前 言
不动产交易中，拍卖逐渐成为越来越为大众化的交易方式，本文旨在结合拍卖合同纠纷之司法判决，简要梳理营改增背景下，一般纳税人不动产转让过程中涉及的增值税政策，以期与大家共同学习、交流。
案情回顾
2018 年 6 月 12 日，被告陈某在淘宝网络竞价平台以116 万元竞得原告A银行持有的房产，根据《竞买公告》《竞价须知》《公开竞价成交确认书》等规定，过户过程中的税费由买受人承担。原告A银行按照交易金额116万元，开具了适用税率10%，应纳税额11.6万元的增值税普通发票（适用一般计税方法），被告不认可该计税方法，拒绝承担此发票对应增值税，故原告A银行提起诉讼，请求法院判令被告陈某承担增值税11.6万元。
陈某辩称：A银行取得案涉房屋的时间为2016年3月7日，按照国家税务总局2016年第14号文，一般纳税人转让2016年4月30日前取得的非自建的不动产，可以选择简易方法计税，原告现在开具的发票金额和适用税率有误，对于不符合现行税法规定部分的税费，被告不承担。法庭经庭审查明，案涉房屋确由原告在2016年3月7日取得所有权。
法院判决
常熟市人民法院经审理认为：上述过户过程中应由原告A银行缴纳的税费，实际由被告陈某承担。因此，相应选择适用计税方法的权利，也应由被告陈某行使。原告A银行现在开具的增值税发票适用的计税方法，与被告陈某的选择不符，加重了被告陈某的负担。综上，原告A银行依据现在开具的增值税发票，要求被告陈某返还增值税税款、履行过户义务并承担交易税费的诉讼请求，本院碍难支持，判决驳回A银行的诉讼请求。
政策规定
2016年3月，财政部,国家税务总局发布「财税〔2016〕36号」通知，根据通知内容，自2016年5月1日起,“营改增”政策全面展开。紧随其后，国家税务总局发布「国家税务总局公告2016年第14号」公告，对一般纳税人转让不动产的计税方式作出区分，具体细分为：
（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
案件简析
结合国家税务总局2016年第14号文规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），可选择适用简易计税方法或一般计税方法，两种计税方法有什么区别，为什么会产生这么大的争议呢？作者梳理如下：
从表中可见，两种计税方法相比起来，一般计税法之销售额高于简易计税法，且一般计税法适用的税率亦高于简易计税法适用的征收率。
既然简易计税和一般计税差别这么大，那为什么还有企业选择一般计税法呢？其实，从纳税的角度，最终选择何种计税方法，主要考虑怎样选择对企业来说更能节税，对于一般纳税人来说，增值税的应纳税额，除了看销项税额外，还要结合进项税额（选择一般计税方法时，增值税应纳税额=当期销项税额-当期进项税额，即进项税额可以抵扣；而选择简易计税方法时，进项税额不得抵扣）；值得一提的是，不同的计税方法，不仅会影响增值税，还会对以增值税作为计税依据的附加税费有所影响，从而在附加税费税前扣除后进一步影响企业所得税。
本案中，A银行在交易案涉不动产时，选择一般计税法计算增值税，可能是在结合其企业整体税负后的较优选择，但是显然加重了陈某在交易案涉不动产中的负担，双方的争议由此产生，因A银行的选择损害了案涉交易中税款的实际承担者陈某的利益，故最终法院驳回了A银行的诉讼请求。
综上，在不动产拍卖过程中，虽已约定“过户过程中的税费由买受人承担”，但并不代表出让方具有自由选择计税方法的权利，若出让方选择计税方法时仅从自身利益出发而有损买受人合法权益，司法实务中仍存在相关诉请不被支持的情况，建议相关方关注上述风险。
相关规定
①《国家税务总局关于公布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）
② 《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》「财税〔2016〕36号」
不动产交易中，拍卖逐渐成为越来越为大众化的交易方式，本文旨在结合拍卖合同纠纷之司法判决，简要梳理营改增背景下，一般纳税人不动产转让过程中涉及的增值税政策，以期与大家共同学习、交流。
