前言
在不良资产收购中，资产所涉抵押物是否存在权利负担，对于投资者而言是判断不良资产收购价值的重要考量因素。实务中，不良资产投资者常常会遇到不动产抵押物存在租赁合同关系的情况，“买卖不破租赁”作为法律通识，在不良资产收购业务中的适用是否具备特殊性？《中华人民共和国民法典》（以下称“《民法典》”）第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”由此可见，“买卖不破租赁”法则适用于抵押情形，需要一定的前提要件，即“租赁关系发生在抵押权设立之前”。
不良资产作为非标准化业务，每一笔不良资产或多或少都存在其特殊性，因此，对于资产所涉抵押物上存在在先租约的情形，亦需结合该笔资产的实际情况具体分析，并采取相应的有效应对措施。
一、对于存在稳定租金支付现金流的情况，不良资产投资者作为抵押权人在符合法定条件情况下，可就抵押物租金行使相应权利
如前所述，不良资产收购业务中，如抵押物存在租约等权利负担，将会影响资产处置价值。但并非所有抵押物上存在租约的情形，均会对抵押权人行权造成实质的不利影响。如果抵押物的承租方现金流充足、租金价格合理甚至高于周边物业，可为投资者带来稳定的收益，那么对于不良资产投资者而言，抵押物上的租赁关系反而为抵押物的处置提供了保值空间或为投资者带来稳定收益。笔者代理过的一起不良资产收购案中，抵押物为位于一线城市繁华地段一栋商业地产，其中部分楼层的承租方为一家公立医院，租期为最长租期20年，物业的租赁价格公允、承租方具有稳定的支付能力，可为投资者带来20年稳定的预期收益。且因承租方的行业属性特点，亦拉动了该栋物业其他楼层/铺面租赁的流通性，对抵押物的处置价值带来保值、增值空间。
况且，不良资产处置领域，抵押物为商业类地产的情形非常多见，那么此类资产被收购之后，投资者仍需面临商业地产对外租赁的需求，如抵押物本身已存在租约甚至是长期租约，反而为投资者解决了寻求潜在承租方的后顾之忧。
根据《民法典》第四百零七规定：
“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
第五百四十七条规定：
“债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。”
不良资产投资者受让资产后，无论是否及时办理抵押权变更登记手续，均不影响其取得资产所涉抵押权。
另根据《民法典》第四百一十二条规定：
“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”
投资者在受让不良资产后，作为新的债权人，自人民法院依法扣押抵押物之日起，可以通过向承租方发送书面通知的方式，要求承租方直接将租金按期支付至投资方指定银行账户。如抵押物在被执行过程中，则可同时申请法院向承租方发出协助执行通知书责令承租方不得向原债权人支付租金。
因此，对于抵押物上存在租约的，如承租方具备稳定的支付能力，能按期支付租金，对投资者收购、处置抵押物以实现抵押权并无行权的实质影响，但需特别注意，投资者应及时向承租方履行收款账户变更的通知义务或及时向执行法院递交账户冻结申请，尽早实现对租金流的掌控。
二、如抵押物上租金相对较低，难以体现物业实际价值或可能对抵押权行使造成影响的，可考虑与承租方协商解除租赁合同
不良资产收购中，抵押物承租方一般情况下承租的多为大宗物业，租赁之初往往商业环境较好或未来预期较好，因此往往签署长期租赁合同，以固定租赁价格和租赁位置。但在经济下行的背景下，无论是商业环境还是承租方发展预期都有可能已经发生重大变化，导致承租方对于长期持有物业的意愿可能发生变化。因此，投资者在收购不良资产之初，如能够争取机会与承租方进行接触和协商，不排除通过协商的方式要求抵押人和承租方配合解除租赁合同的可能。
三、如抵押人为逃废债务、恶意签署虚假租赁合同，不良资产投资者可收集证据通过撤销权诉讼等方式解除抵押物上租赁关系
不良资产收购业务中，需要关注逃废债问题。债务人往往通过隐匿、外逃方式恶意逃避偿债责任，或通过破产、分立重组、虚假租赁、合资改制等各种方式逃废债务，虚构租赁合同是逃废债务的常见行为方式之一。不良资产投资者在收购资产时，尤其需对抵押物上存在长期租约的情形给予特别关注。
我们通过下面两则典型案例，浅析司法实务中虚假租赁合同的认定标准及由此产生的法律效果：
人民法院案例库入库案例广东省珠海市中级人民法院（2021）粤04民终1930号珠海某银行诉珠海某公司、北京某公司、汕头某公司第三人撤销之诉案件（入库编号：2023-16-2-470-001）。案件起因是，珠海某银行申请执行珠海某公司、北京某公司等金融借款合同纠纷一案，执行法院拟拍卖珠海某公司借款时提供的抵押物，汕头某公司提起执行异议之诉，主张抵押物承租人北京某公司早已向其转让租赁物权利义务，其享有可对抗抵押权的租赁权，汕头某公司的依据为确认其为抵押物承租人的（2018）粤0404民初173号民事判决书（承租起始时间早于设定抵押时间）。珠海某银行对该民事判决书提起第三人撤销之诉，一审未获支持，二审发回重审，重审一审仍未获支持，本案为重审二审程序。本案中，二审法院认为：
