“《民法典》项下有名合同的法律风险防控研究系列 ”之
物业服务合同法律风险防范的实证分析
目录
前言
一、行业分布
二、审理程序
三、裁判结果
四、审理期限
五、有关“合同形式”
六、有关“合同成立”
七、有关“合同效力”
八、有关“合同履行问题”
结语
前言
自 1981 年第一家物业公司在深圳成立以来，物业服务行业在中国已经历了三十余年的发展；由成立初期为房地产开发商提供项目后期服务，发展至今已形成独立的产业，物业服务从无到有、从小到大，走过了不平凡的发展道路，物业服务业已成为促进国民经济增长、增加社会就业的新兴产业之一。但是，近几年来，物业服务企业和业主的关系日趋紧张。鉴于此，笔者尝试通过这份大数据报告，达到有效减少物业服务合同纠纷或物业服务合同纠纷发生后，最大限度地维护物业服务合同主体合法权益之目的。
报告主文
案例及数据来源
检索工具：alpha大数据库
案由：物业服务合同纠纷
审理程序：一审、二审、再审
文书类型：判决书
裁判时间：最近一年
地域：江西省
数据采集时间：截至2021年07月01日
总样本数：本次实证分析总样本案例为321例
一、行业分布
从下面的行业分类情况可以看到，物业服务合同纠纷中，当前的行业分布主要集中在房地产业、租赁和商务服务业以及建筑业，其中房地产业占据主要比例。
二、审理程序分析
从下面的审理程序分类统计，可以得出当前物业服务合同纠纷下审理程序的分布状况，其中一审案件有274件、占比85%，二审案件有47件、占比15%，一审上诉率约为17.15%。
三、裁判结果分析
1、一审裁判结果
通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前物业纠纷下全部/部分支持的有264件，占比为96.35%；全部驳回的有5件，占比为1.82%；其他的有5件，占比为1.82%。
2、二审裁判结果
通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前物业纠纷下维持原判的有37件，占比为78.72%；其他的有6件，占比为12.77%；改判的有4件，占比为8.51%。
四、审理期限分析
通过对审理期限的可视化分析可以看到，当前物业纠纷下的审理期限更多处在31-90天的区间内，平均时间为70天左右。
五、有关“合同形式”的检索结果
1、检索结果分析
在检索到的321例物业服务合同纠纷案例中，通过书面形式订立合同的案例为321例，占比100%。
从上述数据统计结果来看，在实务操作中，物业服务合同均会选择通过书面形式订立合同，如此一来，避免了以口头形式订立合同时，易因双方权利、义务、履行期限等条件不明确而产生纠纷的问题。在合同形式问题上，无典型风险点，故在此不再进行讨论。
六、有关“合同成立”的检索结果
1、检索结果分析
在检索到的321例物业服务合同纠纷案例中，法院认定物业服务合同关系成立的案例共320件，不成立的案例仅为1件。
在不成立案例（（2020）赣0102民初3545号）中，该法院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定及《物业管理条例》第四十一条之规定，两被告作为案涉房屋的买受人向物业服务企业交纳物业服务费的前提是建设单位已向其交付案涉房屋。而根据两被告与建设单位签订的《南昌市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十一条的约定，只有在出卖人采用合同约定的方式通知买受人办理商品房交接手续的情况下，买受人未按通知规定的日期办理，才能自通知约定的验收交接日之第二日视为商品房已经交付。本案无证据证明案涉房屋在2015年3月1日至2019年10月31日期间已交付或视为交付给两被告。原告要求两被告支付案涉房屋该期间物业费并承担逾期付款违约金证据不足，法院不予支持。
2、风险防范建议：
（1）物业服务企业应与建设单位积极沟通，注意留存建设单位向买受人交付房屋的证据材料，避免因合同主体不适格导致的物业服务合同不成立风险。
（2）明确建设单位与买受人签订的合同中关于交付房屋、前期物业服务等相关内容的具体条款设置，避免产生分歧。
七、有关“合同效力”的检索结果
在检索到的321例成立物业服务合同的纠纷案例中，法院认定物业服务合同有效的案例为321件，占比100%。
根据上述统计结果，可以看出，实务操作中，成立的物业服务合同均被法院认定为有效；因此，在合同效力问题上，无典型争议风险点，故在此不再进行讨论。
