破产重整中待履行购房合同问题研究

随着当今社会产权制度的变革，房屋已经成为人们的重要资产，房地产企业也迅速发展。但是，随着近几年政策的变化，房地产行业正处于下行阶段，融资陷入困境，高负债率使部分房地产企业因资金链断裂无法偿还到期债务，而进入破产重整程序的情况也比比皆是。涉房地产企业破产重整案件具有一定的特殊性及复杂性，因其涉及大量待履行购房合同如何处理的问题，与社会稳定息息相关。故如何处理房地产企业破产重整案件中的待履行购房合同问题不仅是重整计划中的重点，更关乎到购房人的生存保障问题以及社会秩序的稳定。笔者通过查找相关法律规定，结合相关经验，初探如何处理房地产企业破产重整案件中待履行购房合同问题，供各位读者借鉴。
一
关于破产重整程序中的待履行购房合同法律规定
01破产管理人享有选择权
破产重整程序中的待履行购房合同问题处理的依据主要是《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第18 条【1】。《破产法》第18条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。”因此，在通常情况下，破产管理人对于双方均尚未履行完毕的合同享有解除或继续履行的选择权【2】。
02消费性购房的认定
另外，破产管理人在处理待履行购房合同时，还需了解具体的解除或继续履行的依据才可操作，主要依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号，以下简称《执行异议和复议规定》）第29条【3】。《执行异议和复议规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”另外《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条也有相关规定。实践处理过程中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往因各种原因未能及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因涉及债权债务纠纷，人民法院基于申请在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用《执行异议和复议规定》第29条。
01以房抵债合同的认定
在签订以物抵债协议的债务人企业破产的情况下，破产管理人能否基于《破产法》第18 条的规定有决定解除或者继续履行的权利?《全国法院民商事审判工作会议纪要》对此作出了相关的规定，如果抵债物是在建房，在债务人企业破产的情况下，破产管理人可以事实或者法律的履行不能为由，解除待履行购房合同。另外《河北省高级人民法院破产案件审理规程（试行）》第101条也规定，“债权人以购房者名义申报债权，管理人经审查存在虚假按揭、以房抵债、设定让与担保等情形的，人民法院应按基础法律关系的性质认定债权。”
二
涉房地产企业破产重整程序中的待履行购房合同处理原则
01破产财产价值最大化原则
破产财产价值最大化原则是指在破产重整程序中，破产管理人在处理待履行购房合同时应当慎重考虑，尽量使得债务人的财产价值达到最大化【4】。根据《破产法》第18 条的规定，破产管理人在处理待履行购房合同问题时应遵循达到公平清偿的目的，本着增加破产财产价值的原则，推动破产重整程序的顺利进行【1】。因此破产管理人在面对如何处理待履行购房合同时应当以实现破产财产价值最大化为原则，综合衡量解除或者继续履行合同两种处理方式。
02利益平衡原则
利益平衡原则是指破产管理人应充分考虑债务人、债权人双方在合同权利义务中的平衡性，尽量使债务人财产损失最低的情况下减少合同相对方的利益损失，解除或继续履行合同应该使双方达到一定的利益平衡点【4】。由于房地产破产企业具有复杂性、特殊性的特点，牵扯的利益群体特别是购房人较多，破产管理人在处理待履行购房合同问题时应该考虑到社会整体利益的平衡。消费性购房人相对破产重整程序中其他各方利害主体来说，一般情况下处于弱势地位。消费性购房人面临承担房地产企业破产重整而无法交付房屋带来的不利后果。如破产管理人为实现债务人资产保值增值直接解除购房合同，涉及购房人众多，容易出现社会不稳定因素。因此破产管理人选择解除或继续履行购房合同应慎重考虑，尽量使债务人与购房人双方达到利益平衡。