第一，汕头某公司提交的《租赁协议》约定内容明显不合理。第二，汕头某公司所举证据不足证明北京某公司于2014年4月1日起、汕头某公司于2015年5月1日起占有使用租赁物。第三，在（2018）粤0404民初173号案前，汕头某公司与珠海某公司等人有串通伪造《租赁协议》等材料动机，且有实施的现实可能。第四，关于“确认汕头某公司为承租人”的判决严重损害珠海某银行合法权益。
综合上述四点分析，珠海某银行关于汕头某公司提交《租赁协议》《〈租赁协议〉转让协议》等证据系事后伪造的主张，具有高度盖然性。最终，二审法院撤销本案一审判决书并撤销（2018）粤0404民初173号民事判决书，确认汕头某公司不是抵押物承租人。本案裁判要旨指出，判定租赁权是否具有对抗抵押权效力时应注意：一是案外人是否在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物；二是案外人对占有使用租赁物起始时间负举证责任，有关事实真伪不明时，案外人承担不利后果；三是不能仅以案外人提交租赁合同、租赁物移交确认书等书面所载内容认定案外人占有使用租赁物起始时间，而应结合租金支付、水电费缴纳等费用转账记录、租赁物所在小区物业管理人员证言、当初设定抵押时第三方评估机构评估报告等公信力较高、不易事后伪造材料加以认定。
河北省高级人民法院（2020）冀执复586号执行复议案件。债务人仓盛兴公司与债权人农发行某支行之间因金融借款合同纠纷，农发行某支行胜诉后向法院申请强制执行，执行过程中法院依法对仓盛兴公司抵押给农发行某支行的土地、房产等抵押物进行带租拍卖，农发行某支行认为债务人仓盛兴公司存在虚构租赁合同，恶意逃废债务行为，因而提起执行异议。法院经审理查明：农发行某支行与仓盛兴公司于2017年4月7日年签署的《最高额抵押合同》，约定仓盛兴公司以名下的房地产作为抵押物，抵押物担保的主债权为自2017年3月16日起至2018年4月6日止，双方签署的《房地产抵押清单》签订日期为2017年4月7日，抵押清单中抵押物“是否已出租”处填写为“否”；属地国土资源局于同月21日出具的不动产登记证明中也未显示案涉房地产存在出租情况；而仓盛兴作为异议人提供的《租赁合同》为其与承租方卓远公司、德远公司分别于2017年4月10日、2017年9月10日签署，两份《租赁合同》的落款处均由“李领昌”作为法定代表人进行签字，租金分别为10万元每年和30万元每年，均为自合同签订之日一次性支付10年租金。法院另查明，国家企业信用信息公示系统查询显示，卓远公司是德远公司的前身，2017年12月15日卓远公司更名为德远公司，该公司的法定代表人在2017年11月14日才变更为李领昌。
综合以上事实，法院认为：2017年4月10日、9月10日时德远公司尚不存在，更无法在2017年9月10日加盖德远公司公章与他人签订租赁合同；无论是卓远公司还是德远公司，在2017年4月10日和9月10日时法定代表人均不是李领昌；仓盛兴公司和德远公司提交的由其法定代表人分三次向仓盛兴公司员工转账100万元网上银行电子回单，因转账付款时间及收付款双方的名称与租赁合同约定内容均不相符，不能证明卓远公司或德远公司向仓盛兴公司支付租金的事实。最终，法院结合卷宗材料和证据认为，不能确认仓盛兴公司和德远公司就案涉执行标的在办理抵押登记之前存在租赁关系。本案中，法院虽未直接对租赁合同的真实性、合法性、债务人的行为是否属于恶意逃废债等进行评价和定性，但实质上并未认可租赁合同的真实性，并据此裁定撤销此前法院对抵押物带租拍卖的拍卖公告。
笔者结合上述案例及以往办案经验，提示投资者在收购不良资产前，可以从以下方面审慎判断抵押物上存在的租赁合同是否为虚假、伪造合同：
（一）关注租赁合同的真实性、合理性
关于租赁合同的真实性，作为合同以外第三方往往较难进行判定。在进入司法程序之后，固然可以向法院申请对于合同的签章、捺印的真实性进行司法鉴定。但在进入司法程序之前，无相关技术支持的情况下，如何判断租赁合同的真实性？笔者认为，可以通过对租赁合同等书面文件进行形式审查，尝试从中发现文件签署中前后矛盾、不合乎常理的地方。如合同的签署时间是否在抵押权设立之前，签署主体前后是否一致，签章是否合理，承租方与抵押人之间是否存在关联关系或其他近亲属关系，关于合同条款的合理性，比如租期是否超长、租金价格是否合理、是否远低于市场水平、租金支付方式是否合理等。如前述第二个案例，两份《租赁合同》的承租方名称不同，但签字的法定代表人却为同一人，且时间较早的《租赁合同》中盖章的承租方，在合同签署时点，其名称尚未进行工商变更，不可能以新公司名义签署合同，大概率可以藉此推断为补签合同。
