在银行贷款业务中，以房屋、建设用地使用权等不动产提供抵押担保，是最常见的增信措施之一。但实践中并非所有已经签署抵押合同的贷款项目都完成了抵押登记，还存在因抵押人迟迟不配合而搁置，在银行发放贷款后才发现抵押物存在权属瑕疵，或者在抵押登记完成前抵押物已经被处分，在客观上无法再办理登记等情形。
由此产生一个看似简单、实则包含数层法律关系的问题：抵押合同已经签订，但始终没有办理不动产抵押登记，银行是否仍然对抵押物享有优先受偿权？如果没有，银行又可以向抵押人主张什么责任？银行自身对未登记存在疏忽时，责任应当如何分配？
一、结论
对于一般的不动产抵押而言，仅签订抵押合同而未办理抵押登记，抵押权尚未设立，银行原则上不能仅依据抵押合同主张对抵押物折价、拍卖、变卖所得价款享有抵押权意义上的优先受偿权。而“签订抵押合同”和“取得抵押权”属于两个不同层次的问题。仅签订抵押合同而未办理抵押登记，抵押权没有设立，并不等于抵押合同无效，也不意味着银行不能再依据抵押合同主张任何权利。不动产抵押合同生效后未办理抵押登记的，债权人可以请求抵押人办理抵押登记；因可归责于抵押人自身的原因导致登记已经不能办理的，债权人还可以请求抵押人在约定的担保范围内承担责任，但不得超过抵押权能够设立时抵押人本应承担的责任范围。
因此，判断未登记不动产抵押的法律后果，不能简单停留在“有没有优先受偿权”这一问题上，而应当继续区分：第一，抵押登记是否仍然能够办理；第二，不能办理登记的原因是否可归责于抵押人；第三，银行自身对抵押权未能设立是否存在过错。
如果登记条件仍然存在，银行原则上可以请求抵押人继续办理登记；如果因为抵押人自身原因最终无法登记，银行可要求抵押人在担保范围内承担责任；如果银行自身对抵押权不能设立或者损失扩大亦存在过错，其可以获得的赔偿可能会相应减少。
二、签订抵押合同并不等于取得抵押权
理解这一问题，首先要区分“抵押合同的效力”和“抵押权的效力”。
《民法典》第三百九十四条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。但对于房屋、建设用地使用权等不动产，《民法典》第四百零二条进一步规定，抵押权自登记时设立。这意味着不动产抵押采取登记生效主义。在没有完成抵押登记的情况下，即使银行与抵押人已经签订了一份合法有效的抵押合同，银行取得的不是已经成立的抵押权。
与此同时，《民法典》第二百一十五条明确规定，未办理物权登记并不影响合同效力。因此我们可以得出结论：未进行不动产抵押登记的法律后果是“抵押权未设立”，而不是当然导致“抵押合同无效”。
因此，在一般情况下，银行不能仅持一份未经抵押登记的抵押合同，请求法院确认其对该房屋或者建设用地使用权的拍卖、变卖价款享有抵押权意义上的优先受偿权。
三、抵押登记仍然可以办理时，银行可以请求继续办理不动产抵押登记
未办理不动产抵押登记不意味着抵押关系已经无法补救。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十六条明确规定，不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。因此，如果抵押物仍然存在，权属状况亦符合登记条件，仅仅是由于抵押人迟迟不配合、拖延提供资料或者拒绝办理手续导致尚未进行抵押登记，银行首先可以依据有效的抵押合同，请求抵押人履行办理抵押登记手续的合同义务。
也正因如此，对于未登记抵押的责任认定，必须区分“尚未办理”与“已经不能办理”的情形。只要抵押登记在客观上仍然能够完成，原则上应首先考虑继续履行；只有当抵押物已经转让、权利状态发生变化或者出现其他原因导致登记事实上已经无法完成时，问题才能进一步转化为赔偿或者其他责任承担问题。
四、因抵押人自身原因导致登记已经不能办理，银行可以主张抵押人承担相应责任
实践中更复杂的情况是，抵押合同签订时原本约定办理登记，但由于抵押人的行为，最终导致抵押权已经不可能设立。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十六条第三款直接规定：因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。这一规则意味着，当“继续办理登记”已经客观不能时，抵押合同并不会因此失去意义。抵押人违反其抵押合同所负的合同义务，并最终导致银行无法取得原本约定的抵押权，银行可以转而通过追究抵押人合同责任的方式获得救济。
需要说明的是，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》另外还规定了抵押财产因不可归责于抵押人的原因灭失、被征收，或者因登记机构过错无法登记，以及已经办理抵押预告登记等抵押权人追责的特殊情形，现行司法解释对此分别设置了不同规则。本文重点讨论的是因抵押人自身原因导致未进行不动产抵押登记的常见情况。
五、银行自身存在疏忽，并不当然免除抵押人的责任，但可能减少抵押人的赔偿范围
在银行业务中，还有一个非常现实的问题：如果没有办理抵押登记，抵押人固然存在责任，但银行作为专业金融机构，本身也没有及时审查、催办，并在抵押权设立前即发放贷款，是否仍然可以要求抵押人承担全部损失？
最高人民法院指导案例168号“中信银行股份有限公司东莞分行诉陈志华等金融借款合同纠纷案”，案号为（2019）最高法民再155号，对后续案例中抵押人承担损失的范围具有较强的参考意义。法院裁判：中信银行东莞分行在知晓案涉房屋无法办理抵押登记后，没有采取降低授信额度、要求提供补充担保等措施防止损失扩大，可以适当减轻陈志华等三人的赔偿责任。综合考虑双方当事人的过错程度以及本案具体情况，酌情认定陈志华等三人以抵押财产价值为限，在华丰盛公司尚未清偿债务的二分之一范围内，向中信银行东莞分行承担连带赔偿责任。
因此，在银行作为专业金融机构已经知道抵押登记存在重大障碍，却仍继续放款，或者发现登记不能后长期没有催告、没有要求补充担保、没有调整授信措施的情况下，这些事实均可能成为认定银行自身是否对损失发生或者扩大存在过错的重要因素。
当然，银行存在一定管理疏忽，也不能反过来当然免除抵押人的责任。最终仍应结合抵押合同如何约定、未登记原因、双方对不能登记的可预见程度、银行是否履行合理审查义务以及未采取措施与最终损失之间是否存在因果关系来具体判断。
结语
不动产抵押采取登记生效主义，因此，抵押合同已经签署但没有办理抵押登记，原则上不能使银行取得抵押权，也不能当然赋予银行就抵押物变价款优先受偿的权利。
但问题并不止于此。抵押合同与抵押权属于两个不同层次。抵押权没有设立，并不会当然消灭有效抵押合同所产生的权利义务。登记仍可办理的，银行可以请求继续办理；因抵押人自身原因导致已经无法登记的，银行可以依法请求抵押人承担相应责任；银行自身对于未登记或者损失扩大存在过错的，相应赔偿责任还可能被减轻。
所以，在处理“有抵押合同、无抵押登记”的案件时，真正需要审查的，不应只是那一纸抵押合同，而是进一步回答三个问题：抵押权为什么没有登记？现在还能不能登记？如果已经不能登记，责任究竟在谁？只有回答完这三个问题，才能进一步确定银行最终能够获得何种法律救济。
主要法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第三百九十四条、第四百零二条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十一条、第五百九十二条；
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十六条；
- 最高人民法院指导案例168号：《中信银行股份有限公司东莞分行诉陈志华等金融借款合同纠纷案》[生效裁判：（2019）最高法民再155号]。