本次“新冠肺炎”给众多企业的正常生产经营带来了影响，为有效抗击“新冠肺炎”，全国各地纷纷根据受到疫情的严重程度要求企业延迟复工。嗣后，为了帮助企业度过疫情导致的经营困难，各地政府又纷纷出台帮扶政策。这其中，企业比较关心的其中一项是政府出台的“减租”政策，以及是否可以要求出租人减免租金。
一 、绝对免租
以上海市为例，本次疫情后，上海市政府出台了《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》（沪府规〔2020〕3号），该措施明确指出：
中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金。
我们姑且称其为“绝对免租”。
但是，享受“绝对免租”有两个必备要件：
企业属于中小企业
企业承租了国有企业的经营房产
上海市国资委配套出台了《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》（沪国资委规划〔2020〕34号），就免租操作事项作了详细规定。对于涉及承租国有企业房屋的中小企业而言，可以比照上述措施、实施细则参照执行。
政策依据
《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》（沪府规〔2020〕3号）
《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》（沪国资委规划〔2020〕34号）
中小企业标准参见《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号）
二、相对减免
对于不具备享受上述绝对减免政策的企业，其向出租人提出减免租金的要求时，大多采取“不可抗力”或“情势变更”的原则向出租人作出减免租金的主张。那么，作为出租人，在收到这类减免租金的请求时，是否必须同意？法院或仲裁机构是否一定会支持承租人减免租金的请求？
我们认为，答案是否定的。无论是“不可抗力”，抑或是“情势变更”。既要考虑本次疫情对实现合同目的所造成的影响，也要考虑继续履行合同是否会对一方显失公平，还要考虑疫情对提出减免租金主张的承租人带来的实际影响程度等各类因素。所以，我们更倾向称之为“相对减免”。
（一）“不可抗力”与“情势变更”的区别
我们简单归纳了“不可抗力”和“情势变更”的差别，请见下表：
不可抗力 | 情势变更 | |
严重程度 | 不能预见、不能避免且不能克服，更为严重，构成履行不能 | 相对较轻，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的 |
法律后果 | 法定的免责和合同解除事由 | 需当事人向法院请求，由法院根据公平原则和案件情况，确定是否解除合同，并不当然免除当事人责任 |
表现形式 | 常见的有：地震、台风、洪水、海啸、旱灾等自然灾害，也包括社会事件，如战争、暴动等 | 表现为意外事件、社会经济形势的急剧变化、物价飞涨、货币严重贬值、金融危机和国家政策的转变等 |
适用依据 |
（二）类案裁判规则
截至当前，因本次新冠肺炎发生的租赁合同纠纷，暂未有公示的判决案例。我们通过比对2003年“非典”期间的部分租赁合同纠纷案例，来看法院对类似事件下能否减免租金或解除租赁合同的裁判结果。
1、减免租金主张
就提出减免租金主张的已有案例来看，主要表现为：
事实情况 | 裁判依据 | 裁判结果 |
强制停业 | 不可抗力或情势变更 | 基本均可支持减免 |
自行停业 | 情势变更、公平原则 | 支持部分减免 |
正常商业风险 | 不支持减免 |
上述判决中，法院均依法查明的事实有：
承租人是否暂停经营活动
承租人经营损失的幅度（经营收入的减少情况）
履行合同是否对承租人有失公平
出租人本身因疫情所受影响
需要额外说明的是，出租人本身也会受到疫情影响，所以法院判决支持部分减免。出租人因疫情发生的经营困难和经营收入减少也是事实，基于公平原则而言，法院的判决是促使双方能合理分摊损失。否则，将全部损失分摊至出租人一方也必然会有失公平。承租人在提出减免租金主张时，也应考虑该实际情况。
2、解除租赁合同主张
就已有案例来说，几乎没有法院支持承租人解除租赁合同的主张。个人认为有以下三点原因：
（1）从租赁合同本身出发而言，出租人交付房屋后，即已经履行了合同最主要的义务，承租人应当支付房屋租金。
（2）若要解除合同，则必须满足本次“新冠肺炎”导致租赁合同“直接不能履行”或“根本不能履行”。这从房屋租赁本身来说，鲜少会发生此类结果。除非，有租赁期较短且集中于抗疫期间等特殊情形，并且这类特殊情形将导致合同目的不能实现。
（3）维护和保障交易安全、公平是市场与司法的共性。在能促成或保障交易继续进行的前提下，不应当以解除交易的形式进行。
三、总结
综上，受本次疫情影响，承租人若提出减免租金请求的，作为国有企业属性的出租人而言，应当执行上海市政府和国资委的关于免除租金的政策规定。作为非国有企业属性的出租人而言：
（1）不受沪府规〔2020〕3号文的约束，即没有必须减免租金的义务；
（2）是否减免以及减免幅度，可以综合租赁合同实际履行所受障碍的大小来决定。
所以，我们倾向认为，对于不符合适用“绝对减免”的企业而言，如果向出租人提出减免租金的请求，出租人可以通过衡量以下要素来确定是否减免。至于减免租金的额度，个案都有不同情形，还是应当结合每个个案的实际情况来确定。
衡量因素：
疫情对合同实际履行产生的影响
疫情对承租人的经营带来的影响
疫情持续时间
出租人是否享受有政府补贴
承租人是否享受有其他政府扶持
但是，无论承租人采何种观点来提出减免租金或解除合同，都并非理所当然的可以获得法院或仲裁机构的支持，每一个个案都需要进行单独判断。对于确实受到较大影响而希望得到出租人减免租金的企业来说，我们建议，可在收集相关证据材料后尽可能与出租人通过友好协商的方式，及时签署补充协议或获得出租人同意减免租金的书面承诺。否则，承租人还会面临承担违约责任的风险。
法律依据
《中华人民共和国合同法》
第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。