深圳“小产权房”将转正？——新形势下的资产配置解读

2018年7月底，深圳发生了一件大事！
7月28日，深圳市规划和国土资源委员会、深圳市人民政府法制办公室发布《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法（征求意见稿）》（以下简称“《办法（征求意见稿）》”）。为了治理违法建筑，发展改善民生，尤其是盘活存量土地资源，破解产业空间不足等制约城市发展的问题，深圳将开展对农民集体所有土地上符合要求的“违法建筑”进行“处理确认”。
农民集体所有土地上的“违法建筑”即我们通常所说的“小产权房”。
《办法（征求意见稿）》的起草意见中明确指出：公共配套类历史违建可以确认为非商品性质房地产；产业类历史违建则可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可一步到位确认为商品性质房地产。
这是自2007年年底起国家层面明令禁止“小产权房”确权及交易后，我国一线城市首次全面放开口子—— “小产权房”可以确权了！
1、“没爹管没娘疼”的“小产权房”
“小产权房”是历史大环境下，各方为追逐利益而造就的“怪胎”。集体用地使用权人为致富和提高经济效益，在集体用地上开发、新建商品房性质的违法建筑进行出租、买卖；而本来无资格租赁、购买农村房产的人，被“小产权房”大幅低于城市商品房的价格吸引而蜂拥而至，再加上当时法律对“小产权房”并没有完全定性，从而导致了“小产权房”这种社会现象。
野蛮生长之后随之而来的是国家的严厉打击。2007年12月30日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，其中明确规定：
“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或’小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”
后国家又三令五申，坚决遏制违法建设和销售“小产权房”。
直到2017年9月，国土资源部、住宅城乡建设部在《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》中还强调“防止小产权房通过不动产登记合法化”。
“小产权房”本质上就是一种违法建筑。根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证等。
2、突如其来的“春天”
诞生之后就“没爹管没娘疼”小产权房在经历了整整十年的打击和防范后，突然迎来了春天！
根据《办法（征求意见稿）》，对于“公共配套类历史违建”和“产业类历史违建”这两种性质的“小产权房”，在进行一系列的申请、核查、缴纳罚款、补交地价等程序后，将可能由“非法”变为“合法”。
《办法（征求意见稿）》所称的公共配套类历史违建，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。
产业类历史违建，包括生产经营性和商业、办公类历史违建。
生产经营性历史违建，是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。
商业、办公类历史违建，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。
所以，本次《办法（征求意见稿）》中可转正的“小产权房”类型里没有住宅，没有住宅，没有住宅！
而且，本次《办法（征求意见稿）》只规定了“确权”程序，对于确权后是否能够进行交易仍然做出了限制。
● 对于“公共配套类历史违建”只能确认为非商品性质房地产，限定用途为自用，不得抵押、转让；
● “产业类历史违建”可先确认为非商品性质再转为商品性质，但需补交地价。其中，生产经营性历史违建需按照申请办理为商品性质时的市场评估地价的50%补缴地价；
● 商业、办公类历史违建需按照申请办理为商品性质时的市场评估地价的100%补缴地价。
3、“小产权房”已在试点你知道吗？
曾今，最高人民法院对“小产权房”交易问题的态度是很明确的：虽然现行法律、行政法规对“小产权房”出售无禁止性规定，但国务院及其有关部门发布的文件则明确禁止这一行为，实践中也无法办理过户登记。所以，集体土地上所建房屋不能向本村村民以外的人销售。
但是，随着国家政策的变化，最高人民法院的司法口径也发生了改变。
2016年11月《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中提到：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。……”
这样的改变源于2015年2月27日全国人民代表大会公布《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施有关法律规定的决定》。
自2015年2月27日起，包括北京市大兴区、上海市松江区、福建省晋江市、广东省佛山市南海区等三十三个试点县（市、区）中，暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定。
在符合规划、用途管制和依法取得的前提下允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，施行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。
值得注意的是，本次试点中可流通的只有“经营性”建设用地使用权，只能商用不能建造住宅。所以，本次试点中可转正的“小产权房”类型里依旧没有住宅，没有住宅，没有住宅！
4、结语
不管怎样，今后高净值人士在投资中多了一个选择，那就是投资可流通的“小产权房”。以高净值人士如此喜好投资房地产的态度看，“小产权房”很可能就从烫手山芋变成香馍馍。
但是投资房地产带来的不只是收益，更有可能带来无尽的风险，比如投资的房地产因债务问题被查封拍卖，因持有行为带来纷繁的税收等等。