以不动产作为融资租赁标的物与让与担保在实务中的区分

目前法律法规相关规定并未禁止以不动产作为融资租赁关系当中的标的物，而在实践当中也存在大量以不动产作为融资租赁标的物，以售后回租形式进行融资租赁的交易模式。此种交易模式一旦进入诉讼程序，可能被认定为存在让与担保的借款关系。本文将在现行法律法规背景下，讨论将不动产作为融资租赁标的物以售后回租形式进行融资租赁的风险以及与让与担保在实务中的区分。
一、融资租赁与让与担保的定义及特点
依据《中华人民共和国民法典》第七百三十五条规定：“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。”融资租赁兼具融资及融物的特点，本质上系一种无典型担保，降低了融资租赁出租人在无担保的情况下提供资金的风险。
虽然相关法律法规并未明确融资租赁当中租赁物的有效范围，但依据《融资租赁企业监督管理办法》（商流通发[2013]337号）第十条：“融资租赁企业开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益权的租赁物为载体。”及《金融租赁公司管理办法》（银监会令2014年第3号）第四条“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，银监会另有规定的除外。”不动产属于适格的融资租赁物范畴。
让与担保系债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条，“债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。”
融资租赁模式又包括直接租赁、转租赁、售后回租、杠杆租赁、委托租赁、联合租赁等形式。在售后回租模式下，以不动产作为租赁物，与让与担保借款存在高度相似性。都表现为：出租人（借款人）向承租人（债务人）支付一定价款，承租人（债务人）将自有房屋转移至出租人（借款人）名下，承租人（债务人）按期支付租金（分期还款），待合同履行完毕后，出租人（借款人）再将房屋转移回承租人（债务人）名下。
二、相关审判观点
1.不应轻易推翻书面证据证明力，租金利率计算也是售后回租融资租赁的特征。
案号：（2019）最高法民终222号
审判观点：因融资租赁交易性质与抵押借款关系难以区分，故《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，判断案涉交易行为的性质，不仅应当审查合同中双方当事人的权利义务，还要综合考虑标的物的性质、价值及租金的构成等相关因素，有必要对合同等书面证据之外的相关事实予以进一步查证，推翻合同等书面证据之证明力仅属例外。售后回租交易当中，承租人向出租人让渡租赁物的价值，同时取得租赁物的使用收益，从而达到融资的效果，其内容是融资，表现形式是融物。参照中国人民银行同期贷款利率作为计算租金利率的方法，在一定期限内收回本金均是售后回租交易的特征，也是融资租赁业务具有融资功能的体现。
2.融资租赁标的物应当客观存在并特定化
案号：（2018）最高法民再373号
审判观点：租赁物客观存在且所有权由出卖人转移给出租人系融资租赁合同区别于借款合同的重要特征。作为所有权的标的物，租赁物应当客观存在，并且为特定物。没有确定的、客观存在的租赁物，亦无租赁物的所有权转移，仅有资金的融通，不构成融资租赁合同关系。
案号：（2019）最高法民再81号
审判观点：租赁物系融资租赁关系成立的必备构成要件，也是融资租赁法律关系能否建立的前提要素。由于造船公司收到金融租赁公司购买租赁设备款后，并未支付给租赁设备的出卖方，金融租赁公司亦未能提供证据证明租赁设备的存在，因此案涉《租赁设备委托购买协议》实际没有得到履行，本案缺乏真实的租赁物，金融租赁公司与造船公司之间实质上不构成融资租赁法律关系。
3.出租人与承租人间基础法律关系的认定，不影响案件的实体处理
案号：（2018）最高法民再373号
审判观点：因现有证据仅能证明案涉当事人之间有资金的出借与返还关系，而不足以证明存在实际的租赁物并转移了租赁物的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条有关“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”的规定，应当认定兴业公司与浩博公司、联盛公司之间系借款合同关系而非融资租赁合同关系。浩博公司、联盛公司虽以三方之间的合同系企业间借贷，违反了法律、行政法规的强制性规定为由，主张无效，但其并未提供相应的法律、行政法规的强制性规范依据。故其有关案涉合同应当认定为无效的主张，于法无据，本院不予支持。该合同有关资金出借和到期还款的约定系各方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应当认定合同有效。
案号：（2019）最高法民再81号
审判观点：虽然金融租赁公司与造船公司之间的融资租赁法律关系不成立，但双方之间签订的合同并不必然无效。第一，案涉《融资租赁合同》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系金融租赁公司与造船公司自愿签订，且无证据证明一方以欺诈、胁迫手段订立。……第四，本案亦无充分证据证明金融租赁公司以发放贷款为主要业务或主要利润来源、案涉出借资金非其自有或没有用于生产经营的情况。据此本院认为，涉案《融资租赁合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应为有效。二审判决认定涉案合同无效，认定事实和适用法律不当，本院予以纠正。
