编者语：“住改商”问题，是2007年《物权法》和2009年最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出台时，所备受关注的问题，也是实践中常见的有关建筑物区分所有权的纠纷之一。对此，本篇文章将对“住改商”纠纷相关法律问题进行一些梳理，欢迎批评指正！
一、“住改商”的定义及影响
《物权法》第七十七条将“住改商”表述为住宅改变为经营性用房。“住宅”指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋，而“经营性用房”是指用于商业、工业、旅游、办公等经营活动的房屋。因此“住改商”即是指将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房等经营性用房的行为。
在我国，对于建筑物的用途一般由规划法确定，一般不得随意更改。这一现象的出现，是由于在住房制度改革之初，商品经济并不发达，所以市场中对经营性用房的需求不高，现在随着市场经济的发展和城镇化水平的提高，以及考虑到经营性用房的价格等因素，大量经济承受能力较低的市场经济主体会将目标锁定在位置优越、有相对稳定的市场且价格较低的住宅用房。而这些在促进经济发展、活跃市场经济以及为人们生活带来便利的同时，也带来了诸如影响小区居住环境的安宁、卫生和舒适，造成小区公用设施使用的紧张和损耗，增加小区的安保成本以及危及建筑物的安全等等问题，这些使得“住改商”纠纷在实践中频频发生。
二、法律规定
《物权法》
第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”。
第十一条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。
三、公报案件裁判要旨
【案件名称】张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案
【裁判摘要】在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。
房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。
四、法条理解及实务问题
原被告主体
根据上述法条的规定可以看出，“住改商”行为的被告主体一般为改变其专有部分住宅用途的业主。但由于在实践中，业主将住宅出租、出借后，承租人、借用人等非业主的物业使用人改变住宅用途为经营性用房的情况时有发生，因此，有观点认为不能将义务主体仅限于业主，作为非业主的物业使用人亦应当是遵守《物权法》第七十七条规定的主体。但根据《物业管理条例》第四十七条第二款的规定，“物业使用人违反本条例和管理规约的约定，有关业主应当承担连带责任”，所以，对于“住改商”纠纷案件，在实践中可以将专有部分使用人和业主作为“共同被告”起诉。
原告则一般为“有利害关系的业主”，即本栋建筑内的其他业主及建筑区划内，本栋建筑物之外的业主。
合法的“住改商”行为的成立条件
根据上述规定，“住改商”行为的合法性需要同时满足两个条件：（1）遵守法律、法规及管理规约；（2）应当经有利害关系的业主同意。
首先，对于“有利害关系的业主”，主要包括两类：（1）本栋建筑内的其他业主；（2）在建筑区划内，本栋建筑物之外的业主。对于前一类的业主，在具体的纠纷中，仅需证明自己的适格业主身份即可；而对于后一类业主，则需要其承担其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的证明责任。
其次，实践中还存在能否以“多数决”原则来确定有利害关系的业主的意见。根据上述的法条规定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款明确予以了否定。因而在“住改商”纠纷中，不能以“多数决”原则确定有利害关系业主的意见。而且，《物权法》第七十七条的价值取向明显是保护有利害关系的业主的利害，因此“多数决”的原则与这一价值取向是相悖的。
再次，对于“有利害关系的业主”表达意见的方式，本律师认为需要“有利害关系的业主”以明示的方式表达其意见。在“住改商”纠纷之下，有利害关系的业主对该行为的不赞同是常态，若允许推定业主以默示的方式表示同意，亦将不利于保护其合法权益。
最后，实践中，还有业主以其已经办理了工商登记、取得营业执照等为由主张其“住改商”行为的合法性，用以对抗有利害关系的业主的反对意见。对此，有观点认为，办理工商登记并取得营业执照的事实属于行政登记及许可的范围，其不涉及当事人民事行为的效力问题。
此外，实践中还可以见到有业主利用其住宅开办小卖部、早点铺、理发店等现象。虽然其经营规模相对较小，但其性质上仍属于将住宅改为经营性用房，在相关法律规定也未将其予以排除的情况下，仍应适用《物权法》第七十七条及相关司法解释的规定。
民事责任
根据上述法条的规定，在已经造成实际损害的情形下，有利害关系的业主可以请求“住改商”业主承担恢复原状或者赔偿损失的民事责任。若损害尚未实际发生，但很有可能会发生时，根据相关法条的规定，有利害关系的业主可以请求该业主依法承担排除妨害、消除危险的民事责任。
五、相关大数据检索
（一）“住改商”纠纷 时间分析可视化
（二）“住改商”纠纷 整体案由分析可视化
（三）“住改商”纠纷 民事案由分析可视
（四）“住改商”纠纷 一审判决结果分析可视化
