房地产断供纠纷应对秘籍之解除《商品房买卖合同》

在上一期《房地产断供纠纷应对秘籍之基本方法论》中，我们向大家介绍了断供案件操作的基本方法论，即主要结合房屋价格，产证办理，他案查封三个因素确定断供案件的基本处理思路。但是，面对个案时还应具体问题具体对待。本期，我们将以实际案例解读的方式与大家一起分享解除《商品房买卖合同》的操作，欢迎围观探讨。
一 、案情介绍
2013年6月，郑某采用按揭贷款方式购买了一套商品房，地产公司对该笔按揭贷款承担阶段性连带保证责任，保证期间至他项权证办理完毕止。2016年5月，因郑某未能按期偿还按揭贷款，按揭银行起诉至法院，请求郑某提前偿还贷款本息，并要求地产公司承担连带保证责任。2016年12月，法院作出判决，判决郑某在判决生效后10日内偿还按揭贷款本息，地产公司对郑某的债务承担连带保证责任。（详见（2016）陕0113民初5435号民事判决书。）
2017年2月，地产公司替郑某归还按揭贷款后，向法院提出解除买卖合同之诉。最终法院判决商品房买卖合同解除。（详见（2017）陕0112民初4122号民事判决书）。2018年3月，地产公司通过执行程序注销了涉案房产的合同登记备案，收回了房产。郑某支付的首付款，地产公司在扣除了违约金及诉讼成本后将余额退还。
二 、法院判决
1、（2016）陕0113民初5435号民事判决书判决如下：
（1）被告郑海水、卢红花应当于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司西安南二环支行贷款本金人民币553656.42元、利息19195.76元、罚息1636.61元，并按照合同约定支付自2016年4月6日起至全部债务实际清偿之日的利息、罚息。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
（2）如被告郑海水、卢红花不履行还款义务，原告有权以抵押物即位于西安市未央区太华北路199号中建开元壹号三期A区第10幢1单元7层10701号抵押房屋拍卖后所得价款优先受偿。
（3）被告西安中海兴晟房地产有限公司对上述债务承担连带责任，西安中海兴晟房地产有限公司承担责任后有权向郑海水、卢红花追偿。
本案案件受理费9545元，公告费300元，由三被告共同承担。因原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告。
2、（2017）陕0112民初4122号民事判决书判决如下：
（1）解除原告西安中海兴晟房地产有限公司与被告郑海水于2013年6月13日签订登记备案号为XXX的《商品房买卖合同》；
（2）本判决生效后三十日内，被告郑海水协助原告西安中海兴晟房地产有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续，办理手续相关费用由被告郑海水承担；
（3）本判决生效后三十日内，被告郑海水向原告西安中海兴晟房地产有限公司支付违约金101228.5元。
如未按本判决指定的期间给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费费2324元、公告费600元、保全费5000元，共计7924元，原告西安中海兴晟房地产有限公司已预交预交，现由被告郑海水承担，连同上述第三项判决内容一并付给原告。
三 、延伸阅读
1、预抵押登记的优先受偿权当前司法实践中很难再获支持
（2016）陕0113民初5435号民事判决书支持了按揭银行预抵押登记的优先受偿权，但西安地区自2017年以后，能够支持预抵押登记享有优先受偿权的判例非常少见。如：（2018）陕0113民初16031号民事判决书。不支持的理由为：原、被告虽签订房屋抵押合同，但原告就案涉房屋仅办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记》，未取得《他项权利证书》，该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，故原告对该房产不享有优先受偿权。
2、房地产公司小额代偿后法院能否认定其有享有合同解除权存在不确定性
地产公司是否享有解除权首先需要查看《商品房买卖合同》中关于合同解除权的约定，有明确约定的从约定，约定不明确的，开发商仅小额代偿的，依照西安地区法院的实际情况，考虑到保护交易稳定性等相关因素，支持开发商小额代偿后即享有合同解除权的判例并不多见。
基于以上两点变化，采用合同解除方式解决断供案件的门槛越来越高。开发商应将介入案件的节点提前，主动采取有效措施，而非等到案件进入司法程序后再被动应对。下期，我们将继续结合已经处理过的断供案例，讨论拍卖方式的可操作性，敬请关注。