八、有关“合同履行问题”的检索结果
在关于物业服务合同纠纷下，就合同履行问题产生的争议纠纷如下所示：
1、因物业服务瑕疵产生的物业费支付争议纠纷
在检索到的案例中，涉及物业服务瑕疵而产生的物业费的争议共146例，占总检索案例比例的45%。
物业服务合同是物业服务企业与业主之间确立法律关系、划分法律风险的法律文件，对双方具有约束力。如果物业服务企业不能提供或者不能完整提供约定的服务，将承担违约责任。但是，目前广泛采用的物业服务合同条款不清，标准不详，加之物业服务企业重视不够，很容易出现一些法律风险；甚至有些争议只是未尽通知义务引起，但是产生的影响却是极大。例如，在案例（2019）赣0191民初1662号中，法院认为被告提出小区乱停乱放且将业主花园中树木损毁，也未按合同约定公布、通知管理费用的收支情况，物业公司未提交证据予以反驳，物业公司在提供物业服务过程中也存在一定的不足之处，这是造成被告未按时交纳物业服务费的诱因之一，故对物业公司的违约金的主张，不予支持；对物业费的主张，予以支持。
风险防范建议：
（1）物业主角度：物业服务不到位时，业主要注意及时保存证据。如果业主普遍认为物业存在问题或违约时，要通过业委会与物业沟通并对物业提出意见；如果物业不改善服务，业委会有权解聘物业，选聘新物业。另外，业主也可以向物业公司的行政主管部门反映，行政部门对其提出整改意见，督促其提高物业服务水平。无论如何，有关证据一定要及时保存。此外，对于物业服务合同，业主要仔细阅读条款，并尽量细化合同义务及服务标准，避免合同条款过于笼统导致无法证明。
（2）物业方角度：由于物业服务的长期性、重复性、琐碎性等特点，其区别于有形商品的特殊性，很多情况下一些物业服务质量难以再现和证明；因此，物业公司在履行物业服务合同过程中要及时形成书面记录，例如，对房屋公用部分、公用设备设施进行日常维修养护、检修记录和保养记录、巡查记录、满意率调查记录等书面证据，在业主以物业公司未履行或未完全履行义务的理由，拒绝缴纳物业费用，或要求物业公司承担违约责任时，物业公司可以提供上述书面证据以证明其履行了物业服务义务。此外，物业公司应当明确自己的管理责仼范围，分清管理责仼，并在管理责仼范围内承担责仼范围；同时尽到公开宣传义务，促使业主风险防范意识提高。
2、因欠缴物业费产生的纠纷
（1）物业费债权诉讼时效经过的风险
物业服务是城市化进程中，居住模式改变下产生的新型服务模式，改变了传统的“自给自足”、统一化管理下形成的合乎社会发展需要的一种管理方式，并且在服务企业与被服务者之间形成一种新型的契约关系，即物业服务合同。同时由于物业服务合同是双务合同，物业服务企业提供物业服务，业主分期支付物业服务费，因此当二者发生纠纷时，物业服务企业在主张服务费时，可能存在着业主提出的时效经过的抗辩问题。例如，在案例 （2020）赣01民终3287号中，法院认为“被告方主张的原告长时间未向其缴纳物业费，已放弃追诉权的问题，该院认为原告未提供证据证明其于2015年7月至2020年9月3日间对被告进行过物业费催缴，其诉讼请求在2015年7月至2017年8月部分已超过诉讼时效”。因此从判例中可知，对于物业服务合同中分期支付的特殊性，法院认为，每一期物业服务费具有一定的独立性，应认定为单一债务；因此，物业服务费诉讼时效期间应从每一期费用履行期限届满之日起算。
风险防范建议：
物业服务合同，因其付款的特殊性，因此根据实践判例可知，对于物业服务企业而言，其应积极向业主主张物业费，并且需按分期的物业费区别主张。例如于催收单上写明主张的物业费系哪月至哪月的，并且积极留存已送达业主的相关证据，例如送达回执、微信记录等。
（2）收费标准不明确的风险
社会新闻的版面上常常出现“某某小区业主不交物业费”、“某某小区物业服务差”，业主抱怨物业管理费的收取不合理、物业服务不给力以及物业不作为，而物业公司则抱怨物业费难收等问题；同时大数据报告也存在较多因物业费支付产生的纠纷。由此可以看出，物业服务双方之间易因物业费的支付产生争议，例如支付的起始日期产生争议，但是根据最新的《民法典》第九百四十三条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。这也体现了我国已明确物业费收费标准等需由物业方定期公开，避免双方产生分歧和争议的立法倾向。
风险防范建议：
