城市更新项目中引入合作企业的条件设置——从政策规定到项目实操

引言
自2015以来，广州市城市更新项目越来越多的引入社会资本参与，为了规范引入合作企业的程序，2018年1月4日，广州市城市更新局印发《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字〔2018〕1号），明确城市更新项目引入合作企业必须走“招商”程序。随后，荔湾、番禺、南沙、从化、花都、白云先后出台专门性的政策，规范城市更新项目（特别是旧村庄全面更新改造项目）引入合作企业事项。其中，对于想要进入城市更新市场的企业来说，最为关心的，自然是“准入条件”的规定。本文从政策规定到项目实操，全方位地解读、总结、剖析合作企业的资质要求，以期能够对合作企业通过招商程序进入城市更新市场有所助益。


一、广州市级政策规定：《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字〔2018〕1号）第四条：
（一）合作企业参与旧村合作改造应符合以下条件：
1、近3年内无不良诚信记录；
2、企业注册资本不少于1亿元。
（二）履约金：
1、用地面积小于30公顷的项目应提供不少于2亿元履约金（现金）；
2、用地面积大于（等于）30公顷的项目应提供不少于3亿元履约金（现金）。（三）联合体：
村集体经济组织可选择联合体作为合作企业及合作意向企业，组建联合体的企业均应符合上述条件。
二、广州区级政策规定
（一）荔湾区：《广州市荔湾区人民政府办公室关于印发实施<广州市旧村庄更新实施办法>意见的通知》第六条：
1、注册资本不低于5亿元的法人企业；
2、两年内没有不良诚信记录的企业（与1号文规定不一致，根据上位政策优于下位政策，新政策优于旧政策的原则，应以1号文为准）；
3、有完成三旧改造成功案例的企业，优先考虑在广州市行政区域内已完成旧村庄全面改造案例的企业；
4、不得引入正在实施荔湾区旧村庄更新改造且尚未完成整村补偿安置工作的企业或联合体企业。
（二）番禺区：《广州市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见》（番府〔2018〕45号）第二条：
1、具有独立法人资格和具备房地产开发企业二级以上资质（以国家住房和城乡建设部颁布的资质证书为准）；
2、实缴注册资本金不低于5亿元人民币（以验资报告为准），银行信用记录良好；
3、总资产不低于200亿元人民币，且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力。企业自有资金比例不低于项目总投资的30%；
4、具备房地产开发经验，近5年房屋建筑面积累计竣工验收300万平方米以上；
5、企业信誉好，社会责任感强，且最近5年在广州市工商、税务、建设房地产等部门没有违法违规记录，不存在工程“烂尾“或其他违法等情况；
6、对每个旧村庄更新改造项目应缴纳不低于3亿元人民币的保证金，企业联合体视作一个企业。各村可根据改造村庄规模增加相应保证金额。
（三）白云区：《广州市白云区人民政府关于＜广州市旧村庄更新实施办法＞的实施意见（试行）第十八条：
1、企业注册资本不少于人民币1 亿元；
2、具有与项目相匹配的自有资金及融资能力；
3、企业信誉好，社会责任感强，近3 年内无不良诚信记录、在广州市不存在工程烂尾或其他违法情况；
4、鼓励优先选择具备旧村庄更新改造经验的企业；
5、其他根据项目实际情况需满足的条件；
6、企业联合体报名时，联合体的各个企业均需同时具备本条所规定的资格条件。
（四）花都区：《花都区旧村庄合作改造类项目公开引入合作企业的指导意见（试行）》（花府办规〔2018〕8号）第六条、第七条：
1、资质要求：具备独立法人资格和房地产开发企业一级以上资质（以国家住房和城乡建设部颁布的资质证书为准）；
2、实缴注册资本金：改造面积小于30公顷的项目，参与企业实缴注册资本金不低于2亿元人民币（含2亿元）；改造面积大于（等于）30公顷的项目，参与企业实缴注册资本金不低于3亿元人民币（含3亿元），以验资报告为准，银行信用记录良好；
3、总资产：改造面积小于30公顷的项目，参与企业总资产不低于100亿元人民币；改造面积大于（等于）30公顷的项目，参与企业总资产不低于150亿元人民币，且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力。企业自有资金比例不得低于项目总技资的30％；
4、开发经验：参与企业须符合近5年开发房屋建筑面积累计竣工验收100万平方米以上；
5、企业信誉要求：企业信誉好，社会责任感强，且最近5年在广州市国土规划、工商、税务、住房和城乡建设等部门没有违法违规记录，也不存在工程烂尾＂或其它违法等情况；
6、履约金：用地面积小于30公顷的项目应提供不少于2亿元履约金（现金）；用地面积大于（等于）30公顷的项目应提供不少于3亿元履约金；
7、联合体：合作企业如果是企业联合体，联合体中的成员不得超过2个，而且每个联合体成员均需具备本意见第六条所规定的资质条件；
8、优先引入：在符合上述条件的情况下，
（1）在2016年1月1日后通过政府组织的花都区商业（面积50亩以上）或者住宅用地；
（2）在2018年9月1日后报名参与政府组织的花都区商业（面积50亩以上）或者住宅用地公开出让活动，并进行报价竞拍。
上述企业每竞得或参与竞拍一块用地，对应区内一个旧村庄全面改造项目。
（五）从化区：《广州市从化区旧村庄全面类项目公开引入合作企业的指导意见（审议稿）》第一条、第二条：
1、合作企业参与旧村庄全面改造应符合以下条件：
（1）近三年内无不良诚信记录；
（2）企业注册资本不少于1亿元。
2、招商文件按照以下标准确定合作保证金：
（1）用地面积小于30公顷的项目应提供保证金不少于5000万。
（2）用地面积大于（等于）30公顷的项目应提供保证金不少于1亿元。
小 结
市级政策对于引入合作企业的资质条件规定的较为原则，将制定细致规制条件的权利授予各区的具体政策。荔湾区的政策在广州市级政策出台之前即发布，与市级政策衔接的不够紧密。番禺区对于合作企业资质规定的较为细致、具体，成为其他区政策的参考蓝本，南沙区未对合作企业资质作出规定，但鉴于南沙区与番禺区的历史关系，南沙区更多的是参照番禺区的做法。由于花都区与从化区属于远郊，所以在合作企业资格规定上放宽很多。
三、具体城市更新项目引入合作企业设置的资质条件
（一）番禺区蔡边村

（二）增城区金星村

（三）南沙区金洲村

（四）海珠区新市头村

（五）白云区小坪村