海外房地产投资面面观

中国企业近年来对海外房地产的投资如火如荼。近日，天达共和资深合伙人马丽红律师接受《商法》采访，就中国企业海外房地产投资中存在的趋势、机遇与风险话题发表看法。
问：根据您的观察，哪些行业的公司目前在积极投资海外市场的房地产？推动海外地产投资增加的原因是什么？（可以分析投资增加的普遍原因，也可以谈谈特定行业海外不动产投资增加的具体原因。）
答：目前而言，积极投入到海外房地产市场的主要有大型私营地产开发商、国有银行和保险公司、主权财富基金和高净值人群等在内的投资者。我们可以将中国投资者进军海外房地产市场分为四个不同的浪潮。
第一潮：2005年-2006年间，中国的主权财富基金，例如中投公司等开始投资海外地产项目；
第二潮：2007-2008年间，基于全球金融危机的爆发，中国国内的房地产开发商意识到海外的许多资产价格处在洼地，开始走出国门。地产企业比如万科集团、万达集团、绿地集团等纷纷在海外购置不动产；
第三潮：保险公司及其他金融机构大放异彩，不断收购海外地标建筑，包括比如中国平安、中国人寿、安邦集团在内的中资保险公司；
第四潮：高净值人群、私募基金，以及各种各样的地产商和工业企业，也越来越在海外地产投资中崭露头角。
总的说来，促使中国投资者在海外投资房地产的主要原因有：一是中国国内政策推动海外投资；二是国内市场需求放缓；三是海外市场更客观的回报率。
具体而言，由于国内信贷收紧，国内房地产投资严重受管控、短期内供应过剩的压力令投资风险日益上升；再加上全球信贷宽松，部分富裕个人（尤其是高净值人群）移民及资产保值需求日益高涨，中国经济体的可投资金规模不断增大，在这样的国内背景下，海外房地产投资开始成为个人及机构投资者等各方关注的热点投资渠道。在中央政府鼓励企业海外投资的政策刺激下，中国政府为提高境外投资便利化,不断推进人民币国际化进程,客观上促进了投资海外房地产的快速增长。而且，从投资门槛及风险考虑，房地产投资门槛和风险都比较低，并且不需要对投资者有专业上的要求，更适合国内大多数选择海外投资的投资者。
而对于某些特定行业增加海外不动产投资，则有着如下具体原因：
（1）房地产行业
房地产除了由于以上普遍的原因外，还出于拓宽融资渠道或基于远期战略考量原因，会进行在海外地产投资。
（2）保险行业
保险资金在海外投资不动产的表现抢眼，这与监管放松的政策环境密切相关。根据2012年10月保监会发布的《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》，保险资金境外投资已经可以投资包括英国、美国、澳洲等在内的“发达市场主要城市的核心地段，且具有稳定收益的成熟商业和办公不动产”。险资监管放松，境外商业资产租约长，回报率较高的特点也推动保险公司频频“出海”，成为境外投资主力。2013年，中国平安保险集团从一家德国封闭型基金手中购得伦敦金融城的标志性建筑劳合社大楼，最终交易价格为2.6亿英镑，成为险资在海外投资标志性的试水项目。其后，安邦保险斥资19.5亿美元收购了纽约华尔道夫酒店。阳光保险以2.3亿美元（约合14.6亿元人民币）的价格将美国纽约曼哈顿的巴卡拉酒店收入囊中……2015年，境内保险公司参与共计约60亿美元的境外不动产投资，占全年总额30%。
问：哪些投资目的地的房地产一直比较受中国买家的青睐，哪些目的地近期获得的关注度在增加？（可以的话，请举一些近期的重大交易。）当地有哪些法律问题或监管事项可能需要中国投资者密切留意？
答：根据美媒公布的全球最受中国人青睐的海外房地产前五名为：美国、澳大利亚、加拿大、英国和新西兰。而目前，一些东南国家和欧美的其他国家，如马来西亚、新加坡、西班牙和法国等国家也越来越受中国买家的青睐。
美国仍是中国企业海外投资的首选地。2015年投资额累计近87亿美元，约为境外投资总额的41%。作为全球最大的房地产市场，对于那些寻求市场流动性以及各种资产类型投资机会的中国投资者来说，美国具有特别的吸引力。中国人寿与平安信托的波士顿合资项目就是典型的案例。
