一、案情介绍
肖某与李某双方均系再婚。再婚前，李某与前妻育有三女一子，分别为李某1、李某2、李某3、李某5（已去世）；再婚时，四个子女均已成年。李某4系李某5之子。
2006年，李某作为某公司退休职工分得一套经济适用房指标。2007年，李某作为买受人与出卖人签订一份《经济适用住房买卖合同》，合同落款签名处还有一行手写字“此房款李某3付款”。该合同签订后，李某3以李某名义向出卖人交付房款。房屋交付后，李某3出资对房屋进行装修并购置家具家电，随后李某与肖某搬入新房居住。2007年，李某3与李某、肖某签订《购房声明》，内容为：购房人李某3，今购一套经济适用房，此房李某3一个人付款，与兄弟姐妹、父母无关，但是必须保证二老住房到告老送终为止，此房屋属李某3所有。特此声明。
李某于2018年去世。肖某与李某3就该房屋产生纠纷。肖某认为该房屋为夫妻共同财产，应对李某部分予以继承。
二、法院认为
一审法院认为，本案中，李某3与李某系父女关系，双方虽未就案涉房屋签订借名购买经济适用房的正式书面协议。但李某3与肖某、李某签订的由李某3出资、房屋归李某3所有的《购房声明》，表明李某3系涉案房屋的实际出资人和权利人、李某为名义购房人。结合李某3当庭提交的不动产统一销售发票、契税完税发票、维修基金收据、不动产权属证书等书证的原件，和购房当时李某、肖某的经济状况，能够证明李某3系涉案房屋实际购买人并支付了购房款、装修款、契税等费用。以上事实形成完整的证据链，能够据此认定李某3是案涉房屋的真实权利人，与李某、肖某之间存在借名买房的事实。因此案涉房屋不属于肖某与李某夫妻共同财产，当然不属于李某遗产，不能继承。
二审法院认为，本案系继承纠纷，双方的争议焦点为案涉房屋是否为肖某夫妻共同财产，其主张的房屋份额能否成立。本案中，案涉房屋的购房合同、权属证书等证据体现的购买人虽然都是李某，但从在案证据，特别是李某3与肖某、李某签订的《购房声明》来看，李某3、肖某、李某三人已共同确认了案涉房屋系由李某3出资、房屋应归李某3所有的事实，本案中也没有证据足以证实肖某在签订该声明时存在被欺诈、胁迫等意思表示不真实的情形。一审法院综合该声明及购房资料原件持有情况、当事人经济状况、庭审陈述等认为证据间已形成证据链，并认定李某3是案涉房屋的真实权利人并无不当，肖某虽不予认可，但未能提供充分有效证据足以推翻反驳，故本院对其关于案涉房屋系李某、肖某夫妻共同财产的上诉主张不予支持。另，李某与李某3系父女关系，李某名下的经济适用房由李某3出资购买，并由李某3出资装修给李某居住，该行为并不为法律所禁止，也尚未发现有损害他人合法权益的情形，故肖某以此为由主张《购房声明》无效依据不足，本院亦不予支持。综上所述，李某3系案涉房屋的实际权利人，案涉房屋不能作为肖某与李某夫妻共同财产，不能继承。
三、法律评析
实践中，由于逃避债务、限制购房资格等等原因，经常出现“借名买房”的情形，一旦出名人在“借名买房”事实发生之后死亡，登记于出名人名下的房产则会出现被认定为出名人遗产的情况。此时，借名人的权益将会受到侵害。为了保障借名人的权益，借名人须举证证明自己为房产的实际权利人，才能排除房产被认定为出名人遗产的可能。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，借名人针对“借名买房”这个事实需要承担举证责任。如果借名人与出名人之间订立了借名买房书面协议，且持有购房款支付凭证、契税发票、房屋所有权证书等原件的，法院一般会认定借名人与出名人之间达成合意，存在“借名买房”的事实。但如果借名人与出名人之间无相关的书面协议，只有购房款支付凭证的情况下，借名人可以通过以下内容来证明自己系实际权利人。
第一，购房过程中形成的证据。购买房屋是一个长期的过程，从联系出卖人看房、确认房屋、交付房款、办理贷款、办理过户等，这一整个阶段中，借名人通常应为自己办理。尤其是涉及购房贷款的，购房款由借名人出资是认定借名买房关系存在的重要依据，故借名人应对其出资情况承担举证责任。若购房贷款由出名人偿还，则借名人与出名人之间的资金往来也是重要证据。
第二，房屋占用情况的相关证据。房屋的实际占有使用是判断借名事实的重要因素，房屋实际居住情况、物业费及维修基金等相关费用的缴纳情况、租金收取情况等都可以作为判定的证据。
第三，借名买房的原因。借名人借名买房的原因通常包括：（1）为规避国家房屋贷款、税收、购房资格等相关法规政策；（2）借用他人资格享受贷款等政策性优惠；（3）出名人享有保障性住房等特殊性质房屋的购买资格等。借名人借名买房的原因应当符合客观事实，不违反法律、行政法规的强制性规定。
综上所述，为避免借名人实际出资购买的房屋在出名人死亡后被认定为遗产，借名人应当与出名人签订书面协议，保存购房款支付凭证、契税完税发票、物业费缴纳凭据、房屋所有权登记证书原件，若由出名人归还购房贷款的，还需保存双方之间的资金往来记录、实际持有还贷银行卡等等。
