离婚案件中的房产处理律师实务问题研究

目录
一、离婚财产分割原则
二、情景分析：按出资来源划分
1、购房款系共同财产出资
2、购房款涉及一方个人财产出资
3、购房款涉及父母出资
三、特殊房产
一、离婚财产分割原则
【坚持男女平等原则】
《民法典》第一千零五十五条 夫妻在婚姻家庭中地位平等。
《民法典》第一千零六十二条 夫妻对共同财产，有平等的处理权。
【坚持照顾子女和女方利益的原则】
《民法典》第一千零八十七条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
《民法典》第一千零八十二条 女方在怀孕期间、分娩后一年内或者终止妊娠后六个月内，男方不得提出离婚；但是，女方提出离婚或者人民法院认为确有必要受理男方离婚请求的除外。
《民法典》第一千零八十四条 离婚后，不满两周岁的子女，以由母亲直接抚养为原则。已满两周岁的子女，父母双方对抚养问题协议不成的，由人民法院根据双方的具体情况，按照最有利于未成年子女的原则判决。子女已满八周岁的，应当尊重其真实意愿。
【照顾无过错一方的原则】
《民法典》第一千零九十一条 有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿。
（一）重婚；
（二）与他人同居；
（三）实施家庭暴力；
（四）虐待、遗弃家庭成员；
（五）有其他重大过错。
【尊重当事人意愿原则】
《民法典》第一千零六十五条 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
二、情景分析：按出资来源划分

（一）购房款系共同财产出资 → 共同财产，也可约定为一方所有或按份共有等
【法律依据】
《民法典》第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。
《民法典》第一千零六十五条 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。
【案件解析】
裁判要点：根据我国婚姻法的相关规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产，原、被告就其夫妻关系存续期间的财产已进行约定，并签订了上述协议，故双方系有权处分。综上，本院认为，现原告主张撤销《婚内财产协议》，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
案件编号：浙江省绍兴市中级人民法院（2020）浙06民终618号
案情简介：2018年1月，因被告出轨，双方就共同财产的处分签订了《婚内财产协议》，约定房产、车辆等材料均归原告所有，并对其中涉及的房产办理了公证和过户手续。被告以显失公平为由要求撤销该协议。
判决主文：首先，双方对该协议的真实性均予以认可，从该协议的形式内容来看，该协议中并未载明相关如原告所称的“以不离婚前提条件而签订该协议”等书面条款，即便如原告诉称系被告事先准备并制作该协议，而作为具有完全民事行为能力的原告，在此完全有理由将其所附条件在该协议中予以增加或体现，而该协议中未有载明；其次，原、被告在签订上述协议后又至公证处对相关协议约定进行了公证，并在此后办理了房屋变更登记手续；再次，原告陶国云向该院提供录音材料，被告钟阿调对此录音真实性无异议，但认为该录音中并未认可不离婚为签约的前提条件，该院认为，根据钟阿调在此录音中的陈述“我那个时候是不要离婚的，因为我还承受得了，但……”等，并不能据此推定原、被告对签订该协议已明确约定了前提条件，同时，证人陶某虽当庭出庭作证，陈述其听到原、被告在签订协议时曾有约定不离婚为前提条件，且其陈述其看到被告钟阿调有出具给原告陶国云一份载明“保证不离婚，财产是共同的”纸，该院认为，根据被告钟阿调对该证人证言的质证意见，无论该证人是否与原、被告存在利害关系，被告对证人证言的真实性不予认可，且原告陶国云亦未能提供证人所述的那张纸，对此，该院对该证人证言亦不予采信；最后，案外人许阿香已就案涉协议的效力进行了他案诉讼，但已被驳回诉请且已生效。关于原告陶国云提出的显失公平情形，该院认为，根据我国婚姻法的相关规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产，原、被告就其夫妻关系存续期间的财产已进行约定，并签订了上述协议，故双方系有权处分。综上，本院认为，现原告主张撤销《婚内财产协议》，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
【关联问题】
房产赠与能否撤销？ → 在房产变更登记之前可以撤销赠与。
《民法典婚姻家庭编司法解释》第三十二条 婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。
《民法典》第六百五十八条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
（二）购房款涉及一方个人财产出资
PART1 个人财产全额出资 → 无论婚前或婚后，登记在自己名下 → 个人财产
【法律依据】
《民法典》第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；
（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