万通地产是中国房地产企业在美国投资的先行者，于2010年承租了美国纽约曼哈顿世贸中心重建项目世贸中心一号楼的部分楼层，打造了一个集会务、商务路演、文化展览、餐饮为一体的“中国中心”。2015年11月，中国人寿保险斥资逾10亿美元入股普洛斯美国仓储资产组合，持有这笔资产约30%股权，成为中国人寿保险迄今为止最大的跨境房地产交易。
在全球门户城市中，伦敦绝对是出类拔萃的，仅2015年前三季度就吸引了超过20亿英镑的中国资本。伦敦的吸引力主要来自于其是全球金融中心和企业总部，市场流动性充裕，需求强劲，政治稳定、法治环境健全，同时，非英国公民公司转让英国商业地产取得的资产收益无需缴纳资本利得税，也是资本的理想避风港。
2015年12月，保利置业以约1.45亿英镑(2.1亿美元)的价格购买位于伦敦EC4的5 Fleet Place大厦，完成该开发商在英国市场的首笔投资。该物业净回报率约为4.5%。
澳大利亚也是中国投资者聚焦的黄金投资地。2015年中国投资者在澳大利亚的总投资额达35亿美元。在日本，来自中国的投资额增长也很迅猛，较2014年投资总额实现近10倍增长，达到14亿美元。
可以看出，中国投资者仍然青睐发达国家市场，但也有一些国内企业在第三世界国家寻找投资机会。比如，2016年1月，华夏幸福宣布与印度哈里亚纳邦政府已经达成初步的合作意向，双方决定采用公私合营模式（PPP）在哈里亚纳邦协商并开展产业新城开发。PPP模式将包含土地购买、转换、基础设施开发、工业园区开发、以及政府提供财政优惠等内容。
中国企业在海外投资要注意严格遵守当地的法律法规和政策，切不可套用国内的游戏规则运营海外项目，比如，通过贿赂方式去获得政府批准就可能遭受严厉的处罚。2009年世界银行就曾裁定，中国路桥集团等4家中国公司因涉嫌违标，在一定年限内禁止参与世界银行融资的其他项目。笔者的某国企客户在巴西的项目也因触犯当地反腐败法律而受到政府制裁。
附：以下是近年来中国房地产公司在海外投资情况


问：根据您的经验，哪些类型的海外房地产最受中国企业的青睐，为什么？（可以的话，请举一些近期的重大交易。）哪些类型的海外房地产可能受到当地政府部门的监管较严？
答：写字楼和开发项目仍是中国企业境外投资的重点，分别占投资总额的34%和26%。但随着中国境外游不断壮大，中国企业正瞄准这一商机，酒店资产成为境外投资新宠，占比一举跃升至24%。上海锦江集团以约13亿欧元(14.6亿美元)收购法国卢浮酒店集团，成为国内酒店业迄今为止达成的最大一笔境外投资。万达也投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级的万达酒店。
除此而外，仓储、文化旅游地产等项目也是中国企业瞄准的目标。如万达地产与法国欧尚集团将合作投资巴黎大型文化旅游商业综合项目，其中包括一个将与巴黎迪士尼媲美的大型主题公园。
虽然海外房产投资有时会带来可观的收益，但是如果缺乏对海外房产项目以及当地法律和监管的了解，中国投资者在海外淘金的过程中可能会面临种种风险。以下以美国为例，简要介绍中国企业在美国投资房地产的操作流程和法律风险。
在美国，针对房地产投资项目应进行尽职调查，而尽职调查主要包括：当地相关法规的合规性审查、物业产权、物业检验和环境评估、估价、测绘图纸及私人互诺等方面的调查。另外在交易过程中，也应注意每一步交易环节中细节的把握，如交易价格、权属报告、交割的先决条件、定金和违约金条款、交割后的赔偿责任、土地使用限制、特殊的预提税等方面。
相关监管：
（1）反垄断审批。
在美国的交易，当金额约达7000万美元以上时，监管部门都会要求提交材料，比如说在交易结束之前。一般来说，会有一个15-30天的反垄断调查，这些信息保密。房地产的交易一般是免于美国任何反垄断审批，但是有一些涉及房地产管理的公司，或者是大的公司，他们有很多的地产公司的运营，这时可能需要进行反垄断调查和审批。
