大数据分析｜以杭州法院2015年商品房买卖合同裁判文书为样本

阅读提示：房地产纠纷是指公民、法人或其它组织之间及他们相互之间基于房屋和土地的权利义务所发生的争议。具体而言，是指关于房屋和土地的所有权、经营管理权和使用权等权益的争议。衣食起居是社会生活必不可少的部分，“居”则是最为基础的一部分。围绕“居”的纠纷从何而来，又该如何解决是较为重要的问题。
浙江智仁律师事务所以2015年度杭州大市范围内各基层法院及中级法院的裁判文书为数据样本，搜集整理了涉及商品房买卖合同纠纷，侧重于商品房销售合同、商品房预售合同、商品房预约合同等案件类型，以中国裁判文书与浙江法院公开网为主要数据来源，搜集到上述纠纷案件的裁判文书共计256份，并采用大数据分析方法，从案件的案由、类型、争议内容、裁判法院、裁判依据及观点等多角度，对杭州地域2015年度下半年的商品房买卖合同纠纷情况进行分析。
检索途径：中国裁判文书、浙江法院公开网、无讼案例、OpenLaw
检索范围：2015年6月1日后立案，2015年11月19日前审结的案件。
审理法院：杭州市中级人民法院及杭州市各基层人民法院，包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、桐庐县、富阳市、临安市、余杭区、建德市、淳安县、经济开发区。
案件类型：商品房销售合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房预约合同纠纷
文书数量：256
一、商品房买卖合同纠纷案件数据概览
根据中国裁判文书网数据显示，截止2015年11月19日，杭州地域各级人民法院共审结民事案件15766件，其中判决结案10087件，裁定结案5679件。与商品房买卖相关的三类案件（商品房销售合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房预约合同纠纷）总数为256件，占案件总数的1.6%。其中商品房预售合同纠纷共186件占此类案件的72.02%，销售合同纠纷与预约合同纠纷案件数量则相对较少，占比13.67%和14.31%。

在此期间，机动车交通事故责任纠纷、民间借贷纠纷、离婚纠纷三类案件分别以932件、3992件、905件位居已结案件数量前三，占全部案件的42.88%。

2013年度，杭州市范围内各级法院共审理商品房买卖相关案件381件；2014年度杭州市范围内各级法院共审理商品房买卖相关案件471件。2015年度州市范围内各级法院共审理商品房买卖相关案件612件，相较各年度数据我们发现，随着地区经济的迅猛发展，原本就处于特大城市之列的杭州，人口净流入量增加，购房需求日益扩大，与房屋相关各类案件数量逐年提升，从侧面体现了杭州地区楼市的发展态势。
二、案件所涉争议类型分析
在采集的数据样本中，涉及虚假宣传、逾期交房、逾期付款、面积认定、质量问题、合同相关争议问题等因出卖人原因引起的商品房销售合同纠纷案件，占案件总数的97％。

（一）逾期交房
出卖人作为被告的案件中，28%的案件因逾期交房被诉。其中杭州绿城墅园置业有限公司就因此而引起7起诉讼。原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》
，约定原告购买被告开发的位于杭州市拱墅区新华园5幢1单元2001室房屋，总价为7890000元。同时约定被告于2015年6月30日前向原告交付符合条件的房屋，并对房屋交付条件进行了详细约定。合同签订后原告向被告支付了全部房款。2015年6月16日，被告向原告发出入伙通知书。但该房屋在环保、人防、绿化、交警、消防验收及用电方面至今未能达到合同约定的交房条件，被告的行为构成逾期交房。[（2015）杭拱民初字第1746号、1780号、1781号、1783号等]
（二）虚假宣传
因出卖人虚假宣传而引起诉讼的案件占数据采集样本的27%，是商品房买卖合同纠纷争议事由的主要原因之一。数据采集样本中，杭州保利建霖房地产开发有限公司因此引起了17起诉讼，原告购买被告开发的杭州市江干区罗兰香谷公寓房屋，在签订《商品房买卖合同》时，被告向原告展示的沙盘、向原告发放的宣传彩报及被告工作人员的说辞，均能够证明被告所出售的商品房无论在交通条件、生活条件及学区方面有着无与伦比的优势。原告在被告虚假宣传的情况下，作出了交付定金和签订《商品房买卖合同》的决定，但事后被告的所有承诺均不能得到实现，属于子虚乌有的虚假宣传，故起诉请求判令撤销原、被告之间签订的《商品房买卖合同》。[（2015）杭江笕民初字第459号、460号、461号、462号等]