《民法典婚姻家庭编司法解释》第三十一条 民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
PART2 个人财产全额出资 → 无论婚前或婚后，登记在对方或双方名下 → 宜认定为共同财产适当兼顾双方出资因素
【法律依据】
《民法典》第六百五十七条 赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
《民法典》第三十二条 婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。
PART3 个人财产与共同财产混同出资 → 婚前购买，登记在自己名下 → 所有权归属于登记一方，婚后共同还贷部分及增值对另一方补偿
【法律依据】
《民法典婚姻家庭编司法解释》第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则,由不动产登记一方对另一方进行补偿。
【补偿计算公式】
第一种
《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著：房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%
第二种
《浙江省高级人民法院民一庭关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答》：九、《婚姻法司法解释（三）》第十条规定的婚后共同还贷支付款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿，该补偿数额如何计算?补偿数额可以按以下公式计算：[婚后还贷本息总额÷（购买时房价＋应还贷款利息总额）]×离婚时房价÷2。如在个案中，计算所得补偿数额明显低于婚后还贷本息总额半数的，应在上述计算方式的基础上，根据照顾子女和女方利益的原则，结合案件实际合理确定补偿数额
第三种
《民事审判指导与参考》2016年第1辑（总第65辑），最高人民法院民一庭编著：房屋补偿款=不动产升值率×夫妻共同支付款项(包括本息)×50%=房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)÷(房屋购买价+共同已还利息+其他费用)×夫妻共同支付款项(包括本息)×50%
注：其他费用是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税等，但不应包括维修基金和物业费。
宁波地区人民法院采用第二种计算方式计算补偿数额。
【关联问题】
1、购房时房价如何定义？
根据《民事审判指导与参考》2016年 第1辑：总第65辑，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。
2、房屋价值如何确定？→ 首先双方协商定价，协商不成房价评估或房产拍卖
《民法典婚姻家庭版司法解释》第七十六条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理:
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;
（二）一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;
（三）双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。
3、房价下跌时如何补偿？
根据《民事审判指导与参考》2016年 第1辑：总第65辑，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二，一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么小区、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。
PART4 个人财产与共同财产混同出资 → 婚后购买，登记在自己名下 → 房产系夫妻共同财产，一方个人财产出资款项系个人财产
【法律依据】
《民法典婚姻家庭编司法解释》第二十六条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。
《民法典婚姻家庭编司法解释》第三十一条 民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
【案例解析】
裁判要点：夫妻在婚姻关系存续期间所得的工工资及购得的房产属于夫妻共同财产；婚前个人财产在婚后发生形态变化不导致所有权发生变化，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，属于夫妻共同财产。本案原被告购买的君澜上府房产系夫妻共同财产，但在购买房产时支付的房款中157287.36为原告婚前个人财产，其所有权不应财产形态的变化而变化，仍系原告个人财产，但该部分房款的增值部分属于夫妻共同财产。
案件编号：浙江省宁波市鄞州区人民法院（2020）浙0212民初3563号
案情简介：原被告于2010年结婚，于2012年以首付款+按揭贷款的方式购入君澜上府房产。首付款中有157287.36为原告婚前个人财产。2020年原告提起离婚诉讼，要求分割该房产。