案情回顾
2018 年 6 月 12 日，被告陈某在淘宝网络竞价平台以116 万元竞得原告A银行持有的房产，根据《竞买公告》《竞价须知》《公开竞价成交确认书》等规定，过户过程中的税费由买受人承担。原告A银行按照交易金额116万元，开具了适用税率10%，应纳税额11.6万元的增值税普通发票（适用一般计税方法），被告不认可该计税方法，拒绝承担此发票对应增值税，故原告A银行提起诉讼，请求法院判令被告陈某承担增值税11.6万元。
陈某辩称：A银行取得案涉房屋的时间为2016年3月7日，按照国家税务总局2016年第14号文，一般纳税人转让2016年4月30日前取得的非自建的不动产，可以选择简易方法计税，原告现在开具的发票金额和适用税率有误，对于不符合现行税法规定部分的税费，被告不承担。法庭经庭审查明，案涉房屋确由原告在2016年3月7日取得所有权。
法院判决
常熟市人民法院经审理认为：上述过户过程中应由原告A银行缴纳的税费，实际由被告陈某承担。因此，相应选择适用计税方法的权利，也应由被告陈某行使。原告A银行现在开具的增值税发票适用的计税方法，与被告陈某的选择不符，加重了被告陈某的负担。综上，原告A银行依据现在开具的增值税发票，要求被告陈某返还增值税税款、履行过户义务并承担交易税费的诉讼请求，本院碍难支持，判决驳回A银行的诉讼请求。
政策规定
2016年3月，财政部,国家税务总局发布「财税〔2016〕36号」通知，根据通知内容，自2016年5月1日起,“营改增”政策全面展开。紧随其后，国家税务总局发布「国家税务总局公告2016年第14号」公告，对一般纳税人转让不动产的计税方式作出区分，具体细分为：
（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
案件简析
结合国家税务总局2016年第14号文规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），可选择适用简易计税方法或一般计税方法，两种计税方法有什么区别，为什么会产生这么大的争议呢？作者梳理如下：
计税方法 | 计税销售额 | 适用的征收率/税率 |
简易计税方法 | 以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额 | 按照5%的征收率 |
一般计税方法 | 以取得的全部价款和价外费用为销售额 | 2018 年 5 月起 至2019 年 3 月，适用税率 10%，2019 年 4 月起，适用税率 9% |
从表中可见，两种计税方法相比起来，一般计税法之销售额高于简易计税法，且一般计税法适用的税率亦高于简易计税法适用的征收率。
既然简易计税和一般计税差别这么大，那为什么还有企业选择一般计税法呢？其实，从纳税的角度，最终选择何种计税方法，主要考虑怎样选择对企业来说更能节税，对于一般纳税人来说，增值税的应纳税额，除了看销项税额外，还要结合进项税额（选择一般计税方法时，增值税应纳税额=当期销项税额-当期进项税额，即进项税额可以抵扣；而选择简易计税方法时，进项税额不得抵扣）；值得一提的是，不同的计税方法，不仅会影响增值税，还会对以增值税作为计税依据的附加税费有所影响，从而在附加税费税前扣除后进一步影响企业所得税。
本案中，A银行在交易案涉不动产时，选择一般计税法计算增值税，可能是在结合其企业整体税负后的较优选择，但是显然加重了陈某在交易案涉不动产中的负担，双方的争议由此产生，因A银行的选择损害了案涉交易中税款的实际承担者陈某的利益，故最终法院驳回了A银行的诉讼请求。
综上，在不动产拍卖过程中，虽已约定“过户过程中的税费由买受人承担”，但并不代表出让方具有自由选择计税方法的权利，若出让方选择计税方法时仅从自身利益出发而有损买受人合法权益，司法实务中仍存在相关诉请不被支持的情况，建议相关方关注上述风险。
相关规定
①《国家税务总局关于公布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）
② 《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》「财税〔2016〕36号」