近期，湖北省武汉市等多个地区发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情。国务院联防联控机制于1月20日对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作进行全面部署。为了响应国家对新型冠状病毒的防控工作，我市各大旅游景点及娱乐场所纷纷停止营业。这就导致很多企业面临不但停工仍需支付员工工资，还需承担支付房屋租金的双重压力。很多个体工商户本身就是小本经营，现在不得不停业却仍要支付租金。而租金就成了这些企业及个体工商户在疫情防控期间不能承受之重。
近日就有很多顾问单位及个人对此问题进行询问，现通过对现行《合同法》等法律规定的梳理，并结合2003年非典时法院针对租赁合同纠纷的审判观点，对上述问题进行解答。希望可以为企业及个体工商户等提供一定帮助。
提问者：新型冠状病毒疫情的发生是否属于不可抗力？
专业解答：根据《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
而新型冠状病毒引发的疫情符合不能预见、不能避免、不能克服， “三不”特征，应认定为不可抗力。
提问者：如疫情属于不可抗力，是否可依不可抗力要求减免租金？
专业解答：因合同为平等的主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同作为一种民事法律行为，是双方协商一致的产物，而租赁合同中通常会对合同履行、租金给付等内容进行明确的约定。
故，首先可以通过查看合同条款，确认合同条款中是否针对在发生不可抗力时合同的履行方式进行了约定。如明确约定了合同在发生不可抗力时可据此要求减免租金等内容，则可据此合同约定内容要求对房租租金进行减免。
提问者：如合同中未明确约定，是否有可要求减免租金的法律依据？
专业解答：目前，就新型冠状病毒疫情防控期间是否可以减免租金尚未出台明确的法律规定。但我们可以先参考2003年非典时出台的相关法律规定。
非典时最高人民法院于2003年6月11日出台了法〔2003〕72号文件，即《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》。该通知中第三条第（三）款写明“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”第二段写明“因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”
因此，在非典时期法院审理租赁合同纠纷时，多数适用不可抗力条款，对于不可抗力期间承租人没有经营收入要求依法免除租金的诉请，在合理范围内结合公平原则予以支持。
提问者：依据不可抗力主张减免租金是否一定会得到支持？
专业解答：不可抗力虽然为合同中免除责任的通用条款，但并不是代表不可抗力就一律会产生减免租金的法律效力，其还需要达到合同确实无法履行的程度。
比如，在疫情防控期间，受政府防控而必须闭店停业者等。
提问者：目前最好的解决办法是什么？
专业解答：因现在国家还未出台明确的法律规定，我们建议首先还是通过协商的方式与出租人协商解决。承租人可通过发出《沟通函》等方式，向出租人提出合理范围内减免租金申请，友好协商。
一旦协商未果，承租人应注意证据保存，可留存因疫情防控导致经营亏损，无法正常营业等证据，在疫情结束后，通过法律途径维护自己的正当权益。
以下为整理总结，2003年非典期间租赁合同纠纷的相关案例，供大家学习参考。
2003年非典涉及要求减免租金支持的案例 | |||
序号 | 审理法院 | 案号 | 法院观点 |
1 | 上海市第一中级人民法院 | “非典”期间，国家处于一种非常状态，2003年5月至6月租金予以支持，但违约金不予支持。 | |
2 | 上海市第二中级人民法院 | 娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业是公知的事实，根据公平原则，免除2003年5月至8月三个月的租金。 | |
3 | 云南省昆明市中级人民法院 | “非典”导致承租人在经营中受到一定影响，根据公平原则，酌情减免10万元。 | |
4 | 山东省烟台市中级人民法院 | “非典”疫情系不可预知的灾害，超出了市场风险的范围，适用情势变更原则适当减免部分租赁费24167元。 | |
5 | 浙江省绍兴市中级人民法院 | 依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，要求免除此期间的租金是合理的。 | |
附：减免租金申请函
关于新型冠状病毒疫情期间租金减免问题的沟通函
致：XXXX公司或个人
您好！
我们与贵公司于XX年X月X日签订了《XX合同》，承租贵司坐落于XX房屋用于XX使用。一直以来，我们与贵司保持着友好的合作关系，双方一直秉承着诚实守信的原则履行合同，感谢贵司长期以来的支持与帮助。
近期，湖北省武汉市等多个地区发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情。国务院联防联控机制于1月20日对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作进行全面部署。为了响应国家对新型冠状病毒的防控工作，我市各大旅游景点及娱乐场所纷纷停止营业，致使我们XX经营困难，生意低迷，自疫情发生至今一直处于亏损状态。
而就目前疫情的发展形势来看，虽然已得到了很好的控制，但在短时间内仍会对XX行业造成极大影响，市场经济恢复亦需要较长的时间。
根据《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”不能预见、不能避免、不能克服，新型冠状病毒引发的疫情完全符合“三不”特征，应认定为不可抗力。同时结合，2003年非典时，最高人民法院曾发布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，及受非典影响的租赁合同纠纷，司法实践中多数适用不可抗力条款，对于不可抗力期间承租人没有经营收入要求依法免除承租人的租金的诉请予以支持。
因此，在面对新型冠状病毒疫情这个不可抗力的情形下，我们希望可以与贵司（或您）携手共同度过这个困难时期，我们也希望可以得到贵司（或您）的支持与帮助。
我们现真诚地向贵司（或您）申请，可以自XX年X月X日至XX年X月X日止减免我们的租金。希望贵司（或您）能切实考虑当下的社会现状并结合我们的经营情况，给予我们最大的支持与帮助，共克疫情，共渡难关。我们静候佳音，万分感谢！
此致
敬礼
申请人：
年 月 日