以房抵债的房产被查封且登记于第三人名下，抵债协议应如何处理？

裁判要点
债务人到期未能清偿债务，重新与债权人达成合意以房抵债，双方所签“以房抵债”协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定协议有效。以房抵债实质上属于以物抵债，又称代物清偿。以房抵债属于实践性法律行为，房屋所有权的转让，应自登记于不动产登记簿时发生法律效力。抵债房屋未办理过户登记手续的，以物抵债行为尚未完成，清偿债务的目的未能实现，此时，债权人要求解除以物抵债协议，履行原债务的，法院予以支持。
一、案情介绍
2013年12月，四川某设计公司（简称：设计公司）与四川某房地产公司（简称：地产公司）签订《补充协议》，就地产公司4个项目所欠设计公司设计费共计2368845元进行了确认，并约定：该笔设计费由地产公司的在售商铺或住宅进行折抵，设计公司选定在售的商铺或住宅后，签订认购协议书或房屋销售合同。双方还约定：设计公司应在签订认购协议书或房屋销售合同后7日内给地产公司开具与折抵总价50%等值的发票；地产公司应配合设计公司进行转售，设计公司收到选定房产转售资金后7日内给地产公司开具与折抵总价50%等值的发票。
2014年4月，双方签订《抵款协议》，约定：选定的在售三处商铺和住宅进行折抵，折合房款2268069元；相关认购事宜办理完成后，所欠设计费结清。次日，双方签订《合同确认缴款单》，地产公司出具商业和住宅购房款的财务专用收据，合计金额2268069元。设计公司出具了收到设计费的收据，合计金额2268069元。
2016年4月，设计公司被告知选定的物业中，其中两间商铺已被四川某县法院查封，无法登记备案。设计公司向该院提出执行异议申请，法院以设计公司不是商铺所有权人驳回设计公司的异议申请，设计公司未提执行异议之诉。
2016年9月，选定的其中一套住宅签订《商品房买卖合同》，完成登记备案。
2018年，设计公司作为原告，以地产公司为被告，向其所在地人民法院提起诉讼，请求解除《补充协议》和《抵款协议》，由地产公司支付设计费及逾期付款的利息。
一审法院驳回了设计公司的诉讼请求，后设计公司提起上诉，二审法院支持了设计公司的部分诉讼请求。
二、争议焦点
以房抵债行为是否已经履行完毕？
三、法院认为
一审法院认为：设计公司与地产公司签订的《补充协议》和《抵款协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。“相关认购事宜办理完成”应认定为双方签订认购协议书或房屋销售合同，而非办理抵债物业的房屋登记备案或物权变动手续。现双方认购手续办理完成，设计公司享有抵债物业的权利。
设计公司在两年内未转卖物业或登记到自己名下，致使其中两间商铺被查封，无法登记备案，其在提出执行异议申请被驳回后未提出执行异议之诉，丧失了请求保护其权利的机会。设计公司主张是由于地产公司的债务关系导致抵债商铺被法院查封，是《补充协议》和《抵款协议》无法履行的事实，与设计公司的请求属于不同的法律关系，可另行主张权利。三套商铺其中一套已经完成登记备案，双方已经实际履行了《补充协议》和《抵款协议》，地产公司不存在违约行为。一审法院驳回设计公司的诉讼请求。
二审法院认为：地产公司系以转让商铺和住宅的所有权来清偿其债务，其本质为代物清偿。因转让的特定物为商铺和住宅，属不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产的转让，自登记于不动产登记簿时发生效力。在实际履行中，地产公司已将设计公司选定的住宅的所有权按约定予以了转让，并办理了过户登记手续，其约定以转让住宅来清偿债务的目的已实现。但另两间商铺因地产公司的原因被四川某县法院查封，且于2018年12月转移登记于第三人名下。因此，该两间商铺已不能按约定转让设计公司，双方以转让商铺所有权的形式来清偿债务的目的已不能实现。故，设计公司关于解除双方签订的《补充协议》和《抵款协议》的请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的条件，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和本案实际情况，已办理过户登记手续的不再恢复，尚未办理过户登记手续的不再交付。地产公司不再交付涉案商铺，但应支付协商折抵的设计费。设计公司不及时办理过户登记手续，存在一定过失，利息损失自行承担。
四、案例分析
本案系本团队代理的一个典型的“以物抵债”胜诉的案例。一审判决后，团队律师将“房屋认购事宜是否完成，即以物抵债的行为是否完成”作为二审的突破口，主张房屋尚未办理产权登记手续，房屋认购尚未完成，被告以物抵债的目的没实现，我方有权要求解除以物抵债协议，履行原债务。通过与二审法院的沟通，法院最终采纳了我方的代理观点。
以房抵债协议的主要特征是双方当事人达成以债务人转移房屋所有权替代原合同所约定的金钱给付义务。在以房抵债的审判实践中，对以物抵债协议是否实际履行？债物清偿目的是否实现？关键就是看用于抵债的房屋是否完成了产权登记，只有当抵债物所有权发生了转移，债权人才从实体和程序上对抵债房屋拥有了权利，债务清偿的目的才得以实现。本案中，以物抵债协议签订后，虽然设计公司委托的购房人签订了“合同确认认缴款单”，地产公司也出具了“财务专用收据”，但该两份文件只是房屋认购手续办理中的一个过程，不能以此推定房屋产权已发生转移。二审法院经审查后，认为，根据《物权法》的规定，不动产所有权的转让，应当以登记于不动产登记簿为准，抵债房屋未办理过户登记手续，未发生所有权的转让，以物抵债协议实际未履行。在此情况下，因地产公司原因导致抵债房屋被查封且被登记于第三人名下，以物抵债的清偿目的已经不能实现，因此撤销了一审法院的判决，改判支持设计公司解除以物抵债协议，要求地产公司支付未抵偿完成部分的债务。
通过这个案例，在签订“以物抵债”协议时需注意以下几点：
1.抵债协议中关于用以抵债的“物”必须明确；
2.抵债物物权转移的办理时间必须明确：比如应在多少日内签订房屋买卖合同并办理产权转移手续等；
3.抵债协议中应明确双方在抵债物所有权转移过程中的义务和责任，以便于抵债目的不能实现时，明确双方的责任；
4.抵债协议生效后，债权人应积极行使自身的权利，及时办理产权转移手续，否则，可能抵债目的不能实现且需要承担相应的过错责任。
相关法律、法规：
《合同法》第八条依合同履行义务原则
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十一条合同消灭的原因
有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条合同的法定解除
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条解除的效力
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。