判决主文：关于房屋分割问题。根据《婚姻法》的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、劳务报酬及购得的房产等，属于夫妻共同财产；婚前个人财产在婚后发生形态变化不导致 所有权发生变化，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，属于夫妻共同财产。2012年原、被告以首付款+按揭贷款的方式购入君源上府 1105 室，该房屋应属夫妻共同财产。但从原告举证看，用于支付该易屋 3 790 000元首付款的部分资金为原告婚前个人财产，具体为∶1、2012 年 3 月 13 日原告签订房屋买卖合同购买君源上府 1105 室同日提取其 个人公积金余额 1 116 000元，包括截至2010年8月原告公积金账户余额 57 287.36 元，该 57 287.36 元公积金属于原告婚前个人财产；2、原、被告均陈述被告父母为两人两次购买该房屋提供资金100 000元，但对该 100 000元的款项性质双方存在争议，被告主张是其父母为两人购房提供的购房款，原告则主张是被告父母归还原告其在婚前出借给被告父母的装修款。本院认为，原告于2016年8月1日出具的收条载明其收取的款项为被告父亲李建归还的装修款，被告亦签字确认，故本院对原告主张的归还借款事实予以认定。收条中装修款数额从 200 000 元被涂改为 300 000 元，原告陈述是在出具收条当时涂改，被告虽在本案庭审中提出异议，但其在（2019）浙 0212 民初10393号李俊晶起诉马群离婚纠纷一案庭审中对此予以认可，根据禁止反言规则本院对原告的陈述予以采信。据此本院认为应当认定被告父母在原、被告两次购房时分别提供的 100 000元、200 000元系归还原告借款，属于原告婚前个人财产。综上，本院认为原、被告购买君源上府105室支付的房款中157287.36元为原告婚前个人财产，其所有权不应财产形态的变化而变化，但该部分房款的增值部分属于夫妻共同财产。
PART5 个人财产与共同财产混同出资 → 无论婚前或婚后，登记在对方或双方名下 → 共同财产
【法律依据】
《民法典》第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（三）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
（三）购房款涉及父母出资
PART1 一方父母全额出资 → 无论婚前或婚后，登记在自己子女名下 → 子女个人财产
【法律依据】
《民法典婚姻家庭编司法解释》第二十九条 当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,依照约定处理;没有约定或者约定不明确的,按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。
【裁判导向】
准确认定是赠与一方还是赠与双方。认定父母为子女出资购房为赠与的情况下，根据民法典第一千零六十二条的规定，婚姻关系存续期间受赠的财产原则上为夫妻共同财产，除非赠与合同中确定只归一方的财产。因此，本解释没有再作出具体规定，而是转引至民法典第一千零六十二条第一款第（四）项。要特别注意的是其中的但书条款，即民法典第一千零六十三条第（三）项的规定，对于如何认定“赠与合同中确定只归一方”，司法实践中最具争议。如前所述，我们在《解释（一）》中首先引导当事人事先约定，以期尽量减少纠纷的发生。但是，基于父母子女间密切的人身关系和特有的中国传统家庭文化的影响，实践中父母与子女之间一般并没有正式赠与合同的存在，或者说没有一个书面赠与合同的存在，对于是否存在口头的赠与合同以及赠与合同的内容，在夫妻离婚时往往是双方争议的焦点。在一方父母出全资并且在购买不动产后将不动产登记在自己一方子女名下的，考虑到物权法已经实施多年，普通民众对不动产登记的意义已经有较为充分的认识，在出资后将不动产登记在自己一方子女名下，认定为是父母将出资确定赠与给自己子女一方的意思表示，符合当事人本意，也符合法律规定的精神。
《<关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）>若干重点问题的理解与适用》（刊登于《人民司法》2021年第13期，作者：郑学林、刘敏、王丹，作者单位：最高人民法院）
PART2 一方父母全额出资 → 无论婚前或婚后，登记在对方或双方名下 → 宜认定为共同财产
【法律依据】
《民法典婚姻家庭编司法解释》第二十九条 当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,依照约定处理;没有约定或者约定不明确的,按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。
《民法典》第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
PART3 一方父母部分出资，其余部分房款由夫妻共同财产出资 → 婚前购买，登记在自己子女名下→ 所有权归属于登记一方，婚后共同还贷部分及增值对另一方补偿
【法律依据】
