一、物业公司咨询
问题1：
公司与某住宅小区的物业服务合同已经到期，业主委员会迟迟不与公司续签合同，很多业主也不向公司续交物业费，为避免损失的扩大，公司能直接撤场退出吗？
问题2：
物业服务合同到期，业主委员会没有选聘新的物业公司，部分业主想解除物业合同，业主能否以合同到期为由要求公司清场撤离？
问题3：
物业服务合同还没到期，业主与要求与物业公司解除合同，公司是否有权要求赔偿损失？
物业服务合同期满，或者依据法律法规及合同约定提前解除合同后，物业公司就面临退出问题，现实中由此引发的矛盾纠纷特别多，郧和律师结合《民法典》的最新规定，就物业公司合法退出物业服务项目的方式、程序等，为物业公司的合法顺利退出提供指引。
二、物业公司退场实务指引
实务指引一：物业合同到期前，业主和物业公司协商一致或依据合同约定，可提前解除物业合同。
《民法典》第五百六十二条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
物业服务合同属于民事合同，当事人协商一致，或者物业合同中约定的解除事由发生，物业公司可以提前解除合同。
实务指引二.物业合同到期前，物业公司不得任意解除合同，但业主有合同任意解除权。
1、第一种情形：对于前期物业服务合同，业主或业主委员会可依法解除，且不负违约赔偿责任。
《民法典》第九百四十条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
对于前期物业合同，只要业主或者业主委员会依法签订的新的物业服务合同生效，前期物业服务合同就终止，原物业公司就应退场。该条款没有违约赔偿的规定，故物业公司不得以合同提前解除为由，要求业主或者业主委员会支付违约金或赔偿金。
但必须注意，这里所指的“新的物业服务合同”必须是依法签订，即选聘新的物业服务企业属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意方可生效，否则，新的物业服务合同不合法，物业公司有权拒绝退出。
2、第二种情形：对于非前期物业服务合同，业主可依法提前解除，但必须提前60日（如合同有约定，按合同约定的期限）书面通知物业公司，因此给物业公司造成损失的，应当予以赔偿。
《民法典》第九百四十六条规定：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
业主行使任意解除权，可能会给物业公司造成较大损失。如果不对受到损失的物业公司进行赔偿，则有失公允。当然，如该损失之发生是因为不可归责于业主的事由，例如是因为不可抗力，或者物业服务人自己违约导致合同被解除，则业主不需要赔偿该损失，反之，业主就应当就物业公司的损失依法承担赔偿责任。
实务指引三：《物业服务合同》到期后，如双方未续签合同的，物业公司不得任意退出，而是要经过合法的程序才能退出。
1、第一种情形：物业合同到期后，在物业服务没有被其他物业公司或者业主自行接管前，物业公司不得擅自撤场退出。
《民法典》第九百五十条规定：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
如果在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，物业公司就已完全退出，将导致该物业服务区域陷入无人服务和管理的境地，影响全体业主的日常生活，损害全体业主的共同利益。因此，基于诚信原则和后合同义务，当合同终止后，他人接管之前，物业公司应当继续为业主处理物业服务事项，同时基于公平原则，物业公司可以请求业主支付相应的报酬。
这里需要特别注意的是，《民法典》这一条款的规定不仅仅是约束物业公司，对业主也同样有效，“应当”在法律意义上是“必须”之意。也就是说，物业合同到期后，如业主没有依法选聘新的物业服务人或者业主大会同意决定自行管理的，任何业主都不得以物业服务合同到期为由，要求物业公司退场。
2、第二种情形：物业合同到期后，物业公司可以退场，但必须提前60日书面通知业主，即最快也是合同到期后的60日后才能退场。
《民法典》第九百四十八条规定：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
物业服务合同期满后，如果业主没有依法续聘或者另聘物业服务人，小区的物业将处于无人管理的状态，从保护全体业主共同利益的角度出发，此时物业公司基于诚信原则，继续为业主提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，只是服务期限变为不定期。
对于不定期物业合同，双方都可以随时解除，只是需要提前60日书面通知对方。
3、第三种情形：如物业公司计划在物业合同到期后立即退场，应当在合同期限届满前90日书面告知业主。
《民法典》第九百四十七条第二款规定：物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。