（三）逾期付款
在买受人方经常会出现资金不足，或者资金流转困难导致出现逾期付款的现象。在此次数据统计中，因逾期付款而引起的诉讼占14%。其中杭州余杭金腾房地产开发有限公司因此引起了2起诉讼。2012年11月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012预1045886，以下简称"买卖合同"），由沈某某购买金腾公司开发杭州市余杭区临平街道某某花园某某院X-X室房屋，建筑面积742.4平方米，房屋总价款为人民币19542819元。买卖合同第七条约定"买受人应于本合同签署的同时支付首付款人民币5872819元，剩余购房款人民币13670000元通过商业银行贷款或者公积金贷款的方式予以支付。"买卖合同签署后声称资金支付比较困难向金腾公司提出延期付款申请。经金腾公司相关流程审批，同意沈某某的提出的付款方案，双方于买卖合同签署当日（2012年11月18日）签订了补充协议一份，约定购房首付款人民币5872819元，沈某某分四期偿还，违约金计算标准为年利率7.86%。补充协议生效后，沈某某仅支付购房款人民币1000000元，根据双方签订的补充协议约定，最后一笔购房款支付期限为2013年5月30日，金腾公司根据补充协议约定多次向客户提醒、催促归还购房款本金及违约金，但沈某某一直以各种理由拒绝支付。[（2014）杭余民初字第3614号、3615号]
（四）合同相关争议
大多数当事人都不是法律专家，更多的人对法律一窍不懂，因此在签订合同时并不是非常严谨。在合同签订后经常会因为合同是否生效以及合同内容产生争议。此类案件占统计的12%，其中和谐置业公司被诉未提供合同所约定的空调主机。法院认为，俞梅云、沈光明与和谐置业公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。在合同约定内容不明确时，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行自己的义务。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。对俞梅云、沈光明要求和谐置业公司向俞梅云、沈光明偿付缺失水源热泵空调系统及分户式空调主机安装、户内空调末端设备（室内风机盘管、控制面板）差价50000元，并赔偿等额差价50000元的诉讼请求，原审法院认为，和谐置业公司在前期售房宣传册页中承诺"每套房源均赠送价值4-5万元的水源热泵空调"。俞梅云、沈光明和谐置业公司双方在合同中附件四：装饰、设备标准中明确："10.其他：水源热泵空调系统交付时安装好室外主机，提供末端设备，户内安装由用户自理"。和谐置业公司在因客观情况致使无法按照合同约定继续履行安装水源热泵空调系统时，采取在征得多数业主理解的情况下统一为业主更换为VRV户式中央空调系统，并且无需业主另行支付安装等其他费用的补救措施，应视为和谐置业公司履行了赠送空调系统的义务，不存在需向俞梅云、沈光明支付设备差价及赔偿等额差价之情形，故对俞梅云、沈光明的该项诉讼请求不予支持。[（2015）浙杭民终字第1238号]
（五）房屋质量
在购房过程中当事人如果能长期对所购房进行观察，以判定房屋的质量以及其他指标，则能保证自己的购房质量。但这在现实中往往是不可能的，当事人通常在数次视察之后便会进入购房的流程。以致一部分当事人最后在购房结束后发现房屋质量不佳，甚至不适合居住。在统计的数据中，杭州东田巨城置业有限公司因所供房质量不佳而引起5起诉讼。最后法院认定根据被告东田置业公司提供的相关证据，涉案房屋所在工程已于2013年11月30日前取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，并取得建设工程竣工验收备案证明。因此，涉案房屋符合合同约定的交付条件。[（2015）杭余民初字第1307号、1316号、1318号、1319号、1310号]
（六）面积认定
