四、境内外上市融资
上市融资越来越重要，成为各房地产开发公司的首选融资模式，世茂、富力等一批优秀房地开发企业都先后上市。
上市基本条件：
香港主板上市：
条件：发行人及其业务必须为联交所认为适宜上市者，预计市值不得低于2亿港元，确保上市证券有一个公开市场。
案例：富力房地产上市历程
2005年7月14日，富力地产在国内地产一片萧瑟之中，成功登陆H港（股票编号：2777），是继上海复地（2337.HK）、上海置业（1207.HK）、首创置业（2868.HK）、合生创展（0754.HK）之后，内地第五家上市的地产企业之一。富力地产成功筹得近20亿港元巨资。与此同时，富力地产上市首日表现平稳，报收11.15港元，上涨3.2％。
富力急于上市缘于资金压力。典型的例子是2004年底富力银行贷款达33.2亿元。对天津顺驰、万通集团、中山雅居乐、大连万达及世贸集团等企业，富力取得H港入场券的历程显得轻松许多。
富力从传出准备H股上市，到登陆成功，仅仅花费了一年工夫，进展相当迅速。成功踏入资本市场后，富力地产的行走半径空前扩大。
富力的分拆行为除了能增加股本数量，降低股价吸引更多中小投资者购买外，亦能对抑制炒作、增大集中持股的难度，反收购有积极作用。由于股票总市值和股权结构并没有改变，所以对企业影响有限。
境外上市：
境外直接上市即直接以国内公司的名义向国外证券主管部门申请发行的登记注册，并发行股票(或其它衍生金融工具)，向当地证券交易所申请挂牌上市交易。即通常说的N股、S股等。
通常还有的做法就是买壳借壳上市。
目前我国境外上市渠道主要是纽约证券交易所（NYSE）和纳斯达克（NASDAQ）。
美国上市模式：
五、金融租赁融资
金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。只要双方协商一致，在租赁期满后，该租赁物即可以归承租人所有。
三大金融租赁类型：
六、典当融资
典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。
房地产典当与房地产抵押的区别：
适用：
中小开发商。比较适合三个月内之内的短期融资，如果企业对资金风险没有把握，不适合使用这种方式。
早在2005年9月，杭州几家规模较大的典当行就推出了针对房地产企业的土地使用权典当业务。据杭州某典当行统计：从2006年1月份开始，已经为房产公司办理了近10笔借款业务，放出的贷款累计达1.2亿元，其中最大的一笔有750万元。其他典当行的情况也大体如此，而且光顾的客户主要都是中小房地产企业。
典当业和拍卖业一样，一直被市场视为准金融行业。央行房贷新规中规定对未取得土地使用证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证四证的项目，金融机构不得发放任何形式的贷款。而典当却可在开发商四项证书未办齐但已取得土地使用权证的情况下，凭土地使用权证到典当行进行抵押。典当期限一般最长6个月，典当资金视地块不同作价，一般都在土地价值的50％以下，典当资金的月息为2.5%~3%。
除了以上融资模式，还有企业并购融资、合作开发融资、短期融资券等融资方式。
小结：
总的来说，房地产行业是土地和资金的紧密结合体，二者缺一不可。在当前新的金融环境下，融资能力就是竞争力。开发商应该主动拓展融资渠道，寻求新的融资方案。
面对以上众多的融资途径做个简短的小结：
国内商业银行贷款：相对容易获得，这是企业主要融资工具；
国外商业银行贷款：一旦获得，贷款数额相对巨大，利率较高；
投资信托：信托在期限、规模、风险方面与房地产开发匹配，融资方式灵活，节税，适合中大型房企；
投资基金：关注成长型规范企业，回报要求高；
境内上市：可以提升企业品牌，直接扩大融资渠道，适应房企改制需求；
境外上市：上市公司可达到尽可能高的价格，公司可获得较大声誉，股票发行范围广；
金融租赁：节省成本，有避税作用，无需额外抵押和担保品，降低企业现金流，可获得余额融资，适合长期融资需求；
典当融资：办理时间短，借款成数高，无需评估费，当金用途不设限制；
私募基金：手续简便，可节省企业发行时间注册费用，融资数目大。
合作开发：互相补充房地产开发资源，推动资金有机结合，盘活开发项目，获得合作比较容易；
大型企业：
投资基金、境内上市、境外上市、发行企业债、国外商业银行贷款
中型企业：
投资信托、企业并购、国内商业银行贷款
小型企业：
私募资金、金融租赁、合作开发、典当融资，结合各个融资模式的特点，然后根据企业自身情况，找到企业自身适合的融资模式，是自身投入更少，获得更多，效率最大化。