（2）美国外国投资委员会（CFIUS）审查
CFIUS是美国一个外资投资监督机构，包括12位不同的代表，来自于财政部、国防部、国土安全部、国务院、司法部等部门，尤其是针对外资企业要控股美国资产的时候，会有严格的审查。CFIUS是一个监管机构，任何一家公司，比如有员工或者业务在美国发生，一定要接受CFIUS监管。CFIUS审查是一个自愿的过程，没有一个交易必须是要提交给CFIUS审批的，要求CFIUS许可会增加潜在的制约性，并且推迟交易的完成，因此最开始就要考虑是不是有国家安全的问题，而不是在交易结束时。因为那时已为时太晚，代价会较大。从现实的角度来说，CFIUS关注的领域，主要是和政治相关的因素，所以要从法律方面、从政治以及从公众的角度方面，进行更多考虑。
（3）税务筹划
在美国，联邦包括州和当地政府都要征税，但是对海外的投资者不会征收营业税，或者收入税，除非你的收入是和美国的业务相关。ECI（实际关联收入）对海外投资者要征收，和ECI相关的一些收入也要征税，而且在股息方面，包括租金的收入也征税。
其他国家政府也对不动产有不同程度的监管政策，比如2015年澳洲政府收紧农业用地监管尺度，新建立了外国持有澳农业用地登记制度，规定所有的外国持有者在年底前，都必须在税务局重新登记。
问：中国企业投资海外房地产的过程中，忽视哪些来自中国监管机构的要求有可能妨碍其投资计划的进行？
答：中国企业进行境外投资一定要做好尽职调查，充分聘请商业顾问、物业顾问、法律顾问等一起密切合作，评估境外不动产的商业模式与法律风险，同时要履行相应的审批手续。目前关于海外投资的主要的规定包括《境外投资项目核准暂行管理办法》、《关于完善境外投资项目管理有关问题的通知》、《关于做好境外投资项目下放核准权限工作的通知》、《境外投资管理办法》、《境外投资外汇管理办法》、《境外国有资产管理暂行办法》、《境外国有资产产权登记管理暂行办法实施细则》等。
一般情况下，中国企业赴海外开展投资项目之前，都需要向下列中国政府就每一项具体的投资申请批准或征询意见，包括：
（1）国家发展与改革委员会
首先，中国企业需根据其对外投资项目的具体情况向国家发展和改革委员会（以下简称“国家发改委”）进行项目备案或申请核准。根据国家发改委于2014年4月8日发布的《境外投资项目核准和备案管理方法》（已于2014年5月1日起实施）第七条的规定，中方投资10亿美元以上的境外投资项目，以及涉及敏感国家和地区、敏感行业的境外投资项目（无论其投资金额），应由国家发改委核准。中方投资额20 亿美元及以上，同时涉及敏感国家和地区、敏感行业的境外投资项目，由国家发改委提出审核意见报国务院核准。除上述第七条规定之外的境外审批项目仅实行备案管理，其中，中央管理企业实施的境外投资项目或者地方企业实施的中方投资额3亿美元及以上项目须报国家发改委备案；地方企业实施的中方投资额3亿美元以下境外投资项目，由各省、自治区、直辖市及计划单列市和新疆生产建设兵团等省级政府投资主管部门备案。2016年4月13日 ，国家发展和改革委员会（“国家发改委”）外资司在国家发改委网站上发布针对2014年4月《境外投资项目核准和备案管理办法》（“9号令”）的修改征求意见稿（“征求意见稿”），征求意见稿进一步缩小了需要核准项目的范围，即规定明确需要国家发改委核准的境外投资项目仅限于涉及“敏感国家和地区的境外投资项目”和“敏感行业的境外投资项目”，不再考虑金额大小。同时，也取消国务院审核的层级。征求意见稿还规定，省级发改委不再需要提出审核意见，而直接将地方企业的项目申请报告报送给国家发改委。
（2）国有资产监督管理委员会（适用于中央企业）