当事人在购房中并不会带精密仪器以测量房屋的大小，所定房价也是依卖方所提供的面积定价。在入住房屋后，偶有当事人会发现房屋面积偏少，因此而引起诉讼。此类诉讼占统计数据的7%，其中杭州华元房地产集团有限公司因此被起诉。原告起诉称：原告与云恒公司签署《浙江省商品房买卖合同》（以下简称"合同"），主要约定：原告向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓2幢2单元401室的商品房，该商品房建筑面积102.67平方米，其中套内面积86.33平方米，应分摊的共有建筑面积16.34平方米。事后，原告依合同约定支付了全部购房款。但实际交付的案涉商品房建筑面积为102.14平方米，套内面积为81.68平方米，分摊面积变为20.46平方米，导致实际使用面积大幅减少，得房率明显降低，与约定严重不符。原告认为，云恒公司的上述违约行为严重侵害了原告的合法权益，且其系由华元公司投资设立的一人有限公司，根据《中华人民共和国公司法》的规定"一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任"。[（2015）杭余余民初字第550号]
（七）规划变更
卖方在预售合同中与当时人约定了房屋的面积、价格、规划等，但其在建设过程中可能会碰到规划违章、法定数量业主要求等事由以致需要对房屋的规格进行改变。因此所供房屋与约定不符而引起诉讼。杭州恒滕房地产开发有限公司就陷入了此类纠纷。原审法院认为，民事活动中，应当遵循诚实信用原则。本案中，毛朝臣、任燕燕与恒滕公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，双方均应依约履行。虽因部分业主的要求，对相关户型房屋进行统一改造，将讼争房屋北部阳台改成小房间并拆除飘窗；但结合恒滕公司所印制的楼书本身对原北部阳台就已标注为可变空间，并附有空间改造示意图；且经咨询相关建筑设计有限公司后也认为房屋未发生结构形式的改变，不会对结构安全产生影响，使用功能没有发生变化。故统一改造对毛朝臣、任燕燕对房屋的使用并不会产生实质性影响。本案恒滕公司已按合同约定的期限通知毛朝臣、任燕燕收房，且房屋也通过了竣工验收备案，符合了合同约定的交付条件。恒滕公司所交付的房屋虽然存有一定的瑕疵，但该瑕疵不会导致合同目的不能实现，不属于根本性违约。[（2015）浙杭民终字第2028号]
（八）一房多卖
一些无良的商家在与当事人签订购房协议后，在未交付房屋之前，将该房屋再次出售给其他当事人，以一房多卖的形式获得暴利。杭州恒远房地产开发有限公司就因一房多卖而被起诉。原告周钰人、陈旭红起诉称：2007年，原告意向向被告购买锦绣兰庭房号为兰韵苑15号-101（DB-101）房屋。双方经协商，由原告预付购房款定金250000元，享有该房屋的优先购买权，被告在开盘后与原告再正式签订购房合同。商定后，原告按被告要求交付了定金250000元。事后被告一直未与原告签订书面协议，经原告多次催促，2009年12月11日，原、被告补签了《锦绣兰庭优先购买权协议》，约定原告要求取得锦绣兰庭房号为兰韵苑15号-101（DB-101）房屋的优先购买权，房屋总价为3600000元，无论何时开盘此价格均有效。原告向被告支付定金250000元，同时拥有该房屋的优先购买权，被告承诺在正式开盘前为原告保留该房屋并在开盘后首先通知原告并按协议约定办理相关手续。双方还确认以手机号139××××1316作为接受开盘信息的方式。但房屋开盘后，被告并未通知原告。原告从他处得知开盘信息后即多次要求被告正式签订购房合同办理相关手续，但均无果。另了解，被告已将该房屋出售给案外人刘富军。为此，原告起诉至本院，请求判令：一、被告立即双倍返还原告定金500000元；二、本案诉讼费由被告承担。[（2015）杭富民初字第1417号]
三、争议所涉裁判结果
（一）诉讼主体类型分析
商品房买卖合同纠纷中，买受人作为原告的案件数量为203件，出卖人作为原告的案件数量为53件，因法院调解等原因，买受人撤诉的案件数量为97件，出卖人撤诉的案件数量为46件。
（二)诉请内容与裁判结果对比分析
在商品房买卖合同纠纷中，主要诉请为支付违约金、请求损害赔偿、解除合同。数据采集样本中共有此类纠纷35件，无一例外的所有的诉请都包括支付违约金，其中法院驳回案件数量为10件，判令违约方依据合同约定支付违约金的25件。
其中：（1）原告方以合同约定的标准为依据，主张逾期违约金的，法院判决基本予以支持；（2）在双方未对违约金计算方式进行明确约定的案件中，法院根据公平和诚实信用原则，在兼顾租金损失及其他相关损失的基础上，酌情确定以房屋租金为基准，计算违约金；（3）在双方均存在违约情形的案件中，法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌定双方的违约责任的比例。