4.非善意保证人应继续承担保证责任
案号：（2019）最高法民再81号
审判观点：关于保证人应承担的保证责任问题。本案中，由于张惠忠系造船公司与推进器公司的实际控制人，对没有购买《融资租赁合同》项下租赁设备的事实应属明知，且推进器公司与造船公司存在互为担保的关联关系，故推进器公司、张惠忠应连带承担造船公司未清偿金额14978793.36元的保证责任。
三、以不动产作为融资租赁标的物的风险
1.以在建工程作为租赁物，不满足融资租赁关系的要件，融资租赁合同极易被认定为无效
融资租赁关系中，需要出租人取得租赁物的所有权，然后再向承租人出租。而在建工程在法律上不具备不动产登记公示所有权的条件，也不能仅仅以支付价款视为交付并取得所有权。故融资租赁关系中，若以在建工程作为租赁物，则出租人无法取得租赁物所有权，也就不存在出租人将租赁物出租给承租人这一过程，则整个融资租赁合同的履行流于形式，本质上出租人及承租人系借款关系当中的债权人及债务人。
2.以房屋作为融资租赁租赁物的，融资租赁合同有可能被认定为无效
由于以售后回租形式进行的房屋融资租赁模式与让与担保相似度较高，在实践中，存在双方被认定为借款关系的风险。但依据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《融资租赁司法解释》）第二条：“承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。”诉讼当中，不会仅仅因融资租赁与让与担保存在相似性就认定双方不构成融资租赁法律关系，依据《融资租赁司法解释》第一条第一款：“人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。”法院还需结合个案进一步判断是否构成融资租赁法律关系。但结合标的物状态（如标的物未转移、标的物为虚构、标的物交易价值与市场严重偏离等情况）及合同权利义务与融资租赁关系不符，则很可能被认定为无效合同。
四、如何在实务中区分房屋售后回租型融资租赁与让与担保
1.关注合同签订时双方意思表示
由于融资租赁合同兼具融资及融物的双重特性，则其在“融资”这一特性上，与借款具有高度相似性，很可能承租人在建立融资租赁关系时仅有“融资”目的而无“融物”需求。在实践中表现为，承租人不看重租赁物的使用价值，无使用租赁物的需求。但笔者认为承租人对租赁物的商业安排并非出租人可以左右，出租人在建立融资租赁关系时，仅能对租赁物的使用作出形式审查。纠纷发生后，承租人主张其目的系借贷，其并无“融物”的需求，也从未使用过租赁物，而主张双方融资租赁合同无效。若法院据此认定双方不构成融资租赁关系，融资租赁合同无效，从而导致保证合同无效，则最终可能导致承租人及非善意保证人因其虚假意思表示获益。故笔者认为，实践当中，应以双方书面证据、优势证据认定双方的真实意思表示。
2.出租人应取得租赁物所有权，且双方完成租赁物移交
融资租赁关系中，以出租人为基点，可将融资租赁交易大致划分为两个阶段，一是出租人购入租赁物，二是出租人出租租赁物。在购入阶段，出租人应取得租赁物的所有权，在出租阶段，出租人应将其拥有所有权的租赁物出租给承租人。在购入阶段，若出租人未取得租赁物所有权（动产表现为未交付，不动产表现为未登记），则应视为融资租赁合同中的租赁物未特定化及具体化，可以认定为《中华人民共和国民法典》第七百三十七条规定的：“当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效。”的情形。若在购入阶段，出租人已取得租赁物所有权，但在出租阶段，出租人及承租人双方未就租赁物进行移交，则可视为双方仅进行“融资”，未进行“融物”，租赁物系基于借款关系进行的担保，则双方订立融资租赁合同均系虚假意思表示，融资租赁合同应视为无效。
3.融资租赁关系中的租金应包含成本及合理利润
依据《中华人民共和国民法典》第七百四十六条之规定：“融资租赁合同的租金，除当事人另有约定外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。”故融资租赁关系中的租金势必高于租赁物的正常市场租金，由于每期租金包含了租赁物的成本及出租人合理利润，其表现形式也与借款关系中等额本息的还款方式相似。故实践中不应以租金不符合租赁市场价值，而认定其定期租金支付为借款还款，双方系借贷法律关系。
五、融资租赁合同无效后的处理及可能产生的法律后果
依据《融资租赁司法解释》第一条第二款：“对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。”即使双方间的融资租赁合同被认定为无效，人民法院也应按照实际构成的法律关系进行处理，而不能仅仅因当事人诉请系基于融资租赁关系而驳回诉请。否则在法院第一次诉讼中认定法律关系后，而不对实体作出处理，当事人间必然引发第二轮诉讼而导致当事人增加诉讼成本，还可能最终导致权益受损，也将浪费司法资源。