如果物业公司不同意续聘，业主就需要重新选聘新的物业服务人。业主需要多方考察对比，选择值得信任、服务到位、收费合理的物业服务人，而且还要通过法定的程序作出选聘的决定，这往往需要较长的一段时间。因此，原物业公司如果不愿意接受续聘，就应当在服务期限届满前给予业主充分的时间重新选择新的物业服务人。不过，合同期限届满前90日的通知期限是任意性规定，双方可以对通知期限作出特别约定。
三、物业公司退出小区服务管理之附随义务
1、退出公告
物业公司决定退出小区物业服务管理的，应提前告知小区业主公司退出事宜，并对物业合同履行情况作出说明，业主没有足额缴纳物业费的，物业公司可在公告中催缴并公告催缴方案。
2、物业查验
物业企业退出前，应与业主委员会对物业共用部位、共用设施设备等进行查验。未成立业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责的，可在业主代表和街办、社区的组织监督下，办理交接、查验手续，并做好记录。
3、物业交接
物业服务终止后，物业公司应当将档案图纸资料、物业服务用房、业主共有设施设备、公共收益余额、业主清册等物业服务管理资料移交给业主委员会或新的物业公司。前期物业管理中，业主委员会未备案成立前，物业公司在物业服务合同终止仍应当履行交接义务，此时，其应当将物业管理移交给委托人即开发商。
4、报告备案
退出后，物业公司还应当依法向有关部门报告，法律法规规定备案的，还应当依法向有关部门备案。
四、郧和律师建议
物业服务合同虽然是民事合同，但是基于物业服务的特殊性，任意性受到了法律的限制，不论是业主，还是物业公司，都不得随意任性的解除合同，而是要遵循法律的程序性规定，否则便是不合法，另一方有权依据相关法律规定主张相应的权利，造成损失的，还可以要求对方赔偿。
1.物业服务合同到期前90日，物业公司就应将物业服务合同的续签事宜列为公司的重要议程，根据公司自身情况早日作出续签或者退场的决定，并积极准备相关事宜。
2.物业公司如决定退场，应在合同到期前90日书面告知业主，或者在合同到期后，提前60日书面通知业主，不得任意退场。
3.无论是续聘或新聘物业公司，业主或业主委员会都必须依法进行，否则原物业公司可以不予认可，继续提供物业服务，并要求业主支付物业费。
4.物业服务合同关系众多业主的切身利益，矛盾纠纷较多，必要时可请求物业主管部门和政府基层组织介入，同时聘请专业律师提供专业服务。
问题1：
公司与某住宅小区的物业服务合同已经到期，业主委员会迟迟不与公司续签合同，很多业主也不向公司续交物业费，为避免损失的扩大，公司能直接撤场退出吗？
问题2：
物业服务合同到期，业主委员会没有选聘新的物业公司，部分业主想解除物业合同，业主能否以合同到期为由要求公司清场撤离？
问题3：
物业服务合同还没到期，业主与要求与物业公司解除合同，公司是否有权要求赔偿损失？
物业服务合同期满，或者依据法律法规及合同约定提前解除合同后，物业公司就面临退出问题，现实中由此引发的矛盾纠纷特别多，郧和律师结合《民法典》的最新规定，就物业公司合法退出物业服务项目的方式、程序等，为物业公司的合法顺利退出提供指引。
二、物业公司退场实务指引
实务指引一：物业合同到期前，业主和物业公司协商一致或依据合同约定，可提前解除物业合同。
《民法典》第五百六十二条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
物业服务合同属于民事合同，当事人协商一致，或者物业合同中约定的解除事由发生，物业公司可以提前解除合同。
实务指引二.物业合同到期前，物业公司不得任意解除合同，但业主有合同任意解除权。
1、第一种情形：对于前期物业服务合同，业主或业主委员会可依法解除，且不负违约赔偿责任。
《民法典》第九百四十条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
对于前期物业合同，只要业主或者业主委员会依法签订的新的物业服务合同生效，前期物业服务合同就终止，原物业公司就应退场。该条款没有违约赔偿的规定，故物业公司不得以合同提前解除为由，要求业主或者业主委员会支付违约金或赔偿金。
但必须注意，这里所指的“新的物业服务合同”必须是依法签订，即选聘新的物业服务企业属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意方可生效，否则，新的物业服务合同不合法，物业公司有权拒绝退出。
2、第二种情形：对于非前期物业服务合同，业主可依法提前解除，但必须提前60日（如合同有约定，按合同约定的期限）书面通知物业公司，因此给物业公司造成损失的，应当予以赔偿。
《民法典》第九百四十六条规定：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