买受人诉请为支付损害赔偿的案件数量为14件，法院驳回案件数量为6件，部分支持诉请或酌定赔偿金额案件数量8件。法院在损害赔偿类案件中，根据损害事实对买受人造成的影响，酌情确定赔偿金额。
在商品房预售合同纠纷中，主要诉请为支付违约金、请求损害赔偿、解除合同。数据采集样本中，支付违约金的案件数量为30件，法院驳回案件为5件，部分支持诉请或调低违约金金额案件数量21件，判令违约方依据合同约定支付违约金的4件，该4件案件买受人均因逾期付款支付违约金。
在违约事实经法院审理确定，原被告双方对违约金计算方式存在争议的情况下，法院会考虑违约金是否能涵盖因违约行为可能给守约方造成的所有损失，并选取相对客观的参照标准，衡量双方约定的违约金是否过高或过低，同时考虑到对诚实守约的鼓励，及对违约行为的惩罚，酌情确定违约金的标准。
主要诉请为解除合同的案件数量为6件，除法院认定合同未生效的一起案件外，均判令合同解除，解除原因为：买受人下落不明、买受人逾期付款。
（三）主要类型争议解决方案
一、逾期交房案件
因出卖人原因导致房屋未能按时交付的，出卖人将承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在商品房买卖合同中，出卖人逾期交付将损害买受人可预期的租金损失，法院在审理该类型案件中，按照逾期交付使用房屋期间，政府主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋的租金标准确定逾期交付损失金额。［相关案例：（2015）杭余民初字第2428号、（2015）浙杭民终字第1238号、（2015）杭余民初字第1319号]
数据采集样本中，共涉及56件出卖人逾期交房的案件，通过对案件审理结果及裁判理由的分析，我们整理得出：法院裁判引用的法条依据主要为：（1）40份判决中引用《合同法》第一百一十四条，（2）24份判决中以《合同法》第一百零七条，其他条款分别为：《合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条，《商品房买卖合同司法解释》第一十七条，具体占比如下：

实践中，关于逾期交房违约责任的案件是商品房买卖合同纠纷中的常见类型。（2015）杭余民初字第1307号案件就是关于逾期交房的违约责任承担的典型案例。判决文书指出出卖人与买受人签订的商品房买卖合同不违反法律，合法有效，对合同双方均具有拘束力。被告东田置业公司逾期交房超过120天的，原告何巨鹏有权解除合同，但原告何巨鹏要求继续履行合同的，自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告东田置业公司按日向原告何巨鹏支付已交付房屋价款万分之一的违约金。，法院予以采纳。这一判决运用了《合同法》第一百零七和一百一十四条的规定，在实践中具有借鉴意义。
逾期办证在逾期交付中占了很大一部分，属于出卖人迟延履行合同义务，导致承担违约责任类型的案件，法院在裁判过程中引用《合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第六十条对出卖人的违约责任范围进行确定。
另一方面，由于房屋取得权属证书的过程中，证照办理过程中涉及到多个政府部门的行政审批，最高人民法院在司法解释中对此期限进行明确的规定。［相关案例：（2015）杭余民初字第1315号、（2015）杭拱民初字第21号、（2015）浙杭民终字第1155号]
房屋权属证书无法办理，原因可能是由于买受人不按期收房导致，也可能是因为出卖人未解除建筑工程抵押，或出卖人的房屋竣工验收等原因造成。逾期办理房屋权属证书，对出卖人而言要承担两重风险：
一是因出卖人原因造成的办证迟延，按合同约定，应承担违约责任；
二是由于出卖人因买受人贷款而向银行承担阶段性担保责任，如果未能及时办理房屋权属证书，出卖人的连带责任就无法解除。及时办理房屋转移登记和权属证书，是对买卖双方都有利的。
2014版商品房买卖合同示范文本增加了因买受人原因未按约办理房屋交接手续或者无正当理由未按约申领房屋权属证书，出卖人催告后可以解除商品房买卖合同的约定。买受人拖延办理产权登记，也会存在合同被解除的风险。
法律法规
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
类型二、房屋质量问题案件
