俞张茜律师的文章，她为大家梳理了合同解除中的一个问题——违约方是否能单方解除合同，一起来看看吧。
合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。合同一旦缔结，即具有法律约束力，受到国家法律的保护。
但合同也并非是一旦签署就像大仲马笔下铁面人的面具那样再也不能解除，在符合法律规定的前提之下，合同还是可以解除的。合同解除则是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。解除是合同之债终止的事由之一，也是一种法律制度。合同解除可分为单方解除、协议解除。单方解除，是指解除权人行使解除权将合同解除的行为。它不必经过对方当事人的同意，只要解除权人将解除合同的意思表示直接通知对方，或经过人民法院或仲裁机构向对方主张，即可发生合同解除的效果。协议解除，是指当事人双方通过协商同意将合同解除的行为，不以解除权的存在为必要，解除行为也不是解除权的行使。既然是协议解除，那必然是合同各方协商一致的结果，通常情况下是不会有纠纷发生的。
最容易发生纠纷的是单方解除，此时提出解除要求的一方就必须具备解除的理由，或是满足了法定解除的条件，或是满足了约定解除的条件。在特殊情况下，不具备解除条件的违约方基于某些特殊原因仍然想要解除合同，是否有权单方要求解除合同呢？
《房屋租赁合同》就经常会遇到此类情况，承租人不具备法定或约定的解除理由，也没有办法与出租人协商一致解除合同。但承租人出于某种原因，例如公司经营策略的变更，需要解除合同。遇到此类情况就要从合同标的是否适于继续履行入手进行分析，本文就以《房屋租赁合同》为例。
《合同法》第一百一十条：
当事人一方履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《房屋租赁合同》的标的就属于不适于继续履行，属于非金钱债务，承租人租用房屋的义务不适于强制履行。当出租人与承租人之间完全丧失继续合作的基础时，强制履行租赁关系将导致社会资源浪费，尤其是承租人已经清空、腾退了所承租的房屋，《房屋租赁合同》已不能继续履行时。即使履行，双方继续履行房屋租赁关系的费用也过高，若租赁关系始终未被解除，则承租人在未使用实际承租的房屋且该房屋长期空置的情况下，仍需继续向出租人支付租金显然极不公平、极不合理。
北京市高级人民法院2013年12月19日发布的《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条规定：“经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。”《北京市第一中级人民法院房屋租赁合同纠纷案件热点争议、典型案例及交易提示》、最高人民法院在上诉人银川新华百货商业集团股份有限公司与被上诉人宁夏大世界实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案［（2016）最高法民终743号］、海南天富鹅业有限公司与琼中黎族苗族自治县农业科学研究所、琼中黎族苗族自治县农业技术推广服务中心租赁合同纠纷申请再审一案［（2015）民申字第1931号］及公布的公报案例新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷一案中的观点也均认为，在继续履行合同的基础不存在、履行费用过高等情况下，应当判决解除租赁合同。
在房屋租赁合同纠纷中，虽然承租人在租赁合同中的主要义务是支付租金，但除此之外还负有按照约定方法使用租赁物、不当使用租赁物时的损害赔偿等义务，对于这些行为，显然难以强制履行，故构成《合同法》第一百十一条第2项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。而且，租赁合同为继续性合同，这些义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。出租人要求承租人继续履行租赁合同、支付租金，而承租人不愿继续履行合同，双方各持己见，无法形成一致。出租人与承租人就租赁关系发生争议，双方之间的信任基础已然丧失，在承租人不愿继续履行合同或者已经以自己的行为表明其不再继续履行合同时，继续履行合同的基础显然已经不复存在。鉴于该合同义务不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现。
当经济下行、企业或其他组织出现亏损，陷入经营困境时，承租人并非刻意违反诚实信用原则，恶意提前解除租赁关系，如果强制要求承租人继续履行租赁合同，承租人必将面临破产的窘境。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条：
合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
合同成立后，客观情况发生了当事人订立合同时无法预见、非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，人民法院可以根据当事人的请求判决解除合同。当出现前述法条所规定的情势变更情况，且该变更并非是双方当事人事先可预见到的，若要求承租人继续履行合同不仅不能实现其当初订立涉案租赁关系的目的，还可能会造成承租人需就实际已腾退或是对其已经毫无使用价值的实际承租仓库继续支付租金的情况，这对承租人来说是极为不公平的。
此类案件在全国各地出现了完全不同的两种判决，或是支持出租人解除合同的要求，或是支持出租人继续履行合同的要求。针对此类情况2019年11月08日发布并施行的最高人民法院关印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第48条作出了规定“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”
前述规定出台后，此类案件的判决有了相应的规定，对于解除目前经济形势下的租赁纠纷将起到指导作用。遇到此类情况时，出租人、承租人就可以依据前述规定，衡量自己的行为，防止《房屋租赁合同》的履行陷入互相扯皮的僵局，以避免纠纷的进一步发酵及损失的进一步扩大。