肖某与李某双方均系再婚。再婚前，李某与前妻育有三女一子，分别为李某1、李某2、李某3、李某5（已去世）；再婚时，四个子女均已成年。李某4系李某5之子。
2006年，李某作为某公司退休职工分得一套经济适用房指标。2007年，李某作为买受人与出卖人签订一份《经济适用住房买卖合同》，合同落款签名处还有一行手写字“此房款李某3付款”。该合同签订后，李某3以李某名义向出卖人交付房款。房屋交付后，李某3出资对房屋进行装修并购置家具家电，随后李某与肖某搬入新房居住。2007年，李某3与李某、肖某签订《购房声明》，内容为：购房人李某3，今购一套经济适用房，此房李某3一个人付款，与兄弟姐妹、父母无关，但是必须保证二老住房到告老送终为止，此房屋属李某3所有。特此声明。
李某于2018年去世。肖某与李某3就该房屋产生纠纷。肖某认为该房屋为夫妻共同财产，应对李某部分予以继承。
二、法院认为
一审法院认为，本案中，李某3与李某系父女关系，双方虽未就案涉房屋签订借名购买经济适用房的正式书面协议。但李某3与肖某、李某签订的由李某3出资、房屋归李某3所有的《购房声明》，表明李某3系涉案房屋的实际出资人和权利人、李某为名义购房人。结合李某3当庭提交的不动产统一销售发票、契税完税发票、维修基金收据、不动产权属证书等书证的原件，和购房当时李某、肖某的经济状况，能够证明李某3系涉案房屋实际购买人并支付了购房款、装修款、契税等费用。以上事实形成完整的证据链，能够据此认定李某3是案涉房屋的真实权利人，与李某、肖某之间存在借名买房的事实。因此案涉房屋不属于肖某与李某夫妻共同财产，当然不属于李某遗产，不能继承。
二审法院认为，本案系继承纠纷，双方的争议焦点为案涉房屋是否为肖某夫妻共同财产，其主张的房屋份额能否成立。本案中，案涉房屋的购房合同、权属证书等证据体现的购买人虽然都是李某，但从在案证据，特别是李某3与肖某、李某签订的《购房声明》来看，李某3、肖某、李某三人已共同确认了案涉房屋系由李某3出资、房屋应归李某3所有的事实，本案中也没有证据足以证实肖某在签订该声明时存在被欺诈、胁迫等意思表示不真实的情形。一审法院综合该声明及购房资料原件持有情况、当事人经济状况、庭审陈述等认为证据间已形成证据链，并认定李某3是案涉房屋的真实权利人并无不当，肖某虽不予认可，但未能提供充分有效证据足以推翻反驳，故本院对其关于案涉房屋系李某、肖某夫妻共同财产的上诉主张不予支持。另，李某与李某3系父女关系，李某名下的经济适用房由李某3出资购买，并由李某3出资装修给李某居住，该行为并不为法律所禁止，也尚未发现有损害他人合法权益的情形，故肖某以此为由主张《购房声明》无效依据不足，本院亦不予支持。综上所述，李某3系案涉房屋的实际权利人，案涉房屋不能作为肖某与李某夫妻共同财产，不能继承。
三、法律评析
实践中，由于逃避债务、限制购房资格等等原因，经常出现“借名买房”的情形，一旦出名人在“借名买房”事实发生之后死亡，登记于出名人名下的房产则会出现被认定为出名人遗产的情况。此时，借名人的权益将会受到侵害。为了保障借名人的权益，借名人须举证证明自己为房产的实际权利人，才能排除房产被认定为出名人遗产的可能。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，借名人针对“借名买房”这个事实需要承担举证责任。如果借名人与出名人之间订立了借名买房书面协议，且持有购房款支付凭证、契税发票、房屋所有权证书等原件的，法院一般会认定借名人与出名人之间达成合意，存在“借名买房”的事实。但如果借名人与出名人之间无相关的书面协议，只有购房款支付凭证的情况下，借名人可以通过以下内容来证明自己系实际权利人。
第一，购房过程中形成的证据。购买房屋是一个长期的过程，从联系出卖人看房、确认房屋、交付房款、办理贷款、办理过户等，这一整个阶段中，借名人通常应为自己办理。尤其是涉及购房贷款的，购房款由借名人出资是认定借名买房关系存在的重要依据，故借名人应对其出资情况承担举证责任。若购房贷款由出名人偿还，则借名人与出名人之间的资金往来也是重要证据。
第二，房屋占用情况的相关证据。房屋的实际占有使用是判断借名事实的重要因素，房屋实际居住情况、物业费及维修基金等相关费用的缴纳情况、租金收取情况等都可以作为判定的证据。
第三，借名买房的原因。借名人借名买房的原因通常包括：（1）为规避国家房屋贷款、税收、购房资格等相关法规政策；（2）借用他人资格享受贷款等政策性优惠；（3）出名人享有保障性住房等特殊性质房屋的购买资格等。借名人借名买房的原因应当符合客观事实，不违反法律、行政法规的强制性规定。
综上所述，为避免借名人实际出资购买的房屋在出名人死亡后被认定为遗产，借名人应当与出名人签订书面协议，保存购房款支付凭证、契税完税发票、物业费缴纳凭据、房屋所有权登记证书原件，若由出名人归还购房贷款的，还需保存双方之间的资金往来记录、实际持有还贷银行卡等等。