因此，从法条的立法原意而言，对于物业服务企业层面，需积极地履行向业主公开相关的物业收费标准、对于物业费的支出明细向业主进行列明及汇报、对于小区公共资源收益与业主进行报告等义务。
（3）违约金主张风险
物业服务合同提供的服务包含房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序等内容，因此物业服务合同的履行是持续性、长期性的，合同双方之间易因处于不同立场对于服务是否“履行”产生争议。同时，业主亦因主张物业服务公司存在服务瑕疵拒绝缴纳物业服务费；实践中，物业公司在主张支付服务费的同时大多主张了违约金，但根据实践的判例可知，当存在瑕疵履行的情况时，物业公司主张违约金都不被支持的概率极大，例如：在（2020）赣0102民初11045号案例中，法院认为“鉴于原告提供的物业服务也有需要改善的地方，本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持”；在（2020）赣0112民初3427号案例中，法院认为“原告某物业公司在提供物业服务过程中存在的上述物业服务不到位现象，已经超过物业服务的“一般瑕疵”范畴，因原告物业服务过程中存在瑕疵，对于原告滞纳金的主张，本院不予支持”。同时，若服务不存在瑕疵履行，则法院一般会支持原告提出的违约金主张，不过仍面临着主张的违约金过高不被支持的风险：例如在案例“（2020）赣0102民初11302号”中，法院认为“被告逾期支付物业费，应承担相应的违约责任，前期物业服务协议约定的逾期付款违约金标准过高，本院结合原告的诉请酌定被告以上述物业服务费未付金额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2020年9月30日起向原告支付违约金至上述物业服务费用付清之日止。”
风险防范建议：
物业服务企业的权利和义务是一致、对等的，物业服务企业的权利是收取物业服务费用，义务是按照有关规定和合同约定对小区内的秩序、卫生、安全进行维护和管理，对建筑物、公共设施、绿化进行养护和维修、对业主进行其他物业服务。因此作为物业服务企业而言，应积极举证其不存在服务瑕疵的行为；同时在日常的工作中，做到痕迹化工作。同时，对于主张的违约金不宜过高，应该在合理限度内进行主张，例如参考同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。
3、实证分析样本案例中因承诺减免物业费的效力问题而产生纠纷的案例共计5例，占总体样本案例的1.5%，风险集中于：
（1）开发商承诺减免物业费
开发商在出售房产时经常以减免或赠送物业费为促销手段，但有的业主在入住后发现物业公司不认可前述承诺，仍然向其收取物业服务费。例如在（2020）赣0191民初2670号案例中，原告某物业南昌公司起诉被告拖欠物业费，被告提出开发商答应减免物业费，但未提交证明原告某物业南昌公司同意减免的证据，故在无其他相反证据的情况下，法院对原告某物业南昌公司的前述主张予以支持，被告应支付物业费20399.16元。开发商承诺减免物业费是否有效，主要取决于物业公司是否认可开发商的减免承诺。往往有的业主不能正确区分房屋买卖合同与前期物业服务合同项下的权利义务，而将二者混为一谈，甚至无法区分开发商与前期物业公司之间的法律主体关系，导致因理解偏差和证据意识淡薄而造成了维权困难。
（2）物业公司人员承诺减免物业费
物业公司人员在与业主因物业服务不周或其他情形协商的情况下，承诺减免物业费的补偿，但事后仍向业主收取物业费的情形比比皆是，例如在（2020）赣0102民初11284号案例中，原告虽辩称已和某物业公司时任总经理协商一致免交2019年1月1日之前的物业费，但其提交的证据不足，一审法院对其该项抗辩意见不予采纳。物业公司人员减免物业费的承诺是否有效，主要取决于物业公司人员是否有代表物业公司承诺减免物业费的权限以及业主是否有保存该承诺减免的相应证据。
风险防范建议：
（1）在无特殊约定的情况下，对于开发商承诺免收买受人物业服务费的主张应当视为无效。前期物业服务费的免除只有同时具备以下两个条件才有可能有效：
第一，开发商与前期物业服务企业签订前期物业服务合同，在合同中明确约定了由开发商向前期物业服务企业交纳购买其房屋的部分或全部买受人的前期物业服务费或免除业主交纳物业服务费的承诺。