（五）“住改商”纠纷 二审判决结果分析可视化
（六）“住改商”纠纷 再审判决结果分析可视化
（七）“住改商”纠纷 实体法条适用分析可视化
一、“住改商”的定义及影响
《物权法》第七十七条将“住改商”表述为住宅改变为经营性用房。“住宅”指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋，而“经营性用房”是指用于商业、工业、旅游、办公等经营活动的房屋。因此“住改商”即是指将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房等经营性用房的行为。
在我国，对于建筑物的用途一般由规划法确定，一般不得随意更改。这一现象的出现，是由于在住房制度改革之初，商品经济并不发达，所以市场中对经营性用房的需求不高，现在随着市场经济的发展和城镇化水平的提高，以及考虑到经营性用房的价格等因素，大量经济承受能力较低的市场经济主体会将目标锁定在位置优越、有相对稳定的市场且价格较低的住宅用房。而这些在促进经济发展、活跃市场经济以及为人们生活带来便利的同时，也带来了诸如影响小区居住环境的安宁、卫生和舒适，造成小区公用设施使用的紧张和损耗，增加小区的安保成本以及危及建筑物的安全等等问题，这些使得“住改商”纠纷在实践中频频发生。
二、法律规定
《物权法》
第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”。
第十一条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。
三、公报案件裁判要旨
【案件名称】张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案
【裁判摘要】在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。
房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。
四、法条理解及实务问题
原被告主体
根据上述法条的规定可以看出，“住改商”行为的被告主体一般为改变其专有部分住宅用途的业主。但由于在实践中，业主将住宅出租、出借后，承租人、借用人等非业主的物业使用人改变住宅用途为经营性用房的情况时有发生，因此，有观点认为不能将义务主体仅限于业主，作为非业主的物业使用人亦应当是遵守《物权法》第七十七条规定的主体。但根据《物业管理条例》第四十七条第二款的规定，“物业使用人违反本条例和管理规约的约定，有关业主应当承担连带责任”，所以，对于“住改商”纠纷案件，在实践中可以将专有部分使用人和业主作为“共同被告”起诉。
原告则一般为“有利害关系的业主”，即本栋建筑内的其他业主及建筑区划内，本栋建筑物之外的业主。
合法的“住改商”行为的成立条件
根据上述规定，“住改商”行为的合法性需要同时满足两个条件：（1）遵守法律、法规及管理规约；（2）应当经有利害关系的业主同意。
首先，对于“有利害关系的业主”，主要包括两类：（1）本栋建筑内的其他业主；（2）在建筑区划内，本栋建筑物之外的业主。对于前一类的业主，在具体的纠纷中，仅需证明自己的适格业主身份即可；而对于后一类业主，则需要其承担其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的证明责任。
其次，实践中还存在能否以“多数决”原则来确定有利害关系的业主的意见。根据上述的法条规定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款明确予以了否定。因而在“住改商”纠纷中，不能以“多数决”原则确定有利害关系业主的意见。而且，《物权法》第七十七条的价值取向明显是保护有利害关系的业主的利害，因此“多数决”的原则与这一价值取向是相悖的。
再次，对于“有利害关系的业主”表达意见的方式，本律师认为需要“有利害关系的业主”以明示的方式表达其意见。在“住改商”纠纷之下，有利害关系的业主对该行为的不赞同是常态，若允许推定业主以默示的方式表示同意，亦将不利于保护其合法权益。
最后，实践中，还有业主以其已经办理了工商登记、取得营业执照等为由主张其“住改商”行为的合法性，用以对抗有利害关系的业主的反对意见。对此，有观点认为，办理工商登记并取得营业执照的事实属于行政登记及许可的范围，其不涉及当事人民事行为的效力问题。
此外，实践中还可以见到有业主利用其住宅开办小卖部、早点铺、理发店等现象。虽然其经营规模相对较小，但其性质上仍属于将住宅改为经营性用房，在相关法律规定也未将其予以排除的情况下，仍应适用《物权法》第七十七条及相关司法解释的规定。
民事责任
根据上述法条的规定，在已经造成实际损害的情形下，有利害关系的业主可以请求“住改商”业主承担恢复原状或者赔偿损失的民事责任。若损害尚未实际发生，但很有可能会发生时，根据相关法条的规定，有利害关系的业主可以请求该业主依法承担排除妨害、消除危险的民事责任。
五、相关大数据检索
（一）“住改商”纠纷 时间分析可视化
（二）“住改商”纠纷 整体案由分析可视化
（三）“住改商”纠纷 民事案由分析可视
（四）“住改商”纠纷 一审判决结果分析可视化
（五）“住改商”纠纷 二审判决结果分析可视化
（六）“住改商”纠纷 再审判决结果分析可视化
（七）“住改商”纠纷 实体法条适用分析可视化