公报案例：合同无法继续履行时，违约方是否有权请求解除？

指导律师|戚 谦
【阅读提示】
一般情况下，只有符合《合同法》第九十三条及第九十四条的协商解除、约定解除以及法定解除的情形时，合同才能解除，而且享有合同解除权归属于合同的守约方。
而实务中的情形复杂多样，即使合同不存在可以解除的情形，当合同继续履行出现了极大的事实阻碍，无论是守约方还是违约方基于该合同都无法取得预期收益时，在违约方承诺合理赔偿守约方的损失后，可以依法请求解除合同。
《最高人民法院公报》（2006年第6期）刊登的新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷一案，二审法院认为，违约一方请求解除合同，没有违约一方要求继续履行合同，但是，当违约方继续履约所需的财力、物力超过双方履行合同所能获得的利益时，合同已不具备继续履行的条件，为衡平双方利益，可以允许违约方的解除合同请求；但违约方须向守约方承担赔偿责任，以保证守约方现实既得利益不因合同解除而减少。
具体到本案而言，被告作为商场中的众多商铺购买人（也即“业主”）之一，对商铺享有的权利，不同于独立商铺。在商场遭遇经营失败，欲通过回购商铺、整体经营来摆脱困境且得到大部分商铺业主支持时，作为守约方的买方之一，其行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制，如守约方继续以不存在合同解除事由对抗违约方解除合同，会造成极大的社会资源浪费，且双方合同目的均不能实现。因此，当违约方请求解除合同时，可以判决合同解除，以保证物业整体功能的发挥。
【关键词】 继续履行不能 违约方 解除合同
【裁判要点】
一、根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。
【基本案情】
原告新宇公司诉称：被告与原告签订商铺买卖合同一份，被告付清了购房款，原告也已将时代广场的一处商铺交付被告使用。后来，时代广场两度停业，引起大部分业主不满，纷纷要求退掉购买的商铺。为维护社会稳定，政府出面协调，要求原告回收已售出的商铺。其间，原告的股权经历二次调整。新的股东认为，前两次停业，是经营者选择的经营方向与方式不对造成的，决定将原来的市场铺位式经营，改变为统一经营。为此，原告开始回收已售出的商铺，对时代广场重新布局。目前时代广场中150余家商铺，回收得只剩下被告和另一户邵姓业主，时代广场开始按重新布局施工，原小业主经营的精品商铺区不复存在，今后也不可能恢复。由于这两家业主不退商铺，时代广场不能全面竣工。上述情形构成情势变更。请求判令解除双方签订的商铺买卖合同，被告将所购商铺返还给原告，以便原告能够完成对时代广场的重新调整。原告除向被告退还购房款外，愿意给予合理的经济补偿。
被告冯玉梅辩称：双方签订的商铺买卖合同合法有效，应当对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，被告按约交清全部购商铺款，原告也向被告交付了商铺。原告的股东变更，不应影响被告行使自己的合法权益；时代广场经营不善，也不能成为原告不履行合同的理由。该诉讼请求应当驳回。
一审法院经审理查明：2003年3月17日，新宇公司致函被告冯玉梅，通知其解除双方签订的商铺买卖合同。3月27日，新宇公司拆除了冯玉梅所购商铺的玻璃幕墙及部分管线设施。6月30日，新宇公司再次向冯玉梅致函，冯玉梅不同意解除合同。由于冯玉梅与另一户购买商铺的邵姓业主坚持不退商铺，新宇公司不能继续施工，6万平方米建筑闲置，同时冯、邵两家业主也不能在他们约70平方米的商铺内经营。新宇公司为此提起诉讼。
一审法院归纳的争议焦点是：商铺买卖合同应当继续履行还是解除?如果解除，应当在什么条件下解除?
一、双方签订的商铺买卖合同，是真实意思表示，合法有效，对双方都有约束力。合同签订后，冯玉梅履行了给付价款的义务，新宇公司也将商铺交付给冯玉梅使用。
二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现在时代广场的大部分业主已经退回商铺，支持新宇公司对时代广场重新规划布局的工作，今后的时代广场内不再具有商铺经营的氛围条件。冯玉梅以其在时代广场中只占很小比例的商铺，要求新宇公司继续履行本案合同，不仅违背大多数商铺业主的意愿，影响时代广场物业整体功能的发挥，且由于时代广场内失去了精品商铺的经营条件，再难以通过经营商铺营利，继续履行实非其本意。从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的商铺买卖合同关系合法有效，尽管冯玉梅在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的商铺买卖合同也应当解除。
三、鉴于被告冯玉梅在履行商铺买卖合同中没有任何过错，在商铺买卖合同解除后，其因商铺买卖合同而获得的利益必须得到合理充分的补偿，补偿标准是保证冯玉梅能在与时代广场同类的地区购得面积相同的类似商铺。原告新宇公司同意在商铺买卖合同解除后，除返还冯玉梅原付的购房价款、赔偿该商铺的增值款外，还给冯玉梅补款48万元，这一数额足以使冯玉梅的现实既得利益不因合同解除而减少，应予确认。
据此，一审法院判决：一、解除双方签订的商铺买卖合同；二、被告冯玉梅返还案涉商铺；三、原告新宇公司返还被告冯玉梅的商铺价款，并赔偿商铺的增值额；四、原告新宇公司赔偿被告逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失。
冯玉梅不服，向二审法院提起上诉。理由是：一、案涉合同不存在当事人协商一致解除、也不存在法定解除的条件，一审仅凭被上诉人提出的履行合同会对其重新规划布局造成影响为由，就判决解除合法有效的合同，于法无据。二、情势变更原则是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情况变更，致使合同的基础丧失或动摇，或继续维持合同原有效力则显失公平，从而允许变更或解除合同。本案不存在这种情况。三、因被上诉人经营不善造成的后果，与上诉人之间没有任何关系。综上，一审判决适用法律不当，请求撤销一审判决，改判被上诉人实际履行合同，为上诉人办理产权过户手续。
被上诉人新宇公司答辩称：一审依照合同法第五条、第六条作出解除双方合同的判决是正确的。本案讼争房屋已被拆除，事实上无法继续履行合同。一审并未适用情势变更原则，也未维护被上诉人的商业风险和公司利益。在本案中，被上诉人同意向上诉人支付的违约金和赔偿金，足以保证上诉人的利益不受侵害。二审应当维持原判。
二审审理过程中，法院主持进行了调解，新宇公司表示，愿意在一审基础上再给冯玉梅补偿各种经济损失20万元。
【裁判结果】
二审法院判决：一、维持一审民事判决第一、二、三项；二、变更一审民事判决第四项为：被上诉人新宇公司增加赔偿上诉人冯玉梅逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失20万元。
【裁判理由】
二审法院认为：双方签订的商铺买卖合同合法有效。新宇公司在合同约定的期限内未办理产权过户手续，已构成违约，又在合同未依法解除的情况下，将案涉商铺的玻璃幕墙及部分管线设施拆除，亦属不当。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。
《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第(二)项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。在本案中，如果让新宇公司继续履行合同，则新宇公司必须以其6万余平方米的建筑面积来为冯玉梅的22．50平方米商铺提供服务，支付的履行费用过高；而在6万余平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营22．50方米的商铺，事实上也达不到冯玉梅要求继续履行合同的目的。一审衡平双方当事人利益，判决解除商铺买卖合同，符合法律规定，是正确的。