物业增值服务费之争——物业公司可以收吗/业主可以不交吗？

物业服务费一般包括基础物业服务费和增值服务费。
基础物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。基础服务费的收费标准一般实行政府指导价。例如深圳市【深价规〔2007〕1号】规定：“住宅物业服务项目分为综合管理、共用部位及共用设施设备日常运行维护、清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护等五项；各项目的收费等级根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五级，等级从高到低，最高为一级，最低为五级。”《深圳市政府定价的经营服务性收费目录清单（截止时间为2023年10月31日）》规定，物业管理费高层物业：每平方米最高3.9元/月。
增值服务费是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供专项服务，业主为此支付的物业费。如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等等。增值服务费实行市场调节价，遵循自愿原则。例如《深圳市政府定价的经营服务性收费目录清单（截止时间为2023年10月31日）》“普通住宅前期物业服务如提供‘指导标准’中最高等级未涵盖的服务内容和深度，服务收费确需突破最高指导价标准的，可以在前期物业服务合同中列明相应的服务内容和收费标准，由物业服务单位（或开发商）与业主通过书面协议方式约定。”
1、物业公司有权收取增值服务费的法院裁判观点
1、（2019）皖0103民初4803号《民事判决书》：海亮物业公司在基本服务费之外加收0.76元/平方米/月增值服务费，具有法律依据和合同依据。至于温某主张物业公司的增值服务与实际不符的问题，因其未举证证明海亮物业公司存在根本违约的情形，且即使该公司存在不完全履行物业服务义务的行为，其可以请求该公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，仍应足额交纳物业费包括增值服务费。
2、（2021）鲁0211民初6832号《民事判决书》：物业服务协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告有权据此向原告收取增值服务费用。
3、（2018）闽0902民初5316号《民事判决书》：涉案物业服务合同中0.2元/月/平方米的增值服务费条款并不符合《合同法》第四十条规定的条款无效的情形，且物业宁德公司提供的证据可证实其已经提供相应的增值服务，刘某作为小区业主应依约向物业宁德公司交纳物业服务费，物业宁德公司要求刘某支付欠缴的物业服务费，有事实和法律依据，予以支持。
2、业主不交增值服务费的法院裁判观点/行政执法观点
1、在深圳市某小区，《小区前期物业服务协议》仅约定住宅物业服务费是每月每平方米6.8元，无论是《小区前期物业服务协议》还是《深圳市房地产买卖合同》等相关协议中，都没有明确体现6.8元/平方米是由3.9元/平方米和2.9元/平方米组成的条款或内容，也没有对所谓2.9元/平方米增值服务费的标准和服务内容予以明确约定条款或内容。
深圳市市场监督管理局认为，前期物业服务公司所称的增值服务费和服务内容在与业主签订的前期物业服务协议中并未有明确约定，其有在客户服务中心上墙公示的说法并无相关证据支撑，且在案件调查终结之前，当事人与业主亦没有就案涉费用签订补充协议，无法有效证明案涉物业服务费及相关服务内容已经过业主同意。最终依据《价格违法行为行政处罚规定》第九条、第十六条和《行政处罚法》第三十二条第（一）项的规定，责令前期物业服务公司改正，罚款20万元。
2、（2021）皖0104民初2633号《民事判决书》：从原、被告之间签订的《增值费补充协议》来看，被告所提供的增值服务绝大多数都是针对个人的服务，而非公共服务，且很多增值服务项目对普通业主来说不需要使用或使用频率极低，明显与其高收费不匹配，权利义务失衡，确有显失公平之处。前述协议虽名为物业服务合同的补充协议，但实具有委托合同的性质。根据法律规定，委托人可以随时解除委托合同。法院最终判决解除了双方签订的《前期物业服务合同补充协议》。
3、（2020）黑01民终3352号《民事判决书》：案涉小区的增值物业服务并非基础性物业服务，对于该增值物业服务部分，应由业主根据自身需要、结合业主实际情况，与物业服务企业就增值服务或特色服务订立服务协议或服务合同。本案中，王鹏宇拒绝在《补充协议》上签字，亦在办理进户时对万科物业哈分公司收取增值服务费提出异议，虽缴纳了包含增值服务费在内的物业费，但结合王鹏宇拒签合同及办理进户手续时不同意缴纳增值服务费的录音，可认定缴纳增值服务费并非王鹏宇真实意思表示，其与万科物业哈分公司未就增值物业服务形成合意。万科物业哈分公司收取王鹏宇增值服务费，无事实及法律依据，应予返还。
4、（2016）粤1323民初3180号《民事判决书》：原告未能证明其按照增值服务合同的要求履行增值物业服务的义务，故被告有权拒绝原告要求其支付增值服务费的请求。
3、金唐律师建议
1、物业公司合法收取“物业增值服务费”的注意事项：
（1）物业公司就增值服务费收取事宜，应明确将服务内容、价格、收费方式等关键信息向业主公示，充分保障业主的知情权。
（2）物业公司在推出增值服务时，应确保所提供的增值服务能够满足公共服务的需求，避免仅提供个性服务、个人服务、重复服务等。
（3）严格遵守国家相关法律法规的规定，物业公司以平等自愿为前提，用书面协议方式约定增值服务的服务内容、标准、价格等要素，并与业主签署相关增值物业服务合同。
2、业主有权不缴纳不合理的增值物业服务费：
（1）物业增值服务内容、价格、收费方式等关键信息未进行公示。
（2）《物业管理服务协议》或《物业管理费用收费协议》未明确区分基础服务费和增值服务费、协议内容未明确增值服务的标准和服务内容。
（3）业主与物业公司之间实际上未签署增值物业服务合同。
（4）增值物业服务内容不属于公共服务、其内容明显属于个人定制化服务；混淆基础物业服务和增值物业服务的内容，在基础物业服务上重复设定收费内容，变相提高收费标准或重复收费。
（5）物业公司并未实际提供增值物业服务。