第二，商品房预售合同中建设单位承诺业主的前期物业服务费以及入住后部分时间段内的物业服务费全部由建设单位代为交纳，并就建设单位违反此项承诺的违约责任作出明确约定，而且必须将前期物业服务合同作为商品房预售合同的附件。
在这两个条件下，开发商承诺其承担业主入住之后的部分物业服务费，并且物业服务企业也以签订的物业服务合同的内容表示同意，业主才能享有赠送的物业服务费，且发生纠纷后被法院支持的概率也较高。
（2）物业公司人员承诺减免物业费时，一定要留存相关的减免或承诺的证据并确认其是否有减免物业费的权限。
4、物业服务合同主体认定问题
在检索到的案例中，涉及物业合同主体认定问题共有12例，占总检索案例的4%。物业服务合同主体争议产生的原因主要如下：
（1）物业公司的更换
业委会作出的决定侵害业主合法权益或违反法定程序的，业主可向法院起诉要求撤销业主委员会作出的决定。在此类案件中，业委会一般处于被告地位，法院通常审查要点为业委会日常运作的合法合规性，也即业委会管理与决策行为是否遵循法定程序，决议内容是否属于业委会决议范围，是否侵害业主的权益等。实践中，业委会日常运作的不合规多表现为决策可能侵害某些业主的权益，决策内容未经1/2或2/3以上业主同意，换届选举程序不合法等，这些现象发生的原因在于业委会在日常运作过程中未审慎进行法律风险的防控，缺乏健全的组织架构与严格的决策流程等。例如，在案例（2020）赣01民终2426号中，法院认为根据案涉物业管理服务合同约定及《物业管理条例》规定，作为业主大会执行机构的业主委员会有权组织召开业主大会对物业管理服务企业进行依法解聘。某业委会作为某住宅小区的业主委员会，在该住宅小区的业主大会形成“撤销执行业委会2019.03.06与某物业所签物业管理服务合同”的决议，其以书面方式向某物业公司进行了告知，案涉物业管理服务合同应予终止，某物业公司应当及时退出案涉住宅小区并移交物业管理用房、相关设施及物业服务相关资料。故对于案涉物业管理服务合同的解除，法院予以确认。
风险防范建议：
第一、业委会成立之初即应建立完善的业委会组织机制、小区管理规范，以约束业主、物业服务企业等的相关行为。在日常履责过程中，应明确自身职责与权限，严格在业主大会授权范围内决策，依法依规公开相关事宜并监督物业服务企业履行相应职责，同时应做好工作记录并及时归档、留存证据。
第二、在防范和应对被解聘时，物业服务企业应注意业主委员会进行解聘的程序和内容是否合法，业主大会决议选聘物业服务企业，是否依法经专有部分占建筑物总面积过半的业主，且总人数过半数的业主同意，并履行会前通知义务、会议符合法定形式等。此外，物业服务企业应当将注意力集中在提高自身服务水平。最后，物业服务企业可以积极争取房地产行政主管部门、街道办事处、居民委员会的指导监督和支持配合，使业主大会决议在程序上更公开，结果上更公正。
5、房屋质量瑕疵——墙面漏水问题是否可以拒交物业费？
“当房屋存在裂缝、管道漏水等问题，业主可以不缴纳物业费吗？”这样的问题是每一个购买新房的人不愿面对，但发生了必然会思考的一个问题。在实践案例中，对于业主主张的因房屋质量问题主张拒缴物业费的，法院一般都不予支持，例如，在案例（2020）赣01民终3287号中，法院认为“房屋漏水问题属于建筑开发商的房屋质量问题，物业公司可以帮助业主与开发商进行协商，但并非物业服务合同约定的服务范围，业主对于房屋质量相关问题，应当向开发商追究责任，故对业主拒缴物业费的观点，该院不予支持”。
风险防范建议：
对于业主而言，应该及时注意房屋验收情况、当房屋存在质量问题应积极保留相关证据向开发商主张赔偿。对于物业公司而言，应尽到合理的协助义务，例如帮助业主区分漏水部分是公共部分还是业主的专有部分，厘清责任主体，若专有部分系楼上装修导致的，则应积极主动地协商解决；若公共部分漏水，应先向业主们释明责任主体为开发商，并积极的以书面形式向开发商主张维修及赔偿，并保留作出积极的行为防止损失扩大且对于发生的相关费用保存好证据，后期向开发商主张以降低自身损失。
结语
我国物业管理与服务历经改革开放三十多年的探索与实践，其在法制建设、市场培育、制度构建等方面均取得了巨大成绩，对提升城市社会管理水平、提高人居环境质量、推进城市化进程等方面均发挥了积极作用。为使物业服务合同主体双方对于物业服务合同的主要纠纷和高频争议焦点有更加深入了解，本文使用实证分析的方式对于江西省一年内的321件物业服务合同纠纷案例及社会上的物业服务热点进行分析，通过真实的数据以体现问题的客观性，并通过风险点分析以及法律风险的梳理，试图为物业服务合同双方提供相关借鉴及参考。