《民法典婚姻家庭编司法解释》第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则,由不动产登记一方对另一方进行补偿。
PART4 一方父母部分出资，其余部分房款由夫妻共同财产出资 → 婚后购买，登记在自己子女名下 → 共同财产
【法律依据】
《民法典》第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
PART5 一方父母部分出资，其余部分房款由夫妻共同财产出资 → 无论婚前或婚后，登记在对方或双方名下 → 宜认定为共同财产
【法律依据】
《民法典》第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
PART6 双方父母全额或部分出资 → 无论婚前或婚后，无论登记在哪方名下 → 共同财产
【法律依据】
《民法典》第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
PART7 涉及父母出资的难点问题：父母出资款项性质的认定
【裁判导向】
1、父母出资未明确约定赠与给一方的按照夫妻共同财产处理
《<关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）>》若干重点问题的理解与适用》，刊登于《人民司法》2021年第13期，作者：郑学林、刘敏、王丹，作者单位：最高人民法院
要严格遵守法律的规定。根据民法典第一千零六十二条第一款第（四）项和第一千零六十三条第（三）项规定，夫妻在婚姻关系存续期间继承或受赠的财产原则上为夫妻共同所有，除非遗嘱或者赠与合同中确定财产只归一方。也即，在我国法定夫妻财产制为婚后所得共同制的前提下，夫妻一方婚后所得的财产原则上均为夫妻共同所有，除非赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。因此，总体上，婚姻法解释二第22条第2款是符合立法精神的。但考虑到实践中的情形非常复杂，有借款的情形，也有赠与的情形；有只赠与一方的，也有愿意赠与双方的，如果当事人愿意通过事先协议的方式明确出资性质以及房屋产权归属，则能够最大限度减少纠纷的发生。为此，我们对婚姻法解释二第22条第2款进行了重新表述。首先规定当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；对于没有约定或者约定不明的，严格按照法律规定的精神，直接转引至民法典第一千零六十二条第一款第（四）项的规定，即如果没有明确表示是赠与一方的，则按照夫妻共同财产处理。
2、一方父母主张出资款项系借款应承担相应举证责任。
《<关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）>若干重点问题的理解与适用》，刊登于《人民司法》2021年第13期，作者：郑学林、刘敏、王丹，作者单位：最高人民法院
要明确法律关系的性质。实践中，对父母为子女购房出资的性质是借贷还是赠与，各方可能存在争议，在此情况下，应当将法律关系的性质作为争议焦点进行审理，根据查明的案件事实，准确认定双方的法律关系是借款还是赠与，不能仅依据《解释（一）》第29条当然地认为是赠与法律关系。要特别强调的是，在相关证据的认定和采信上，注意适用《关于适用民事诉讼法的解释》第105条的规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，从而准确认定法律关系的性质。从中国现实国情看，子女刚参加工作缺乏经济能力，无力独自负担买房费用，而父母基于对子女的亲情，往往自愿出资为子女购置房屋。大多数父母出资的目的是要解决或改善子女的居住条件，希望让子女生活更加幸福，而不是日后要回这笔出资，因此，在父母一方主张为借款的情况下，应当由父母来承担证明责任，这也与一般人的日常生活经验感知一致。
【案例解析】
案例一>>
裁判观点：借条上只有父母出资一方子女签字，而没有配偶一方签字且配偶一方不予追认的，该方父母应承担主张款项系借款的举证责任。举证不能的不认定为借款。
案件编号：浙江省宁波市中级人民法院（2020）浙02民终2513号
案情简介：男女双方于2013年相识，于2014年12月12日登记结婚，婚后未育子女。2014年9月7日，女方与案外人签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定向案外人购买位于宁波市海曙区房屋。房屋总价1123000元。2014年9月18日，房屋产权完成过户，案涉房屋登记至女方名下。2014年10月14日，男方母亲向男方汇款145000元，当日，男方将该款项加上账户其他资金共计200000元汇款给案外人，用于支付上述房屋部分首付款。2014年10月19日，男方母亲向男方汇款20000元，当日男方向女方汇款20000元。男方一人在借条上签字称向其父母借款165000元。离婚后，男方父母以该借条起诉双方共同偿还债务。
判决主文：本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。姚信得、盛再玲提供的借条上仅有姚辉签字，陈海萍未签字确认，事后也未追认。涉案款项直接汇入姚辉账户，从时间节点上看，系在陈海萍与姚辉结婚登记之前。姚信得、盛再玲提供的相关证据，不能证明陈海萍认可借款的事实。根据证据规则，原审法院认定陈海萍未向姚信得、盛再玲借款168000元，于法有据，并无不当。姚信得、盛再玲的上诉理由，依据不足，本院不予采信。