上市融资越来越重要，成为各房地产开发公司的首选融资模式，世茂、富力等一批优秀房地开发企业都先后上市。
上市基本条件：
香港主板上市：
条件：发行人及其业务必须为联交所认为适宜上市者，预计市值不得低于2亿港元，确保上市证券有一个公开市场。
案例：富力房地产上市历程
2005年7月14日，富力地产在国内地产一片萧瑟之中，成功登陆H港（股票编号：2777），是继上海复地（2337.HK）、上海置业（1207.HK）、首创置业（2868.HK）、合生创展（0754.HK）之后，内地第五家上市的地产企业之一。富力地产成功筹得近20亿港元巨资。与此同时，富力地产上市首日表现平稳，报收11.15港元，上涨3.2％。
富力急于上市缘于资金压力。典型的例子是2004年底富力银行贷款达33.2亿元。对天津顺驰、万通集团、中山雅居乐、大连万达及世贸集团等企业，富力取得H港入场券的历程显得轻松许多。
富力从传出准备H股上市，到登陆成功，仅仅花费了一年工夫，进展相当迅速。成功踏入资本市场后，富力地产的行走半径空前扩大。
富力的分拆行为除了能增加股本数量，降低股价吸引更多中小投资者购买外，亦能对抑制炒作、增大集中持股的难度，反收购有积极作用。由于股票总市值和股权结构并没有改变，所以对企业影响有限。
境外上市：
境外直接上市即直接以国内公司的名义向国外证券主管部门申请发行的登记注册，并发行股票(或其它衍生金融工具)，向当地证券交易所申请挂牌上市交易。即通常说的N股、S股等。
通常还有的做法就是买壳借壳上市。
目前我国境外上市渠道主要是纽约证券交易所（NYSE）和纳斯达克（NASDAQ）。
美国上市模式：
五、金融租赁融资
金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。只要双方协商一致，在租赁期满后，该租赁物即可以归承租人所有。
三大金融租赁类型：
六、典当融资
典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。
房地产典当与房地产抵押的区别：
适用：
中小开发商。比较适合三个月内之内的短期融资，如果企业对资金风险没有把握，不适合使用这种方式。
早在2005年9月，杭州几家规模较大的典当行就推出了针对房地产企业的土地使用权典当业务。据杭州某典当行统计：从2006年1月份开始，已经为房产公司办理了近10笔借款业务，放出的贷款累计达1.2亿元，其中最大的一笔有750万元。其他典当行的情况也大体如此，而且光顾的客户主要都是中小房地产企业。
典当业和拍卖业一样，一直被市场视为准金融行业。央行房贷新规中规定对未取得土地使用证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证四证的项目，金融机构不得发放任何形式的贷款。而典当却可在开发商四项证书未办齐但已取得土地使用权证的情况下，凭土地使用权证到典当行进行抵押。典当期限一般最长6个月，典当资金视地块不同作价，一般都在土地价值的50％以下，典当资金的月息为2.5%~3%。
除了以上融资模式，还有企业并购融资、合作开发融资、短期融资券等融资方式。
小结：
总的来说，房地产行业是土地和资金的紧密结合体，二者缺一不可。在当前新的金融环境下，融资能力就是竞争力。开发商应该主动拓展融资渠道，寻求新的融资方案。
面对以上众多的融资途径做个简短的小结：
国内商业银行贷款：相对容易获得，这是企业主要融资工具；
国外商业银行贷款：一旦获得，贷款数额相对巨大，利率较高；
投资信托：信托在期限、规模、风险方面与房地产开发匹配，融资方式灵活，节税，适合中大型房企；
投资基金：关注成长型规范企业，回报要求高；
境内上市：可以提升企业品牌，直接扩大融资渠道，适应房企改制需求；
境外上市：上市公司可达到尽可能高的价格，公司可获得较大声誉，股票发行范围广；
金融租赁：节省成本，有避税作用，无需额外抵押和担保品，降低企业现金流，可获得余额融资，适合长期融资需求；
典当融资：办理时间短，借款成数高，无需评估费，当金用途不设限制；
私募基金：手续简便，可节省企业发行时间注册费用，融资数目大。
合作开发：互相补充房地产开发资源，推动资金有机结合，盘活开发项目，获得合作比较容易；
大型企业：
投资基金、境内上市、境外上市、发行企业债、国外商业银行贷款
中型企业：
投资信托、企业并购、国内商业银行贷款
小型企业：
私募资金、金融租赁、合作开发、典当融资，结合各个融资模式的特点，然后根据企业自身情况，找到企业自身适合的融资模式，是自身投入更少，获得更多，效率最大化。