物业服务合同法律风险防范的实证分析
目录
前言
一、行业分布
二、审理程序
三、裁判结果
四、审理期限
五、有关“合同形式”
六、有关“合同成立”
七、有关“合同效力”
八、有关“合同履行问题”
结语
前言
自 1981 年第一家物业公司在深圳成立以来，物业服务行业在中国已经历了三十余年的发展；由成立初期为房地产开发商提供项目后期服务，发展至今已形成独立的产业，物业服务从无到有、从小到大，走过了不平凡的发展道路，物业服务业已成为促进国民经济增长、增加社会就业的新兴产业之一。但是，近几年来，物业服务企业和业主的关系日趋紧张。鉴于此，笔者尝试通过这份大数据报告，达到有效减少物业服务合同纠纷或物业服务合同纠纷发生后，最大限度地维护物业服务合同主体合法权益之目的。
报告主文
案例及数据来源
检索工具：alpha大数据库
案由：物业服务合同纠纷
审理程序：一审、二审、再审
文书类型：判决书
裁判时间：最近一年
地域：江西省
数据采集时间：截至2021年07月01日
总样本数：本次实证分析总样本案例为321例
一、行业分布
从下面的行业分类情况可以看到，物业服务合同纠纷中，当前的行业分布主要集中在房地产业、租赁和商务服务业以及建筑业，其中房地产业占据主要比例。
二、审理程序分析
从下面的审理程序分类统计，可以得出当前物业服务合同纠纷下审理程序的分布状况，其中一审案件有274件、占比85%，二审案件有47件、占比15%，一审上诉率约为17.15%。
三、裁判结果分析
1、一审裁判结果
通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前物业纠纷下全部/部分支持的有264件，占比为96.35%；全部驳回的有5件，占比为1.82%；其他的有5件，占比为1.82%。
2、二审裁判结果
通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前物业纠纷下维持原判的有37件，占比为78.72%；其他的有6件，占比为12.77%；改判的有4件，占比为8.51%。
四、审理期限分析
通过对审理期限的可视化分析可以看到，当前物业纠纷下的审理期限更多处在31-90天的区间内，平均时间为70天左右。
五、有关“合同形式”的检索结果
1、检索结果分析
在检索到的321例物业服务合同纠纷案例中，通过书面形式订立合同的案例为321例，占比100%。
从上述数据统计结果来看，在实务操作中，物业服务合同均会选择通过书面形式订立合同，如此一来，避免了以口头形式订立合同时，易因双方权利、义务、履行期限等条件不明确而产生纠纷的问题。在合同形式问题上，无典型风险点，故在此不再进行讨论。
六、有关“合同成立”的检索结果
1、检索结果分析
在检索到的321例物业服务合同纠纷案例中，法院认定物业服务合同关系成立的案例共320件，不成立的案例仅为1件。
在不成立案例（（2020）赣0102民初3545号）中，该法院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定及《物业管理条例》第四十一条之规定，两被告作为案涉房屋的买受人向物业服务企业交纳物业服务费的前提是建设单位已向其交付案涉房屋。而根据两被告与建设单位签订的《南昌市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十一条的约定，只有在出卖人采用合同约定的方式通知买受人办理商品房交接手续的情况下，买受人未按通知规定的日期办理，才能自通知约定的验收交接日之第二日视为商品房已经交付。本案无证据证明案涉房屋在2015年3月1日至2019年10月31日期间已交付或视为交付给两被告。原告要求两被告支付案涉房屋该期间物业费并承担逾期付款违约金证据不足，法院不予支持。
2、风险防范建议：
（1）物业服务企业应与建设单位积极沟通，注意留存建设单位向买受人交付房屋的证据材料，避免因合同主体不适格导致的物业服务合同不成立风险。
（2）明确建设单位与买受人签订的合同中关于交付房屋、前期物业服务等相关内容的具体条款设置，避免产生分歧。
七、有关“合同效力”的检索结果
在检索到的321例成立物业服务合同的纠纷案例中，法院认定物业服务合同有效的案例为321件，占比100%。
根据上述统计结果，可以看出，实务操作中，成立的物业服务合同均被法院认定为有效；因此，在合同效力问题上，无典型争议风险点，故在此不再进行讨论。
