2015年3月30日，业内传闻已久的房地产救市政策终于落地，且系大手笔的救市措施。一方面降低二套房的首付款比例，释放改善型家庭的购房需求；另一方面调整营业税的缴纳政策，将二手普通住宅（专业术语为存量房）原满5年免征营业税直接调整为满2年即可免征，大大降低二手房的交易成本，这将极大促进二手房交易的活跃度。更为重要的是：两大利好的出台释放了一个重要的信号，国家开始真正救市了。于是房地产股如映山红般地照亮股市。房地产中介亦开始疯狂打电话，游说原先左右摇摆的潜在客户尽快出手。微信圈满是房地产春天再一次来临的刷屏。
就两大房地产救市利好而言，二套房的首付款比例调整为不低于40%相对简单，无需过多解读。安理律师着重就《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）（以下简称《通知》）进行深度解读，以协助或加深普通百姓对新政策的理解和适用。
《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》
（财税[2015]39号）
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将个人住房转让营业税政策通知如下：
一、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
安理律师解读：
《通知》第一条实质包含了以下诸多内容：
1. 此次住房转让营业税的调整适用范围仅限为个人，不包含非个人的房屋所有权人，也就意味着市场上存量较大的公司所有的住宅并不能享受营业税调整的优惠政策。
2. 此次营业税的调整范围仅局限于个人住宅，不包括个人购买的写字楼、商铺或非住宅立项的其他房屋。
3. 营业税的免征时间由5年调整为2年，此条涉及购房时间的起算问题。
根据《关于转发<国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知>的通知》（建住房电[2005]35号）及《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发﹝2005﹞172号）的规定，对于普通商品房而言，其购房时间5年或2年的起算时间以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间在先者为准。对于房改房而言，其购房起算时间以购房合同生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间在先者为准。
安理律师重点提示：对于近期拟出售普通住房的业主而言，如房产证上登记的时间不足2年，就要关注契税完税证明上的时间是否已经满2年或房改房的购房合同、房款收据上的日期是否满2年，从而判断能否享受营业税免征的优惠政策。
4. 普通住房和非普通住房享受的优惠政策不同。满2年的普通住房可以享受全额免征营业税的优惠。满2年的非普通住房只能享受原值免征营业税的优惠，但二手房交易的价格与原值之间的差价部分仍需缴纳营业税。
二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发﹝2005﹞89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发﹝2005﹞172号）的有关规定执行。
安理律师解读：
《通知》第二条实质是关于普通住房和非普通住房的认定标准问题。
1. 普通住房及非普通住房的由来及原则性标准。
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发{2005}26号）中规定，普通住房与非普通住房的原则性标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
2. 北京市现行的普通住房和非普通住房的具体标准。
2014年9月30日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税务局联合下发《北京调整普通住房平均交易价格税收优惠政策通知》中明确2014年本市享受税收优惠政策的普通住房价格：
环线 | 系数 | 单价（元/平方米） | 总价（万元/每套） |
5环内 | 1.5 | 39600 | 468 |
5-6环 | 1.2 | 31680 | 374.4 |
6环外 | 0.9 | 23760 | 280.8 |
简而言之，北京市认定普通住房和非普通住房的标准按照环线予以划分，北京市辖区范围内的住宅（无论新房还是存量房）只要总建筑面积在140平方米以内，所在小区建筑容积率在1.0（含）以上，且无论房屋成交的单价或总价，只要一项在上述表格限定值范围之内的均可认定属于普通住宅，均可以享受相应的税收优惠政策。
3. 普通住房满2年免征营业税的具体办理流程。
《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发﹝2005﹞89号）中对免征营业税的具体办理流程有明确、具体的规定，具体流程如下：
个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。
三、本通知自2015年3月31日起执行，《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税﹝2011﹞12号）同时废止。
财政部 国家税务总局
2015年3月30日
安理律师解读：
《通知》第三条系关于优惠政策生效时间的规定。
本通知自2015年3月31日起执行，则意味着从今日开始执行新的税收优惠政策。
根据以往的惯例，是否适用新政策通常以网签合同的备案时间为准。而对于此次税收优惠政策而言，安理律师认为如以存量房的网签合同的备案时间决定其是否适用优惠政策，短期之内将出现大量注销网签合同的情形。对于少则数千元，多则数十万元的营业税免征优惠，绝大部分符合免征条件的存量房买卖双方都会配合办理注销网签手续，并重新走购房资格审核、网签、缴税等流程，从而享受营业税免征的优惠政策，这样势必会给各地建委的网签系统造成较大的工作负担。
安理律师认为：本次税收优惠的时间节点应以2015年3月31日之前是否缴纳完毕拟交易存量房的营业税为准，故对于已经在此之前缴纳完毕营业税的存量房屋买卖双方而言，无法享受营业税免征的优惠政策，而对于此前已经网签但未缴纳营业税的存量房买卖双方而言可以享受此次税费优惠政策。