03维护社会稳定原则
维护社会稳定原则是指在破产重整程序中管理人也应考虑社会整体利益，根据实际情况选择解除或继续履行购房合同。如果破产管理人解除购房合同可能出现社会不稳定因素，则管理人应当谨慎对待，必要时可将具体情况报告法院、政府，避免出现影响社会整体利益的重大不利因素。
三
破产重整中待履行购房合同的处理方式
那么在破产重整程序中，待履行购房合同该如何处理呢？我国《破产法》第18 条为待履行购房合同该如何处理提供了基本法律依据，破产管理人在选择继续履行或者解除合同的两种处理方式时应当严格依据相应法律规定【2】。但是由于房地产企业破产重整程序所涉及的利益主体、社会影响以及对经济稳定发展的影响具有特殊性，管理人对待待履行购房合同问题的处理也应当根据不同的情况进行处理。
01消费性购房合同
消费性购房人一般情况下资产较少，基于生存需要可能多数或全部资产都用来购买房屋。所以管理人对待消费性购房合同应谨慎对待，多方面考虑兼顾法定性和公平性【5】。
如何认定消费性购房合同是关键所在。上述《执行异议和复议规定》第29条对此作出了明确规定，其中最重要的认定标准是买受人已经支付的价款超过合同约定总价款的50% 【6】。一般情况下，购房人已支付价款超过合同约定总价款的50%，且满足第29条其他两条规定，破产管理人不可轻易作出解除待履行购房合同的决定。那么在破产实践中，已支付价款未满合同总价款 50% 的购房人权利该如何认定呢? 笔者认为，在当前立法精神下，其权利性质不属于物权期待权，破产管理人在选择解除或继续履行购房合同时，应从两个方面来考虑: 其一，破产管理人应坚持破产财产价值最大化原则；其二，破产管理人选择解除购房合同时，应确定债权债务关系及相应的数额，尽量缓解破产重整案件中各方的利益矛盾，为推动破产重整程序顺利进行，实现破产重整成功提供条件【1】
02非消费性购房合同
非消费性购房合同中购房人多数以投资增值为目的，而不以基本生存为目的。破产管理人在对该类合同选择解除或继续履行时，首先要考虑破产财产价值最大化原则，通常只要符合该原则即可选择解除购房合同。但是破产管理人也应考虑购房人的购买背景、经济状况等因素，如选择解除购房合同会对购房人基本生存造成严重影响时，管理人应当严谨慎重选择行使解除权【1】。
03以房抵债性购房合同
以房抵债是当事人约定以房产资产为交易对价来清偿原有基础债务的复杂民事行为【1】。在涉房地产破产重整案件中，以房抵债的情况也是屡见不鲜的。根据《河北省高级人民法院破产案件审理规程（试行）》第101条规定，笔者认为管理人经审查认定存在以房抵债情形的，应按以房抵债涉及的基础法律关系性质认定债权，破产解除权的行使不受限制。根据破产财产价值最大化原则破产管理人应当行使解除权，不再继续履行以房抵债协议或合同。
在破产重整程序中，破产管理人对尚未履行完毕的购房合同有选择权，但是此种选择权的行使也应以法律规定为依据。管理人在选择解除或继续履行合同时应坚持债务人财产价值最大化原则，遵循利益平衡原则和维护社会稳定原则。在实践中，管理人应严格遵循相关法律规定，慎重对待不同类型的待履行购房合同，尽量使各方利益受损最小并达到平衡，推进破产重整程序平稳进行。
参考· 文献
[1]王刚：《房地产企业破产中待履行商品房买卖合同的解除权研究》，河北法学，2019年第37卷第2期。
[2]王欣新，余艳萍：《论破产程序中待履行合同的处理方式及法律效果》， 法学杂志，2010年第6期。
[3]江必新，刘贵祥：《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的理解与适用，人民法院出版社，2015年。
[4]马雪菲：《破产重整中的待履行购房合同法律规制研究》，齐齐哈尔大学学报，2018年第6期。
[5]夏正芳，李荐：《房地产开发企业破产债权的清偿顺序》，人民司法，2016年第7期。
[6]黄丹，梅伟：《房企破产清算中破产管理人的选择权分析——以消费者购房合同的履行为视角》，盐城师范学院学报，2018年第38卷第6期。