八、有关“合同履行问题”的检索结果
在关于物业服务合同纠纷下，就合同履行问题产生的争议纠纷如下所示：
1、因物业服务瑕疵产生的物业费支付争议纠纷
在检索到的案例中，涉及物业服务瑕疵而产生的物业费的争议共146例，占总检索案例比例的45%。
物业服务合同是物业服务企业与业主之间确立法律关系、划分法律风险的法律文件，对双方具有约束力。如果物业服务企业不能提供或者不能完整提供约定的服务，将承担违约责任。但是，目前广泛采用的物业服务合同条款不清，标准不详，加之物业服务企业重视不够，很容易出现一些法律风险；甚至有些争议只是未尽通知义务引起，但是产生的影响却是极大。例如，在案例（2019）赣0191民初1662号中，法院认为被告提出小区乱停乱放且将业主花园中树木损毁，也未按合同约定公布、通知管理费用的收支情况，物业公司未提交证据予以反驳，物业公司在提供物业服务过程中也存在一定的不足之处，这是造成被告未按时交纳物业服务费的诱因之一，故对物业公司的违约金的主张，不予支持；对物业费的主张，予以支持。
风险防范建议：
（1）物业主角度：物业服务不到位时，业主要注意及时保存证据。如果业主普遍认为物业存在问题或违约时，要通过业委会与物业沟通并对物业提出意见；如果物业不改善服务，业委会有权解聘物业，选聘新物业。另外，业主也可以向物业公司的行政主管部门反映，行政部门对其提出整改意见，督促其提高物业服务水平。无论如何，有关证据一定要及时保存。此外，对于物业服务合同，业主要仔细阅读条款，并尽量细化合同义务及服务标准，避免合同条款过于笼统导致无法证明。
（2）物业方角度：由于物业服务的长期性、重复性、琐碎性等特点，其区别于有形商品的特殊性，很多情况下一些物业服务质量难以再现和证明；因此，物业公司在履行物业服务合同过程中要及时形成书面记录，例如，对房屋公用部分、公用设备设施进行日常维修养护、检修记录和保养记录、巡查记录、满意率调查记录等书面证据，在业主以物业公司未履行或未完全履行义务的理由，拒绝缴纳物业费用，或要求物业公司承担违约责任时，物业公司可以提供上述书面证据以证明其履行了物业服务义务。此外，物业公司应当明确自己的管理责仼范围，分清管理责仼，并在管理责仼范围内承担责仼范围；同时尽到公开宣传义务，促使业主风险防范意识提高。
2、因欠缴物业费产生的纠纷
（1）物业费债权诉讼时效经过的风险
物业服务是城市化进程中，居住模式改变下产生的新型服务模式，改变了传统的“自给自足”、统一化管理下形成的合乎社会发展需要的一种管理方式，并且在服务企业与被服务者之间形成一种新型的契约关系，即物业服务合同。同时由于物业服务合同是双务合同，物业服务企业提供物业服务，业主分期支付物业服务费，因此当二者发生纠纷时，物业服务企业在主张服务费时，可能存在着业主提出的时效经过的抗辩问题。例如，在案例 （2020）赣01民终3287号中，法院认为“被告方主张的原告长时间未向其缴纳物业费，已放弃追诉权的问题，该院认为原告未提供证据证明其于2015年7月至2020年9月3日间对被告进行过物业费催缴，其诉讼请求在2015年7月至2017年8月部分已超过诉讼时效”。因此从判例中可知，对于物业服务合同中分期支付的特殊性，法院认为，每一期物业服务费具有一定的独立性，应认定为单一债务；因此，物业服务费诉讼时效期间应从每一期费用履行期限届满之日起算。
风险防范建议：
物业服务合同，因其付款的特殊性，因此根据实践判例可知，对于物业服务企业而言，其应积极向业主主张物业费，并且需按分期的物业费区别主张。例如于催收单上写明主张的物业费系哪月至哪月的，并且积极留存已送达业主的相关证据，例如送达回执、微信记录等。
（2）收费标准不明确的风险
社会新闻的版面上常常出现“某某小区业主不交物业费”、“某某小区物业服务差”，业主抱怨物业管理费的收取不合理、物业服务不给力以及物业不作为，而物业公司则抱怨物业费难收等问题；同时大数据报告也存在较多因物业费支付产生的纠纷。由此可以看出，物业服务双方之间易因物业费的支付产生争议，例如支付的起始日期产生争议，但是根据最新的《民法典》第九百四十三条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。这也体现了我国已明确物业费收费标准等需由物业方定期公开，避免双方产生分歧和争议的立法倾向。
风险防范建议：
