物权法之建筑物区分所有权专题（一）——《业主大会议事规则》中的“双反规则”综合分析

编者语：随着人们生活水平的提高和法治意识的的增强，人们对于居住环境和小区的物业服务有着更高的要求。而业主大会和业主委员会成立的初衷即是为了维护业主们的合法权益，共建和谐社区。但在实践中也面临着诸多问题。对此，本团队律师拟推出系列文章，为实践中相关问题的解决提供一些参考。本篇文章即为本系列文章中的首篇。
作为业主大会的执行机构，业主委员会在行使监督、管理职责过程中，通常需要取得业主大会的审议和许可，而实践中业主大会召开难、决议难的现象，大大影响了业主委员会的工作效率。
为解决这一问题，有人提出在《业主大会议事规则》中，将业主决定建筑区划内重大事项及表决权的事项，在《物权法》第七十六条规定的“双三分之二同意”和“双过半同意”规则（以下称“同意规则”）基础之上，进行一定的修改，增加“双反规则”，即“或经专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上的业主反对”和“或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主反对”。
对此，本律师团队经调查、研究，通过对这一表述方式进行以下分析，进而探究其合理性与合法性，以期为实践中类似上述情形提供些许参考。
“双反规则”的合理性

（1）引起表述歧义
在同意规则与双反规则中间，用“ 或”字连接，表并列关系，即存在两种可能：或者适用同意规则，或者适用双反规则。但是，对于出现既满足同意规则又满足双反规则时的适用情形没有明确，即如果某项决议正好是三分之二同意，三分之一反对，则会导致投票局面瘫痪，无法决策。
（2）逻辑不周延
众所周知，法律是一种社会规范，而《业主大会议事规则》就是小区自治范围内的“法律”，如果无法做到逻辑周延，将会造成非常大的混乱。表决的意见除了反对和同意之外，还可能存在弃权、不表态、无效、未参与表决等情况，即使业主委员会穷尽一切手段证明反对票仅有二分之一、三分之一，甚至不足，仍然无法说明同意票比例满足法律规定的同意规则。因此，在符合双反规则的情况下，无法得出同意规则一定符合法律规定的结论，双反规则的逻辑不周延。
（3）影响工作效率
在同意规则的情况下，业主委员会只需要收集、统计同意票数，将反对意见记录在案即可。如果适用双反规则，为确保决议的不可撤销性，业主委员会不得不同时收集同意票数和反对票数，增加了工作量，影响了工作效率。
“双反规则”的合法性
法律在规定小区公共事项管理时，立法者深知一项决策要取得每一位业主的同意是不可能的，故采用少数服从多数的原则，使用同意规则，也是为了最大程度的保证业主对重大事项表决权的行使，提高业主对有关自身权益事项的参与度。根本目的在于维护业主自身的权益。
在实际操作中，“双反规则”不仅不会提高工作效率，还可能会起到相反的作用，引发某些目的不纯的人员利用“双反规则”阻止业主委员会履行职责，从而损害大多数业主的共同利益。
综上所述，本团队不建议《业主大会议事规则》中的表决规则采取“双三分之一以上反对”或者“双过半数反对”的表述方式。
实务建议：
《业主大会议事规则》应当做到架构清晰，逻辑严谨，可操作性强。本团队建议可以通过以下方式提高业主委员会的工作效率、督促业主积极参与小区管理，继而实现合法、合规、高效率的目的
第一，明确业主委员会的送达方式 。除短信、微信、QQ、邮件等，重点列明在小区信息公告栏张贴公告满足一定时间的， 视为业主委员会已将相关情况送达全体业主。
第二，明确业主表决的方式可以明示，也可以默示。明示包括业主通过短信、 微信、QQ、邮件等方式明确表示同意、反对或者弃权等。默示则指业主收到通知之日起一定时间内未明确表达意见的，视为其同意。
第三，明确决议通过的表决方式符合《物权法》第七十六条法律规定的同意规则。票数统计以全体业主为基数，分别计算同意、反对、弃权等票数比例，只有同意票数的比例达到法律规定的“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”或者“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”才可通过业主大会的决议。
法条链接
《物权法》第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：
（一） 制定和修改业主大会议事规则；
（二） 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三） 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四） 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五） 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六） 改建、重建建筑物及其附属设施；
（七） 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。