因涉及房屋质量等问题的多数案件，法院会依据当事人的申请，委托鉴定部门作出鉴定意见，从而认定案件事实。买受人因房屋存在质量问题，诉请主张解除合同，法院依据房屋现状及房屋鉴定结论，对房屋是否严重影响正常居住等事实进行判定。如质量问题尚不满足合同解除条件，法院裁判出卖人承担修理、损害赔偿等违约责任。［相关案例：（2015）浙杭民终字第1606号、（2015）杭余良民初字第247号］所用法条数据整理如下：

法律法规
1、《中华人民共和国合同法》
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
3、《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十一条人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。
类型三、虚假宣传案件
因出卖人虚假宣传，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告已签订了正式的商品房买卖合同，被告取得了商品房预售许可证，双方之间应为商品房预售合同关系，原告主张适用商品房预约合同纠纷案由不当，本院调整案由为商品房预售合同纠纷数。［相关案例：（2015）杭江笕民初字第473号、（2015）杭拱民初字第630号］
法律法规
1、《中华人民共和国反不正当竞争法》
第九条经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传、广告的经营者不得在明知或者应知的情况下代理、设计、制作、发布虚假广告”。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国广告法》
第三条 广告应当真实合法，符合社会主义精神文明建设的要求。
第四条 广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。
类型四、逾期付款
因买受人原因导致款项未能按时交付的，出卖人将承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在商品房买卖合同中，出卖人逾期付款将损害卖方资金的流动，法院在审理该类型案件中，按照合同所规定违约金以及其他条款评定买房所需交价款与违约金。［相关案例：（2015）杭拱民初字第53号、（2015）杭经开民初字第680号、（2015）杭拱民初字第1017号]
法律法规
1、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条第四款 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
2、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》
关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收 30%-50%;借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。
类型五：合同内容纠纷
合同内容纠纷在种类上比较繁杂，也较难认定。法院在认定双方当事人所发生的合同纠纷时，往往会依据订立合同时的情形，以及合同字里行间的联系进行认定。在此发生争议时，当事人需要及时寻找职业的律师对合同内容进行解析，以防掉入对方当事人的陷阱。其中杭州西溪山庄房地产开发有限公司所引发的一起案件。原审法院认为，吴锡俊、西溪山庄公司签订的认购协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容未违反法律与行政法规禁止性规定，应认定合法有效。讼争认购协议明确约定了房屋位置、面积、价格、付款方式，同时对双方签订本约即房屋买卖合同的时间进行了预先安排，主要内容完整，从法律性质而言，该认购协议是当事人为将来订立本约而达成的合意，为买卖房屋的预约合同，对签约双方均具约束力。根据认购协议约定，吴锡俊应于2014年10月29日前与西溪山庄公司协商签署商品房买卖合同，并约定违反该期限，西溪山庄公司有权不予退还定金。［（2015）浙杭民终字第1807号］［相关案例：（2015）杭拱民初字第951号（2015）浙杭民终字第1238号（2015）浙杭民终字第1807号]
（四）法院裁判案件数量分析