因此，从法条的立法原意而言，对于物业服务企业层面，需积极地履行向业主公开相关的物业收费标准、对于物业费的支出明细向业主进行列明及汇报、对于小区公共资源收益与业主进行报告等义务。
（3）违约金主张风险
物业服务合同提供的服务包含房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序等内容，因此物业服务合同的履行是持续性、长期性的，合同双方之间易因处于不同立场对于服务是否“履行”产生争议。同时，业主亦因主张物业服务公司存在服务瑕疵拒绝缴纳物业服务费；实践中，物业公司在主张支付服务费的同时大多主张了违约金，但根据实践的判例可知，当存在瑕疵履行的情况时，物业公司主张违约金都不被支持的概率极大，例如：在（2020）赣0102民初11045号案例中，法院认为“鉴于原告提供的物业服务也有需要改善的地方，本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持”；在（2020）赣0112民初3427号案例中，法院认为“原告某物业公司在提供物业服务过程中存在的上述物业服务不到位现象，已经超过物业服务的“一般瑕疵”范畴，因原告物业服务过程中存在瑕疵，对于原告滞纳金的主张，本院不予支持”。同时，若服务不存在瑕疵履行，则法院一般会支持原告提出的违约金主张，不过仍面临着主张的违约金过高不被支持的风险：例如在案例“（2020）赣0102民初11302号”中，法院认为“被告逾期支付物业费，应承担相应的违约责任，前期物业服务协议约定的逾期付款违约金标准过高，本院结合原告的诉请酌定被告以上述物业服务费未付金额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2020年9月30日起向原告支付违约金至上述物业服务费用付清之日止。”
风险防范建议：
物业服务企业的权利和义务是一致、对等的，物业服务企业的权利是收取物业服务费用，义务是按照有关规定和合同约定对小区内的秩序、卫生、安全进行维护和管理，对建筑物、公共设施、绿化进行养护和维修、对业主进行其他物业服务。因此作为物业服务企业而言，应积极举证其不存在服务瑕疵的行为；同时在日常的工作中，做到痕迹化工作。同时，对于主张的违约金不宜过高，应该在合理限度内进行主张，例如参考同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。
3、实证分析样本案例中因承诺减免物业费的效力问题而产生纠纷的案例共计5例，占总体样本案例的1.5%，风险集中于：
（1）开发商承诺减免物业费
开发商在出售房产时经常以减免或赠送物业费为促销手段，但有的业主在入住后发现物业公司不认可前述承诺，仍然向其收取物业服务费。例如在（2020）赣0191民初2670号案例中，原告某物业南昌公司起诉被告拖欠物业费，被告提出开发商答应减免物业费，但未提交证明原告某物业南昌公司同意减免的证据，故在无其他相反证据的情况下，法院对原告某物业南昌公司的前述主张予以支持，被告应支付物业费20399.16元。开发商承诺减免物业费是否有效，主要取决于物业公司是否认可开发商的减免承诺。往往有的业主不能正确区分房屋买卖合同与前期物业服务合同项下的权利义务，而将二者混为一谈，甚至无法区分开发商与前期物业公司之间的法律主体关系，导致因理解偏差和证据意识淡薄而造成了维权困难。
（2）物业公司人员承诺减免物业费
物业公司人员在与业主因物业服务不周或其他情形协商的情况下，承诺减免物业费的补偿，但事后仍向业主收取物业费的情形比比皆是，例如在（2020）赣0102民初11284号案例中，原告虽辩称已和某物业公司时任总经理协商一致免交2019年1月1日之前的物业费，但其提交的证据不足，一审法院对其该项抗辩意见不予采纳。物业公司人员减免物业费的承诺是否有效，主要取决于物业公司人员是否有代表物业公司承诺减免物业费的权限以及业主是否有保存该承诺减免的相应证据。
风险防范建议：
（1）在无特殊约定的情况下，对于开发商承诺免收买受人物业服务费的主张应当视为无效。前期物业服务费的免除只有同时具备以下两个条件才有可能有效：
第一，开发商与前期物业服务企业签订前期物业服务合同，在合同中明确约定了由开发商向前期物业服务企业交纳购买其房屋的部分或全部买受人的前期物业服务费或免除业主交纳物业服务费的承诺。
第二，商品房预售合同中建设单位承诺业主的前期物业服务费以及入住后部分时间段内的物业服务费全部由建设单位代为交纳，并就建设单位违反此项承诺的违约责任作出明确约定，而且必须将前期物业服务合同作为商品房预售合同的附件。