案例二 >>
裁判观点：婚后一方父母出资为双方购房，除明确表示赠与一方外，应认定为对双方的赠与。一方父母主张系借款的应提供相应证据，仅有自己子女签字的借条证明力较弱，无法证明其夫妻共同借款的合意。
案件编号：浙江省台州市中级人民法院（2021）浙10民终3053号
案情简介：双方于2014年12月8日办理结婚登记手续。2016年6月，双方向温岭中置信房地产开发有限公司（以下简称中置信公司）购买西溪置信原墅60幢106室的房屋，总价为3788000元，付款方式为首付不低于30%+公积金和银行组合按揭；并受让西溪置信原墅地下室车位编号为306#、307#的车位使用权，总金额为216000元。男方父亲直接向中置信公司支付上述房屋及车位款共计135.4万元。2017年1月至2021年3月期间，男方母亲陆续向男方转账共计991101元，用于偿还按揭贷款。男方向父母出具借条两份，分别载明向父母借款135.4万元、1012894.01元，借款落款时间分别为2016年6月22日、2021年4月10日。房产登记在双方名下。
判决主文：本院认为，本案争议焦点为案涉款项是借款还是赠与。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉的解释（二）》（以下简称婚姻法解释二）第二十二条第二款规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。从该司法解释规定的精神来看，父母为子女购房出资的，首先推定为对夫妻双方的赠与，除非父母明确表示是赠与一方。另外，《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条第一款第（四）项、第一千零六十三条第（三）项规定，夫妻在婚姻关系存续期间继承或受赠的财产为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有，除非遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条第二款规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。可见婚姻法解释二第二十二条之规定与我国民法典的立法精神是一致的，应在本案中予以适用。蔡燕飞、江枫上诉称本案款项系借款，应提供相应的证据予以证明，现仅有付款凭证和江维签字的借条，无法证明蔡燕飞、江枫与江维、江珮瑶存在共同借款的意思表示。江维系蔡燕飞、江枫之子，仅有其签字的借条证明力较弱，基于父母和子女间的密切关系，借条系后补的可能性较大，借条没有江珮瑶签字，也无其他证据证明蔡燕飞、江枫与江维、江珮瑶间有共同借贷的合意，故蔡燕飞、江枫要求江维、江珮瑶共同归还款项于法无据，本院不予支持。综上，案涉款项的性质系赠与，并非借贷。
【同案不同判】
父母出资除明确表示赠与外，应视为该款项系借款，另一方主张系赠与的应承担举证责任。
裁判观点：子女买房是父母出资，除明确表示赠与外，应当视为以帮助为目的的临时性资金出借，子女负有偿还义务。非出资方子女否认借条或主张涉案款项系赠与，需提供足以反驳的证据予以证明。
案件编号：北京市高级人民法院（2019）京民申2635号
案情简介：2014年8月30日双方登记结婚，2014年11月男方父母全额出资137万余元为二人买房，因女方有北京户口具备申请自住型商品房的资格，该套房屋以女方名义购买。2016年双方举办结婚典礼后不久闹离婚。男方于2017年向其父母补签借条称2014年买房款项系借款。现二人离婚女方提出男方父母的出资系赠与而非借款。
判决主文：本院经审查认为，结合刘金塔与黄敬华夫妻二人对赠与意思表示的否认，刘如河对借贷关系的认可，虽借条系刘如河一人出具，没有李颖的签名，但各方当事人均认可涉案款项用于为刘如河与李颖夫妻二人购买房屋，可以认定刘金塔与黄敬华夫妻二人对借贷关系成立的举证证明责任已完成。李颖否认上述借条或主张涉案款项系赠与，需提供足以反驳的证据予以证明，但李颖并未提供足以反驳的相应证据如赠与合同或者协议。正如一审法院在判决理由中所称，“虽然在当前高房价背景下，部分子女经济条件有限，父母在其购房时给予资助属于常态，但不能将此视为理所当然，也绝非法律所倡导，否则严重违背法律公平正义之理念。子女成年后，父母已经尽到了抚养义务，并无继续提供供养的义务。子女买房是父母出资，除明确表示赠与外，应当视为以帮助为目的的临时性资金出借，子女负有偿还义务”的观点，本院对此不持异议。具体到本案，购买涉案房屋的137万余元均系刘金塔与黄敬华夫妻二人出资，刘金塔与黄敬华称上述款项中有其二人的存款80多万元，剩余的款项均系其二人向亲戚朋友所借，刘金塔与黄敬华二人经济能力有限。如果将刘金塔与黄敬华二人支付的137万余元购房款，认定为对刘如河与李颖二人的赠与，二位长辈不仅积蓄全无，可能还会背负巨额债务。考虑到涉案房屋的增值部分尚由刘如河与李颖二人享有，从利益衡平的角度，一、二审法院支持二位长辈要求二人小辈返还借款及利息损失的处理结果，本院认为，并无不妥。关于李颖提出的有与本案相似案例，却结果相悖的申请再审理由问题，因案情不同，则判决有别，属于依法处理案件的结果，并非相似案例处理结果必然具有一致性。
三、特殊房产
（一）军产房
【名词定义】