采集数据样本中，判决文书共78份，裁定文书共178份。其中拱墅区法院以结案数量80件，位居各人民法院结案数量之首，西湖区法院以30件位列第二，杭州中院与江干区法院分别以24件、23件次之。
数据采集样本中，杭州市中级人民法院审理裁判案件数量共计30件，其中一审案件14件，二审案件16件。二审案件中，驳回上诉维持原判的案件数量为8件;上诉人主动撤回上诉的案件数量为2件；（2015）浙杭民终字第1734号案件中，法院依据双方在二审审理中对补偿损失的标准达成一致进行改判；（2015）浙杭民终字第2362号案件中，法院认为一审法院认定事实错误进行改判，判令出卖人承担逾期交房责任近80万元；（2015）浙杭民终字第786号案件中，因二审期间出现新情况，故二审法院认定原审判决认定事实不清，发回重审。
四、风险提示
（一）出卖人涉诉数据分析
通过对数据样本的统计分析，逾期交付及怠于履行规划设计变更时的通知义务是出卖人被起诉的主要原因。
2015年度下半年，杭州保利建霖房地产开发有限公司因虚假宣传问题被大量的买受人告上法庭，在二审中法院均维持了原判。法院认为杭州保利建霖房地产开发有限公司，宣传彩页针对的是不特定的对象，仅凭宣传彩页不足以认定原告因此陷入错误的认识，而对商品房买卖合同的订立有重大影响。

（二）出卖人作为原告
数据采集样本中，出卖人作为原告的案件数量为102件。除撤诉案件外，超过85%的案件因买受人逾期支付房款引发诉讼，买受人因自身经济能力变化、信用能力或政策等原因，违反商品房买卖合同约定，逾期未能支付房款。
依法律规定规定，买受人逾期未向出卖人支付房价款的，出卖人有权按逾期时间，分别向买受人主张违约责任。在诉讼中，出卖人需提供商品房销售合同、款项支付证明、解约通知书、相关证照等证据，举证自身已全面履行合同义务，因买受人的违约行为，导致合同无法继续履行。
（三）出卖人作为被告
在多数的商品房买卖合同纠纷中，出卖人被诉事由以虚假宣传、逾期交房、逾期付款及房屋质量问题为主。
商品房买卖合同中，出卖人怠于履行合同义务，通常与买受人逾期付款的违约责任的比率一致，我们建议出卖人根据市场及自身履约能力约定违约金比率，这样既能够维护自身权益，也能控制违约时产生的风险。
质量问题是商品房买卖合同纠纷中永恒的争议。出卖人交付的房屋，应当符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）和《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300－2001）的要求，满足双方签订买卖合同及附件的约定，并依据《建设工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任。
规划设计变更所引发的纠纷在实践中也屡有发生，重大变更对买受人所购房屋产生重大的影响，法律禁止出卖人擅自变更，或虽经规划变更批准但不通知买受人的行为，严格区分哪些规划设计变更需要通知买受人，哪些不需要通知。
近年来，商品房买卖合同纠纷数量逐年上升，主管部门积极依据上述争议高发类型的案件，进一步优化合同示范文本，针对出卖人与买受人在合同签订及履行过程中的行为进行规制，力求体现利益平等，促进效率提升。
虽然出卖人履约能力和资金实力较之买受人处于优势地位，但实践中，出卖人作为被告涉诉的案件数量远高于买受人。建议出卖人增强履约意识，控制合同履行风险，树立良好的企业形象，必要时应聘请专业律师协助控制风险。
五、结语
本报告基于中国裁判文书网所统计的杭州市范围内各级法院就2015年6月1日至11月19日期间立案的商品房买卖合同纠纷案件裁判文书进行数据整理与分析，由于数据样本数量较少及分析能力等原因，报告中的分析结论可能存在片面、失真等情形，我们将逐步增加数据采集的范围、努力完善杭州地域商品房买卖合同纠纷大数据报告，为报告使用人提供专业协助。
六、我们及法律声明
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本报告中相关分析主要为智仁研究团队采用裁判文书大数据、行业访谈及其他研究方法分析获得。本报告中发布的调研数据部分采用样本调研方法，其数据结果受到样本的影响。由于调研方法及样本的限制，调查资料收集范围的限制，部分数据不能够完全反映整体市场的真实情况。
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