婚姻关系中的房产，你的还是我的？

如今，房产应该是大多数家庭所拥有的财产当中价值最大的了，随着房屋价格的上涨，不少家庭要举全家之力，才能凑齐首付款给子女买房，那么这种家庭成员的出资是属于借款还是赠与？出资能否对应部分房屋的份额呢？此外，分期支付购房款几乎成了购房一族的首选,即便是很多有能力一次性支付房款的家庭，也会基于分散投资的考虑，更多地选择先给首付，然后再慢慢供。如此一来，如果在供款的过程中发生夫妻离婚的情形，房屋该怎么确定权属？对应的财产价值该怎么确定和分配，今天我们就带大家一起来学习。
一般来说，要区分房屋到底是夫妻一方的个人财产还是两人的共同财产，我们首先要看房屋购买合同是何时签订的。其次，再看房屋的权属登记情况。
如果房屋是在婚前签订买卖合同且登记在配偶一方名下的，那不管房屋是否存在婚后还贷的情况，这套房屋均应属于配偶一方的婚前个人财产。如果房屋是婚后签订房屋购买合同的，那么一般应视为夫妻共同财产。
关于这一点,有很多当事人来咨询的时候,总是会问一个问题：
李律师，我的房子是婚前签订购房合同的,但是婚后一段时间才拿到房产证,那到底是以签定购房合同的时间来认定,还是以婚后拿房产证的时间来认定呢？
这个问题很具有代表性,因为按照现在的房屋购买流程来看,签合同和取得房产证的时间往往差距挺大的，特别是对于一手房而言，签约之后过个一两年、甚至更长的时间才取得房产证都不足为奇。那么，当事人在这个过程中就有充分的时间结个婚，甚至是生个娃。这样一来，婚前一方签约并支付款项，婚后才拿到房产证，房屋的权属仍然以签约时间来判断吗？答案是肯定的。房屋权属的确定，仍然以签订购房合同、以及购房款支付的时间来认定，不受房产证出具时间的影响。
当然，刚刚讨论的只是一般原则。实践中的情况往往复杂很多，除了上面提到的签约时间、房款支付时间、出证时间之外，还要考虑购房款的不同出资形式，以及房屋权属的登记情况，来确认房产的权属。
下面，我们先跟大家分享几个律师团队办理的真实案例：
案例一：张先生和李小姐为了结婚，双方的家庭分别出资，共同购置房屋一套，用作两人结婚的婚房。双方家庭约定，房屋的首期购房款50万元，由张先生的父母出资，后期的按揭款小两口自己解决。同时，由于购买的是毛坯房，为了让小两口婚后住得舒适，李小姐的父母出资50万，用于房屋的装修。按照这个协议，由张先生出面与开发商签订了房屋购买合同，合同上仅登记了张先生一个人的名字。待房屋装修完毕之后，两人办理了结婚登记手续。现在，两人因感情不和要离婚，那么这套房子应该要怎么分呢？
案例二：小黄是家中的独子，眼看到了要谈婚论嫁的年龄。为了让儿子找女朋友的时候更有“底气”，小黄的父母拿出自己多年的积蓄100万作为首付款,买了一套房子登记在小黄个人的名下，房屋的按揭的则由小黄自己承担。两年后，小黄与陈小姐登记结婚。过了几年,小夫妻两个人因为子女的教育问题矛盾不断,到了要离婚的边缘。那么在这个案例当中，小黄名下的房屋又应该如何分割呢？
上面两个案例看似情节相像，但实践中对房屋的处理结果却大不相同。第一个案例中，房屋虽是婚前购买，且登记在男方一人名下，但由于是男女双方共同出资，且非常重要的一点是：双方在购房前已有明确的结婚意向,因此,该房屋倾向于认定为是张先生和李小姐的共同财产，由双方按照共有关系来进行分割。
此时可能有人会问，如果两人无明确结婚意向，但又共同出资购房，那房屋该怎么处理呢？这种情况，实践中一般会参照同居期间共同财产的处理原则，由双方按出资比例进行分配。
第二个案例中，由于该房屋是小黄婚前个人购买,其后才与陈小姐登记结婚的,因此,该房屋属于小黄的婚前个人财产。当然,小黄在与陈小姐结婚之后，所支付的房屋按揭款,因为只来源于夫妻共同财产,所以按揭款及其对应的增值部分，陈小姐可以主张分割。
当然，我们这里是把非常复杂的案件做了一个高度的提炼和概括,现实当中如果要证明当事人的主张,比如说第一个案例中，为了证实“房子是为了结婚而买”的主张,就要求李小姐必须能够拿出充分的证据，说明以下的主张:
1.她和张先生在婚前进行过明确的约定，共同出资购买一套房屋。
2.买这套房屋是为了结婚的目的。
3.李小姐对购置房屋是有贡献的，比如出资的凭证票据等。如此这般，法院才能够认定购买这套房屋是双方合意，是为了结婚而购置的。
此外，我们还处理过另外一个涉及房产分割的离婚案件，情况是这样的：赵先生与刘小姐原系高中同学，大学毕业后，双方确立恋爱关系。赵先生手上攒下一笔钱,也看好广州的房地产市场,打算在广州购置房屋，但由于赵先生不是广州户口，因此，不能以自己的名义在广州购买房屋，因此便和女友刘小姐商量，以刘小姐的名义买房。后来，刘小姐便与房地产公司签订房屋买卖合同，购买了房屋，但房屋首期款等费用全部由赵先生支付。
去年以来，因为赵先生出轨，刘小姐对这段感情心灰意冷。在协商离婚的过程中,两人对涉案房屋的权属产生争议。刘小姐认为房屋首期款虽然是赵先生支付的，但房屋是在婚前购买的，且登记在自己一人名下，因此房屋应该属于自己的个人财产，首期款是赵先生当时为了追求自己而赠与的。赵先生则认为购置房屋是自己的真实意愿,首期款也是自己多年的积蓄,仅仅是因为限购政策的原因,才将房屋登记在刘小姐的名下。由于双方的分歧太大,案件最终起诉到了法院。法院结合首期款的支付情况,以及两人当时的交往情形，最终判定该房屋应属于刘小姐和赵先生的共同财产，并依法进行了分割。
听完上面这三个案例，我们了解到:原来出资和房屋购买意愿对房屋权属的影响这么大。那么，让我们来总结一下，针对不同的房产出资形式，房屋的产权归属主要区分以下几种情况：
1.当事人结婚前，一方父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为是对自己子女的赠与，应视为子女一方的个人婚前财产，但父母明确表示赠与当事人双方的除外。
2.如果父母在双方结婚后出资为子女购房，视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
司法实践中，若婚前父母出资购置房屋并登记在夫妻双方名下的，可认定属于“父母明确表示赠与当事人双方”的情形；相应的,婚后父母出资购置房屋并登记在夫妻子女一方名下的，则应认定为“父母明确表示赠与一方”的情形。
3.婚后由一方父母出资为子女购买的房屋，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该房屋应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的房屋，产权登记在一方子女名下的，该房屋可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。
以上规定来源于最高院的司法解释,这里必须明确的一点是:适用这些条款的前提是父母的出资必须是“全资”，不能是部分出资，或仅支付首付款。
此外，在实践中需要我们特别注意的是，在未确定房屋权属之前，法院是不会在离婚诉讼中对该房屋作出处理的。此处我们所说的房屋的权属证明，包括房产证、土地使用权证、已经生效的法院判决书等。如果能提供商品房预售登记证的，部分法院也予以认可。而购房合同、认购书等则不属于我们所讲房屋的权属证明。