房屋交易那些事——安置房专题（四）：安置房交易的税费与权属风险解析

编者按
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本周推送：【浙江智仁（建德）律师事务所】的《房屋交易那些事——安置房专题（四）：安置房交易的税费与权属风险解析》
前 言
拆迁安置房因价格相较于普通商品房更低，成为二手房交易市场中不少购房者的选择，但该类房屋因产权属性特殊、权属登记周期较长，交易环节中潜藏的法律风险远高于普通二手房。笔者结合一起安置房买卖纠纷案，从法律视角剖析安置房交易的核心风险点，明确交易双方的权利义务边界，为安置房交易主体提供专业法律参考。
基本案情
2012 年 12 月，张某（出卖人、甲方）与徐某（买受人、乙方）就A市一套拆迁安置房签订《安置房买卖协议》，约定案涉房屋交易价款 20 万元，乙方先行支付 18 万元，剩余 2 万元于房屋产权过户时支付；甲方取得房屋产权证、土地使用权证后一个月内配合乙方办理过户手续，首次办证费用由甲方承担，后期过户全部费用由乙方承担。
协议签订后，张某夫妇依约向徐某交付案涉房屋，徐某实际占有、使用该房屋至今。2022 年底，案涉安置房满足不动产登记办证条件，而张某夫妇已离世，其法定继承人张小某依法继承案涉房屋，并将不动产权证办理至自身名下。徐某据此要求张小某履行过户义务，张小某以案涉个人所得税系继承环节产生为由拒绝配合，双方就税费承担及过户事宜协商无果，徐某诉至法院，请求判令张小某协助办理房屋过户登记手续。
法院裁判
法院经审理，结合《民法典》《城市房地产管理法》等相关规定，作出如下裁判认定，核心法律观点如下：
（一）买受人仅享有合同债权，未取得房屋物权
本案中，徐某虽与张某签订买卖协议并实际占有房屋，但未办理不动产过户登记，故徐某仅依据协议享有要求相对方履行过户义务的合同债权，并未取得案涉房屋的物权。张某夫妇离世后，案涉房屋作为其遗产，由张小某依法继承并完成权属登记，张小某系案涉房屋合法物权人，该继承行为符合法律规定。
（二）双方税费承担的约定合法有效，买方应依约承担相关费用
案涉《安置房买卖协议》就税费承担的约定，认定为合法有效。案涉个人所得税系张小某继承房屋后，配合徐某办理过户登记过程中产生的税费，属于协议约定的“后期过户费用” 范畴，故该税费应由买方徐某承担。
最终，法院判决张小某于判决生效后协助徐某办理案涉房屋的不动产过户登记手续，案涉过户产生的个人所得税及其他后期过户费用均由徐某承担。
律师法律解读
结合本案判决及安置房交易的特殊性，笔者从律师视角梳理该类交易的核心法律规则，明确交易中的关键法律问题：
（一）未取得权属证书的安置房，不得办理转让登记
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。实践中，拆迁安置房因产权备案、土地性质等问题，办证周期普遍较长，在此期间，买卖双方签订的买卖合同虽具备合同效力，但因房屋缺乏合法权属证书，无法办理物权转让登记，买方始终仅享有债权，物权转移处于不确定状态。
（二）赠与、继承后的安置房再交易，税费缴纳系法定义务
拆迁安置房买卖属于二手房交易范畴，适用二手房交易的税费征收相关规定。若房屋在交易过程中因卖方离世发生继承、或存在赠与等权属变动情形，再办理过户登记时，相关主体应依法缴纳个人所得税等税费，该缴税义务系法律强制性规定，不因权属变动而免除；而税费的实际承担主体，优先依据买卖双方的书面合同约定，无约定或约定不明的，可按法律规定或交易习惯确定。
（三）卖方离世后，继承人系过户义务的承继主体
若安置房尚未办理不动产权证，卖方在过户前死亡的，案涉房屋将纳入卖方遗产范围，需由其法定继承人或遗嘱继承人完成遗产继承及权属登记后，继承人才成为具备法定主体资格的过户义务履行方。继承人应在继承遗产的范围内，继续履行原房屋买卖合同中卖方的合同义务，配合买方办理过户手续。
律师风险提示
针对该类交易，笔者提出如下专业防范建议：
（一）审慎选择交易标的
若非具有明确的权属保障，建议购房者谨慎购买尚未取得不动产权证的拆迁安置房；若确需购买，应提前向拆迁办、不动产登记中心等部门核实房屋的安置性质、土地性质、办证条件及具体时间，确认房屋无权利瑕疵、无司法查封、无抵押等情形。
（二）细化合同条款，明确各方权利义务
签订买卖合同时，应在合同中详细列明：
（1）权属登记、过户办理的具体时间节点及卖方的配合义务；
（2）首次办证、后期过户的全部税费种类，明确每类税费的承担主体、计算标准及支付时间；
（3）卖方继承人的配合义务，约定若卖方在过户前离世，其继承人应继续履行合同义务；
（4）严格的违约责任，明确卖方及继承人拒不配合过户、违反税费约定时的违约金计算方式、损失赔偿范围。
（三）留存交易证据，及时主张合法权利
交易过程中，买方应妥善留存购房款支付凭证、房屋交付凭证、沟通记录、合同原件等全部证据；若发生卖方拒不配合办证、继承人拒绝履行合同等情形，应及时通过协商、发律师函等方式主张权利，协商无果的，立即向法院提起诉讼，要求对方继续履行合同并承担违约责任，必要时可申请财产保全，防止房屋被另行处分。
（四）核实继承人信息，追加相关主体参与交易
若交易时卖方年事已高，可要求卖方的全部法定继承人在买卖合同上签字确认，明确其知晓并认可房屋交易事宜，承诺在卖方离世后继续履行配合过户等义务，从源头减少继承环节的争议。
结 语
综上，拆迁安置房交易的核心风险在于权属转移的滞后性与交易周期内的不可控因素，交易双方尤其是买方，应提高法律风险意识，通过合法、规范的交易流程及条款设计规避风险；若遇法律纠纷，应及时委托专业律师介入，依托法律手段维护自身合法权益。