（二）关注租赁合同履行情况
租赁合同的实际履行情况，往往更能直观反映出合同是否为抵押人为对抗抵押权人、对抗执行所伪造。比如，租赁场所是否实际占有或使用、租金是否已经提前支付、租金是否被用于抵债、租金是否被进行不合理拆解（如拆解为租金和管理费）等。如前述第一个案例，二审法院认定无任何证据显示汕头某公司曾交过水电费、租金，结合当年实际到过现场勘察的珠海农商银行工作人员、评估公司工作人员、现占有使用人均指证抵押物无他人占有使用的情况，最终认定不能认为案外人汕头某公司在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物。
四、应对方案
针对本文第一种、第一种情形，在确认租赁合同真实、合法的前提下，不良资产投资者在专业人士的辅导下，完善相应的通知手续、签署合规及完备的法律文件，可高效、便捷处理抵押物带租情形，不会对抵押权人行权造成实质影响。
本文第三种情形，则相对复杂，需要结合事实、证据的固定情况来设计相应的处置方案：
（一）关于事实核查和证据固定
- 租赁合同等相关文件的审查
对租赁合同及配套文件的签署、履行情况的审查，本文第三部分已有梳理，本处不再赘述。
2.现场踏勘
投资者可前往抵押物物业现场进行实地踏勘，确认相关物业是否被实际使用，实际使用人是否与租赁合同中记载企业/个人一致，并固定相关证据。此处需关注，实践中会有抵押人通过与案外人串通签署“预约租赁”等方式，以便于择机对抗法院的执行，如果现场踏勘发现物业并未被实际使用/占用，亦可以作为租赁合同真实与否以及是否实际履行的判断因素之一。
3.工商档案、网络查询
如果通过对租赁合同的签署及履行进行形式审查未发现问题，亦可进一步对承租方进行排查。如果承租方为法人，可调取该法人工商档案资料，查询法人的法定代表人、实际控制人、股东、董监高人员、财务人员、授权办理工商登记/变更人员等相关人员与抵押人之间是否存在关联关系；通过中国裁判文书网等网站检索承租方与抵押人是否存在债权债务关系或其他特殊关系。 - 结合其他渠道/方式辅助判断租赁合同真伪
如通过书面文件审查、现场踏勘、工商及网络查询仍无法完全排除租赁合同虚构嫌疑的，可以进一步查询租金支付凭证、物业装修凭证、物业交接凭证、消防手续、水电气网缴费手续等相关资料。
（二）应对策略
1.申请执行法院涤除抵押物上租约后拍卖处置
如果不良资产处置已通过生效判决进入执行程序且准备拍卖抵押物，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”之规定，抵押权人可以向执行法院申请对抵押物上租赁合同关系进行涤除后进行拍卖，以提高不良资产的价值、加速资产处置效率。
2.通过第三人撤销之诉撤销租赁合同关系
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条规定：
“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”
据此，投资方可以依法向法院提起第三人撤销之诉，主张租赁双方当事人恶意串通，侵害他人合法权益，请求法院撤销确认租赁债权的有关裁判文书。 - 追究相关人员民事赔偿责任
如抵押权人因租赁合同双方当事人虚构租赁关系，被有关执行异议、执行异议之诉或其他诉讼程序妨害执行而受到损害的，还可以依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2022年修正）第三百一十三条的规定提起诉讼，要求被执行人、异议人予以经济赔偿。 - 追究相关人员行政责任、刑事责任
如通过前述相关司法程序能够确认被执行人存在虚构租赁关系对抗执行，或恶意转移资产的，抵押权人有权依据《中华人民共和国民事诉讼法》（2023修正）第一百一十五条的规定，请求法院对相关责任人采取罚款、拘留等措施；法院对于符合拒不执行判决裁定罪、非法处置查封扣押财产罪等犯罪行为法定要件的，则会依法追究相关责任人员的刑事责任。
不良资产收购业务中，不动产抵押物作为最有价值的担保措施，是投资者判断、评估资产价值的重中之重，因此，在收购资产前，需对抵押物进行审慎的尽职调查，一方面便于对资产价值进行合理评估；另一方面，对于抵押物存在瑕疵或权能存疑的，可以在不良资产交易之初，设计合理的处理方案规避风险，如与资产转让方签署完善的法律文件，由转让方作出相应承诺等。在资产收购之后处置过程中，如遇第三方异议，则可通过收购前已收集、固定的证据资料，结合资产情况，有的放矢的采取相应的救济手段，通过以上一种或多种组合拳方式有效破解抵押物上存在租约影响抵押权行使的风险。