中央企业开展的对外投资项目还需向相应级别的国有资产监督管理委员会（以下简称“国资委”）申请核准或进行备案。中央企业原则上不得进行非主业境外投资。根据国资委发布的《中央企业境外投资监督管理暂行办法》，中央企业以及中央企业的各级独资企业和控股子企业在境外从事投资活动应当遵守以下几项主要规定：中央企业应当根据境外投资规划编制年度计划，并报送国资委备案；对于与一家中央企业主业有关的境外投资，国资委采取逐笔备案管理制度；中央企业原则上不得进行非主业境外投资，有特殊原因确实需要投资的，中央企业从事的非主业境外投项目资应该经国资委核准，由国资委出具书面意见；在重点的境外投资项目实施过程中，出现项目内容发生实质改变、投资额重大调整和投资对象股权结构重大变化等重要情况时,中央企业应当及时报告国资委。
（3）商务部
中国企业还需要根据对外投资项目的具体情况向相应级别的商务部门申请核准。根据商务部发布的、现行有效的《境外投资管理办法》的规定，对于境外投资项目，境内投资主体必须向商务部或省级商务部门提交详细的项目背景材料（包括申请表、境内投资主体的营业执照和投资决议、境外新设企业具体情况说明、章程和相关协议、国有企业需附国资委意见以及商务部门要求的其他文件等）。其中，须经商务部核准的境外投资项目包括：在与我国未建交国家的进行投资、对特定国家或地区进行投资、中方投资额1亿美元及以上的境外投资项目、涉及多国（地区）利益的境外投资、及设立境外特殊目的公司；须经省级商务部门核准的境外投资项目包括中方投资额1000 万美元及以上但低于1 亿美元的境外投资、能源和矿产类境外投资、及需在国内招商的境外投资。除上述项目之外的境外投资项目，境内投资主体仅须提交《境外投资申请表》报省级商务主管部门核准。从现行有效的商务部法规来看，投资美国房地产项目所需完成的商务部审批主要应从投资金额的角度考虑具体项目涉及的审批级别。另外，我们注意到：商务部于2014 年4 月16 日对外公布了《境外投资管理办法（修订）（征求意见稿）》。该征求意见稿第六条规定：企业境外投资涉及敏感国别（地区）和敏感行业的，报商务部核准；企业其他情形的境外投资，报商务部和地方省级商务主管部门备案。由此可见，如同国家发改委一样，商务部也可能进一步放松对境外投资的管制规定。如果上述征求意见稿通过并实施，投资美国房地产项目可能仅需向相应的商务主管部门备案即可。但是，在新的《境外投资管理办法》正式生效之前，任何境外投资项目（包括投资美国房地产项目）仍需根据现行有效的《境外投资管理办法》取得商务主管部门的核准。
（4）国家外汇管理局
逐一获得上述一系列批准之后，中国企业最终得以根据批准的投资金额在国家外汇管理局申请兑换大宗的外汇，付至境外完成交易。根据由国家外汇管理局发布的《境内机构境外直接投资外汇管理规定》，国内企业在获得商务部门对境外投资项目的核准之后，应当向其所在地的外汇局办理境外直接投资外汇登记，申请时一并提交发改部门和商务部门颁发的境外投资项目核准文件原件和复印件等相关资料。外管局审核上述材料无误后，在相关业务系统中登记有关情况，并向境内机构颁发境外直接投资外汇登记证。完成外汇登记后，获准进行境外投资的企业可以在指定银行办理境外直接投资资金汇出手续。
（5）中国驻外大使馆/领事馆
除上述发改委、国资委、商务部门以及外汇管理部门的核准程序之外，中国投资主体可能还需要考虑中国驻美大使馆或领事馆对本项目的意见。根据商务部发布的《境外投资管理办法》，商务部门在审批境外投资项目过程中可以视情况征求我国驻外使（领）馆（经商处室）对审批项目的意见。实践中，中国驻美使领馆参与房地产项目投资决策的情况并不常见，除非具体的项目规模巨大或包含其他特殊性。
（6）行业主管部门
除此而外，特殊行业规范也要遵守。比如，根据保监会2014年2月发布的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，为防范系统性风险，针对保险公司配置大类资产制定保险资金运用上限比例。其中，境外投资余额，合计不高于本公司上季末总资产的15%。同时根据《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》的规定，保险机构开展境外股权和不动产投资，应当参照境内相关规定，履行核准或者报告义务。