房企破产中购房人债权的认定问题

近年来，房地产市场处于持续低迷状态，不少房企频频“暴雷”，在进入破产程序后，购房人债权相较于其他债权而言，是破产企业、破产管理人、法院所面临的重大社会性问题。笔者通过分析相关法律、解释对购房人类债权的规定，形成此文。
（一）如债权人提交的商品房买卖合同具备房屋买卖合同的主要内容，在法律意义上属房屋买卖合同，且能够提供购房款流水凭证，应认定其实际购房人身份
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
申报人提交的债权申报资料中应包含房屋买卖合同、汇款流水等材料，经破产管理人审查，如不具备商品房买卖合同的构成要件，那么申报人不具有实际购房人的身份，其债权应当按照普通债权审查；如具备商品房买卖合同的构成要件，应当确认其实际购房人身份。
（二）如购房人持有合法有效的房屋买卖合同、名下无其他用于居住的房屋且已支付过半购房款，则享有足以排除强制执行的民事权益
最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）第125条：“【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’如何理解，审判实践中掌握的标准不一。‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中‘已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十’ 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”
（三）如购房人系商品房消费者之外的一般买受人，在法院查封前，已签订有效买卖合同、合法占有该不动产、按合同要求支付价款、非自身原因未办理过户登记，则享有足以排除强制执行的民事权益
1、最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）第127条：“【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”
2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》（法释〔2020〕21号）第十五条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
（四）购房人以居住为目的、已支付全部价款或在一审法庭辩论终结前实际支付剩余价款的，若所购房屋能够实际交付，则其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；若所购房屋不能交付且无实际交付的可能，则其价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权
1、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”（现已失效）
2、最高人民法院关于最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复（〔2005〕执他字第16号）：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”
3、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”
（五）若已确认购房人享有优先受偿权且其所购房屋已完成交付使用，即使尚未办理过户，也不应被列为破产财产
《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条：“下列财产不属于破产财产：（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产。”
综上，虽然《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）已失效，但涉及的商品房消费者权利保护问题，在后来的司法解释及实务中不断明确和细化，以保护实际购房人的合法权益。