原物业公司拒不退场，小区业主该怎么办？

前言
随着中国城镇化及房地产行业的快速发展，物业管理行业在短期内得到了迅速的发展，物业公司也如雨后春笋般爆发出来，其中的竞争也不可避免。作为业主方交付物业费后当然以居住生活品质的不断提高作为期待，通过市场的对比选择心仪的物业公司替代开发商绑定的前期物业公司本无可厚非，但在现实中往往却遭受不小的阻力，产生激烈的矛盾。最为典型之一的表现即原物业公司拒不退场。
笔者曾代理南昌市某小区处理该类纠纷，该小区经合法有效的程序完成新物业服务公司选聘工作后，原物业公司以各种理由拒不撤场且百般阻扰新物业进场，导致业主的生活体验和相关权益受到损害。笔者协同小区业委会多次前往街道办、住建局进行沟通交流，然因对该类事项的处理并未形成明确的流程规则导致各部门处理方式不尽一致，即便通过多方会谈的形式也未能达成一致意见。虽最终通过各方努力为小区实现了权益的维护，但过程颇为坎坷及艰难。业主、业主委员会、物业服务企业三者之间的关系处理不仅影响到千家万户，还会影响基层百姓的安居乐业，甚至产生社会不稳定因素。因此，对于遭遇类似情形时，在法律上应如何认定与处理，以及业主方该如何运用法律法规来保障自己的合法权益，下面笔者就上述问题进行分析和探讨，以供有需者参考。
一、关于前期物业服务合同的相关规定
1、前期物业服务合同的形成原因
一般情况下，物业管理区域内的物业是分期分批售出的，已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数，在物业入住初期业主入住率尚未达到法规、条例规定的成立业主大会、业主委员会的标准，难以成立业主大会，也就难以通过业主大会、业主委员会选聘物业服务企业。但考虑物业本身维护与保养的迫切需要，无法等到业主大会选聘出物业服务企业之后才开始实施，因此，在小区入住初期，一般由物业建设单位与物业服务企业签订前期物业管理协议，就前期物业管理阶段双方的权利义务达成约定。
2、前期物业服务合同的终止规定
关于前期物业服务合同的终止，《中华人民共和国民法典》第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
依照上述法规，即便前期物业服务合同的期限尚未届满，如果业主成立了业主大会，并由业主委员会选聘了新的物业服务人，自业主委员会与新的物业服务人签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。因此，前期物业服务合同的性质更倾向于过渡阶段的物业服务合同，业主享有随时解除权，自业主委员会与新物业服务人订立的物业服务合同生效之日即前期物业符合合同终止之日，当然新物业服务合同的生效应以合法有效的选聘程序为必要前提。
3、前期物业服务合同终止后的义务
《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
因此，物业服务合同终止后，原物业服务人应及时退出物业服务区域并完成交接系其法定义务，不得以任何理由拒绝。实践中，原物业公司往往以物业费未缴清为由拒绝退出，但根据前述法规可知即便存在部分业主欠付物业费，亦不能免除原物业服务人的交接义务。物业公司仅能另行通过其他途径追收物业费。
二、前期物业服务公司拒不退场的法律分析
1、小区选聘物业的程序瑕疵能否成为前期物业服务公司拒不退场的抗辩
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第四款相关规定，选聘物业服务企业属业主共同决定的事项，在程序上应遵守法定程序及表决规则，即应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。在业主委员会组织的缺失、设立的业委会履职规范性的欠缺或业主大会决议程序的不完全合规等情形下，易导致选聘物业服务工作程序出现缺陷或瑕疵。在此情形下，物业服务企业会以选聘物业服务公司的流程不合规为由拒绝退场呢？笔者认为，业主大会决议程序合法性以及议案决定事项的问题，规范的是业主与业委会的内部关系。如业主大会决议确实存有违法违规情形导致业主认为权益受到损害的，属于小区业主撤销权行使范围，受损害的业主可以请求人民法院予以撤销，法律明确赋予了业主该项权利。但在无业主请求撤销的情形下，则代表全体业主共同意志的业主大会决议，对外具有法律效力，原物业公司应当尊重业主的缔约意愿，无权以业主大会相关决议程序违法为由作为拒不退场的抗辩。
2、前期物业服务公司终止后继续提供物业服务是否能够构成事实合同关系
依照《中华人民共和国民法典》第九百四十九条相关规定得知，原物业服务人违反合同终止后的退出及交接义务的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。由该规定得知，法律上并不认可原物业公司恶意拒不退场情形下提供的服务构成事实法律关系，在原物业公司丧失合法依据停滞在小区中继续收取物业费、车辆管理费、广告费等，则因对上述费用的占有和处分并无合同依据，原物业公司继续实施占有和处分行为，将构成不当得利，受损失的人有权请求其返还不当利益。
三、救济途径
综上所述，合同终止后办理交接是原物业公司的不能附加任何条件的法定义务，必须无条件履行。如果原物业公司拒不退场，可从以下方面进行救济：
1、自行救济
对于原物业服务公司的前期物业服务合同终止后，法律已明确业主有权不再向其支付物业费、停车费等相关费用，作为业主方应团结一致、充分利用权利停止支付一切费用，以对抗原物业服务公司的不当行为，使其承受不住成本压力而进行妥协离场。当然，出于业主享有正常物业服务的需求及避免产生强烈的对抗带来的不利后果考虑，该救济方式只能作为与其他途径并行的辅助性手段。
2、行政救济
对于拒不退场产生的矛盾，单凭业委会或业主的对抗未必能产生良好的效果，当发生此类纠纷时，建议业委会应当第一时间向当地基层政府或者县级以上地方人民政府相关行政主管部门反映或投诉，要求行政机关积极履职，牵头进行协商、调解，如仍无法有效解决的，则请求行政主管部门依照各地《物业管理条例》的规定对原物业公司进行行政处罚。
3、司法救济
因《物业管理条例》规定的相关行政救济对应的法律责任主要为责令物业服务企业限期改正，逾期不改正的，处以罚款。除此之外，并无其他有效的强制措施。而实践中并不排除有些物业服务企业出于利益考量，宁愿接受罚款仍坚守在小区以期通过长久战达到占领管理小区的目的。因此，业主大会或业委会不得不启动司法途径，而司法途径面临的漫长期限对业主而言是一大考验。笔者认为，在这种情形下小区通常不可能处于有序不乱的管理中，往往会爆发出一系列问题甚至会陷入瘫痪状态，在司法救济的过程中，可以考虑通过小区现状的举证主张业主的工作、生活受到严重影响，构成对小区物业管理的妨碍，再以这种妨碍应属“情况紧急需要先予执行”为由，依据《民事诉讼法》第一百零九条规定在提起诉讼的同时对原物业公司的迁出和资料交接义务申请先予执行，以尽快实现原物业公司的交接退场目的。