业主行使任意解除权，可能会给物业公司造成较大损失。如果不对受到损失的物业公司进行赔偿，则有失公允。当然，如该损失之发生是因为不可归责于业主的事由，例如是因为不可抗力，或者物业服务人自己违约导致合同被解除，则业主不需要赔偿该损失，反之，业主就应当就物业公司的损失依法承担赔偿责任。
实务指引三：《物业服务合同》到期后，如双方未续签合同的，物业公司不得任意退出，而是要经过合法的程序才能退出。
1、第一种情形：物业合同到期后，在物业服务没有被其他物业公司或者业主自行接管前，物业公司不得擅自撤场退出。
《民法典》第九百五十条规定：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
如果在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，物业公司就已完全退出，将导致该物业服务区域陷入无人服务和管理的境地，影响全体业主的日常生活，损害全体业主的共同利益。因此，基于诚信原则和后合同义务，当合同终止后，他人接管之前，物业公司应当继续为业主处理物业服务事项，同时基于公平原则，物业公司可以请求业主支付相应的报酬。
这里需要特别注意的是，《民法典》这一条款的规定不仅仅是约束物业公司，对业主也同样有效，“应当”在法律意义上是“必须”之意。也就是说，物业合同到期后，如业主没有依法选聘新的物业服务人或者业主大会同意决定自行管理的，任何业主都不得以物业服务合同到期为由，要求物业公司退场。
2、第二种情形：物业合同到期后，物业公司可以退场，但必须提前60日书面通知业主，即最快也是合同到期后的60日后才能退场。
《民法典》第九百四十八条规定：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
物业服务合同期满后，如果业主没有依法续聘或者另聘物业服务人，小区的物业将处于无人管理的状态，从保护全体业主共同利益的角度出发，此时物业公司基于诚信原则，继续为业主提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，只是服务期限变为不定期。
对于不定期物业合同，双方都可以随时解除，只是需要提前60日书面通知对方。
3、第三种情形：如物业公司计划在物业合同到期后立即退场，应当在合同期限届满前90日书面告知业主。
《民法典》第九百四十七条第二款规定：物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。
如果物业公司不同意续聘，业主就需要重新选聘新的物业服务人。业主需要多方考察对比，选择值得信任、服务到位、收费合理的物业服务人，而且还要通过法定的程序作出选聘的决定，这往往需要较长的一段时间。因此，原物业公司如果不愿意接受续聘，就应当在服务期限届满前给予业主充分的时间重新选择新的物业服务人。不过，合同期限届满前90日的通知期限是任意性规定，双方可以对通知期限作出特别约定。
三、物业公司退出小区服务管理之附随义务
1、退出公告
物业公司决定退出小区物业服务管理的，应提前告知小区业主公司退出事宜，并对物业合同履行情况作出说明，业主没有足额缴纳物业费的，物业公司可在公告中催缴并公告催缴方案。
2、物业查验
物业企业退出前，应与业主委员会对物业共用部位、共用设施设备等进行查验。未成立业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责的，可在业主代表和街办、社区的组织监督下，办理交接、查验手续，并做好记录。
3、物业交接
物业服务终止后，物业公司应当将档案图纸资料、物业服务用房、业主共有设施设备、公共收益余额、业主清册等物业服务管理资料移交给业主委员会或新的物业公司。前期物业管理中，业主委员会未备案成立前，物业公司在物业服务合同终止仍应当履行交接义务，此时，其应当将物业管理移交给委托人即开发商。
4、报告备案
退出后，物业公司还应当依法向有关部门报告，法律法规规定备案的，还应当依法向有关部门备案。
四、郧和律师建议
物业服务合同虽然是民事合同，但是基于物业服务的特殊性，任意性受到了法律的限制，不论是业主，还是物业公司，都不得随意任性的解除合同，而是要遵循法律的程序性规定，否则便是不合法，另一方有权依据相关法律规定主张相应的权利，造成损失的，还可以要求对方赔偿。
1.物业服务合同到期前90日，物业公司就应将物业服务合同的续签事宜列为公司的重要议程，根据公司自身情况早日作出续签或者退场的决定，并积极准备相关事宜。
2.物业公司如决定退场，应在合同到期前90日书面告知业主，或者在合同到期后，提前60日书面通知业主，不得任意退场。
3.无论是续聘或新聘物业公司，业主或业主委员会都必须依法进行，否则原物业公司可以不予认可，继续提供物业服务，并要求业主支付物业费。
4.物业服务合同关系众多业主的切身利益，矛盾纠纷较多，必要时可请求物业主管部门和政府基层组织介入，同时聘请专业律师提供专业服务。