在这两个条件下，开发商承诺其承担业主入住之后的部分物业服务费，并且物业服务企业也以签订的物业服务合同的内容表示同意，业主才能享有赠送的物业服务费，且发生纠纷后被法院支持的概率也较高。
（2）物业公司人员承诺减免物业费时，一定要留存相关的减免或承诺的证据并确认其是否有减免物业费的权限。
4、物业服务合同主体认定问题
在检索到的案例中，涉及物业合同主体认定问题共有12例，占总检索案例的4%。物业服务合同主体争议产生的原因主要如下：
（1）物业公司的更换
业委会作出的决定侵害业主合法权益或违反法定程序的，业主可向法院起诉要求撤销业主委员会作出的决定。在此类案件中，业委会一般处于被告地位，法院通常审查要点为业委会日常运作的合法合规性，也即业委会管理与决策行为是否遵循法定程序，决议内容是否属于业委会决议范围，是否侵害业主的权益等。实践中，业委会日常运作的不合规多表现为决策可能侵害某些业主的权益，决策内容未经1/2或2/3以上业主同意，换届选举程序不合法等，这些现象发生的原因在于业委会在日常运作过程中未审慎进行法律风险的防控，缺乏健全的组织架构与严格的决策流程等。例如，在案例（2020）赣01民终2426号中，法院认为根据案涉物业管理服务合同约定及《物业管理条例》规定，作为业主大会执行机构的业主委员会有权组织召开业主大会对物业管理服务企业进行依法解聘。某业委会作为某住宅小区的业主委员会，在该住宅小区的业主大会形成“撤销执行业委会2019.03.06与某物业所签物业管理服务合同”的决议，其以书面方式向某物业公司进行了告知，案涉物业管理服务合同应予终止，某物业公司应当及时退出案涉住宅小区并移交物业管理用房、相关设施及物业服务相关资料。故对于案涉物业管理服务合同的解除，法院予以确认。
风险防范建议：
第一、业委会成立之初即应建立完善的业委会组织机制、小区管理规范，以约束业主、物业服务企业等的相关行为。在日常履责过程中，应明确自身职责与权限，严格在业主大会授权范围内决策，依法依规公开相关事宜并监督物业服务企业履行相应职责，同时应做好工作记录并及时归档、留存证据。
第二、在防范和应对被解聘时，物业服务企业应注意业主委员会进行解聘的程序和内容是否合法，业主大会决议选聘物业服务企业，是否依法经专有部分占建筑物总面积过半的业主，且总人数过半数的业主同意，并履行会前通知义务、会议符合法定形式等。此外，物业服务企业应当将注意力集中在提高自身服务水平。最后，物业服务企业可以积极争取房地产行政主管部门、街道办事处、居民委员会的指导监督和支持配合，使业主大会决议在程序上更公开，结果上更公正。
5、房屋质量瑕疵——墙面漏水问题是否可以拒交物业费？
“当房屋存在裂缝、管道漏水等问题，业主可以不缴纳物业费吗？”这样的问题是每一个购买新房的人不愿面对，但发生了必然会思考的一个问题。在实践案例中，对于业主主张的因房屋质量问题主张拒缴物业费的，法院一般都不予支持，例如，在案例（2020）赣01民终3287号中，法院认为“房屋漏水问题属于建筑开发商的房屋质量问题，物业公司可以帮助业主与开发商进行协商，但并非物业服务合同约定的服务范围，业主对于房屋质量相关问题，应当向开发商追究责任，故对业主拒缴物业费的观点，该院不予支持”。
风险防范建议：
对于业主而言，应该及时注意房屋验收情况、当房屋存在质量问题应积极保留相关证据向开发商主张赔偿。对于物业公司而言，应尽到合理的协助义务，例如帮助业主区分漏水部分是公共部分还是业主的专有部分，厘清责任主体，若专有部分系楼上装修导致的，则应积极主动地协商解决；若公共部分漏水，应先向业主们释明责任主体为开发商，并积极的以书面形式向开发商主张维修及赔偿，并保留作出积极的行为防止损失扩大且对于发生的相关费用保存好证据，后期向开发商主张以降低自身损失。
结语
我国物业管理与服务历经改革开放三十多年的探索与实践，其在法制建设、市场培育、制度构建等方面均取得了巨大成绩，对提升城市社会管理水平、提高人居环境质量、推进城市化进程等方面均发挥了积极作用。为使物业服务合同主体双方对于物业服务合同的主要纠纷和高频争议焦点有更加深入了解，本文使用实证分析的方式对于江西省一年内的321件物业服务合同纠纷案例及社会上的物业服务热点进行分析，通过真实的数据以体现问题的客观性，并通过风险点分析以及法律风险的梳理，试图为物业服务合同双方提供相关借鉴及参考。