军产房即军队享有房屋所有权（即产权）的房屋，指由部队提供用地，开发商出资建造的房子，房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，产权单位填总后勤部。如部队大院。
【常见问题】
1、军产房使用权能否分割？
使用权仅适用于军人，是军人的福利补贴，非军人配偶无法获得使用权。
2、军队房改房所有权能否分割？
须经军队审批，且原售房单位享有优先购买权。一般无法上市交易，且不能通过有资质的评估机构确定房屋的市值。因军产房不出售给军队以外的人，通常是军人间交易或军队回购。离婚时可分割该交易款或回购款。
【相关法条】
《军队现有住房出售管理办法》：
第二条 本办法所称军队现有住房，是指产权属于军队、由个人租住、可以出售的家属住房。
第三条 购买军队现有住房，应当遵循住房自愿的原则。一个家庭只能享受一次房改购房的优惠待遇。
第四条 出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤批准，由售房单位组织实施。
第三十条 按按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权；需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后，其余以入归个人所有。
第三十四条 购房者去世后，由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。无合法继承人或受遗赠人的，住房由售房单位按法律程序接管，其他任何单位或个人不得侵占。
（二）经济适用房
【名词定义】
经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。
在别的国家和地区一般被称为公共房屋，中国香港称为居者有其屋，中国澳门称为经济房屋，中国台湾称为国民住宅，新加坡称为组屋。
【常见问题】
经济适用房如何分割？
满五年后可以上市出售，可按照市场价分割；未满五年，可参考市场价进行分割，但经济适用房在转为商品房时要向政府缴纳土地收益等价款（如土地出让金、土地增值收益或政府性补贴等），该费用在分割时应予以扣除。
须注意：实务中多采取家庭户为申请人进行经济适用房申请，每个家庭成员均对该房产作出一定贡献、享有一定份额。在离婚案件中，若房产涉及第三方份额，一般不予处理。
【案例解析】
裁判要点：原被告诉争所指房屋，不排除儿子可能享有共有份额，故不宜仅认定为夫妻共同财产进行分割。
案件编号：浙江省安吉县人民法院（2014）湖安民初字第909号
案情简介：原被告婚后育有一子。婚姻存续期间，以原被告及儿子三人的家庭名义申请获得都市家园经济适用房一套，登记在被告一人名下。2011年被告因双方发生家事争执为由回娘家居住生活。
判决主文：本院认为原、被告系自由恋爱，婚姻基础尚可。现原告起诉要求离婚，而被告虽不同意离婚，但从原、被告陈述内容分析，原被告均无积极和好的意愿，且双方已分居两年以上，可认定原被告夫妻感情已经破裂，应判决准予离婚。关于孩子抚养问题，原被告庭审中均积极要求抚养孩子，应予嘉许，但双方只有一个孩子，双方离婚后孩子只能随一方生活，因此原被告之子戴某乙，现随被告日常生活，则原被告离婚后仍暂由被告抚养为妥（可待戴某乙十周岁后由其自行选择随父或随母生活）。至于原被告诉争所指房屋，按原被告陈述内容，不排除其子戴某乙可能享有共有份额，故不宜在本案中仅认定为原被告夫妻共同财产进行分割。
【相关法条】
《经济适用住房管理办法》
第二十五条城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：
（一）具有当地城镇户口；
（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；
（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。
经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。
第二十六条经济适用住房资格申请采取街道办事处(镇人民政府)、市(区)、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。
第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
第三十三条个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
（三）公共租赁住房
【名词定义】
公共租赁住房是由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
公共租赁住房的特征：保障性、政策支持性、租赁性、专业性、供应群体广泛性。
【常见问题】
公共租赁住房如何分割？
公租房的产权不属于夫妻，产权无法进行分割，只能对承租权进行分割。总体来说，法院在分割公租房时，一般考虑以下因素：
（1）照顾抚养子女的一方；
（2）男女双方同等条件下，照顾女方；
（3）照顾残疾或生活困难的一方；
（4）照顾无过错一方。
【相关法条】
《民法典婚姻家庭编司法解释》第七十九条 婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。