婚姻与房子的那点事

结婚与房子、房子与离婚，尤其是房子与离婚，已有数不清的人咨询过了。对这些问题，你懂的。为了更懂，我说一些，你一定要看完。
1 含蓄的婚姻与现实的房子
婚姻的基础是感情，不是房子，但现实中的人硬是把房子作为婚姻的基础，结婚要有房子、离婚要分房子，虽然结婚、离婚都想和房子挂上关系，但事情往往不能如愿。既然房子如此重要，那结婚时把房子的事情讲清楚不就好了。可问题是，数万彩礼张的开口，偏偏在房子这事儿上又含蓄了，说不出口。最终，现实让含蓄变得实际。
2 结婚、离婚要符合形式
依中国婚姻制度，结婚是要登记，领取结婚证的，没有登记、没有领取结婚证，其他一切形式都不能产生婚姻的效力，男女领取结婚证那天婚姻方发生法律效力，房子的归属等事项才能适用婚姻法律制度处理。当然，离婚也是有形式要求的，一种是双方自愿协议离婚，办理离婚登记、领取离婚证；另一种是诉至法院判决离婚。未经合法形式离婚，不产生婚姻关系解除的法律效力，分房子的事，原则上就没法谈了。但有些特殊事情发生了，是可以讨论的。那些特殊的事情，我不希望发生，所以就不告诉大家了。
3 男人的归男人，女人的归女人
婚前个人的房子，婚后还是个人所有，这是肯定的。除非房子所有权一方同意将房子赠予另一方，并办理了权属变更登记。没有办理所有权人变更登记，仅是一份承诺，在法律上是可以被撤销的。
婚前个人的房子出售，再用出售所得款项购买新房子，新房子还是属于个人财产。根据法律规定，婚前个人财产的孳息、自然增值的收益归个人所有，不是共同财产。比如，张三婚前有一套90万元的房子，婚后将该房子出售获得价款120万元，并以120万元购买新房一套，那么新房子还是属于张三个人所有。但也有例外，张三娶了媳妇，让媳妇当包租婆，将张三婚前的房子出租并收取租金，那么收取的租金原则上属于夫妻共同财产，如果张三媳妇善于经营、积累，攒足了钱再购置一套房子，除夫妻两人另有约定外，则属夫妻共同财产。
婚后，以个人婚前的存款买房，房子虽是婚后购买，但因是个人财产具体形态的转化，因此也属于个人财产。但也有例外，如果婚后以婚前财产购买房子，属于投资性质、夫妻共同参与，则增值收益部分就是夫妻共同财产了，与前面的出租婚前房子收取的租金性质相同。
如果你没看太懂，记得这句话：婚前男人的房子还是男人的，女人的房子还是女人的。除非投资、经营取得收益，或者双方协议处理，否则女人想获取男人的房子，或者男人想占取女人的房子，只能等死亡之后继承。
4 父母出钱买房，房子到底归谁
婚前，一方父母出钱买房，原则上房子的产权归出钱一方的子女所有。如果在结婚时双方讲好了房子归两人共同所有，那么一则建议白纸黑字协议确定，二则购房合同、房产证等记载夫妻双方为共同产权人。
婚后，一方父母出钱买房，房子产权原则上归属夫妻双方共有，但是登记在出钱父母一方子女名下的，则房子属于该方个人所有，不属于夫妻共同财产。如果另一方真的想拥有一部分产权，那么最好签订协议进行明确约定。
婚前双方父母出钱买房，原则上双方按各自父母出钱份额大小享有产权比例，但现实中往往将房屋产权登记在一方名下，日后发生争议时，粗心的拿钱人往往拿不出凭证，很纠结。与其这样，还是建议事先协议，确定各方出钱金额，房子产权是单方所有还是共同所有；实际购房时，购房合同、房产证上记载为共同产权人。当然，婚后双方父母出钱买房，也应按这个原则处理。
实践中，还有一种情形，双方父母出钱买房，房子登记在了另一方父或母名下，这种事情相对鲜见，但你们别忘了协议产权归属。
5 婚前个人买房，婚后共同还贷
婚前，一方以个人财产购买房子，并以个人名义签订合同、贷款，婚后双方共同偿还贷款且房子登记在购房人名下的，在离婚时双方协商确定房子的产权归属。协商不成，房子还是购房人的，至于共同偿还贷款及增值部分，产权人应补偿另一方。
6 夫妻双方出资以父母名义买房
婚后，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，法院是不会支持的。但，购买该房屋时的出资款，可按借款收回。再但是一下，前提是你要证明确实出资了。
上一段是购买房改的房屋；下一段是购买商品房。
结婚之后，双方用夫妻共同财产出资购买商品房，登记在一方父母名下的。如果有证据证明，则属于夫妻共同财产，生活不好了，离婚时是可以分割的。但是，夫妻双方以一方父母名义买房，送给父母的除外，因为赠与之物，所有权已经转移。当然，如果心存善念，想着父母生前居住，亡故后夫妻两人收回的，还不想其他人粘上利益的，那你就得提前和父母商量做好遗嘱。
7 出钱买房与借钱买房
不论婚前、婚后，出钱买房还是借钱买房是常见事，一定要讲明白、说清楚，以免发生争议时，想争产权而没有证据，有人硬把出钱买房说成是借钱买房。出钱买房可以取得一定的产权份额，享受房产增值收益；借钱买房，只有还钱的份儿，享受不了房子增值收益。
8 最后几句话，你也要看
房子确实很重要，生活更重要。要生活、要房子，不要争议，就要提前做安排。
其实，下面这段话才是真正的结语。
我一个搞破产、搞并购重组、搞投资收购的律师，基本不打官司，基本不做民事业务，讲了房子与婚姻的几个故事，还不断的提示“协议”、“协议”、“协议”，你们看完别太认真啊。想搞并购重组、投资收购，咱们要比前面说的更认真，更注重协议、协议、协议（重要的事情说三遍）。如果你还有其他事，树人所我们的同事或许可以帮忙。