指导律师：何欢
我国有遗嘱继承和法定继承两种继承方式，遗嘱继承优先于法定继承，当被继承人立有有效遗嘱对其遗产进行处分时，应遵照其遗愿处理遗产；如被继承人生前并未立遗嘱，则依照法律规定确定继承人和继承的遗产份额。
01遗嘱继承
就外国人在我国境内的遗产继承问题，首先需确定外国人死亡时是否立有遗嘱，如立有遗嘱，则应当根据遗嘱来确定由谁取得该外国人的境内遗产。不同国家的法律对遗嘱方式有不同规定，是否满足相关规定将直接影响该遗嘱是否能够执行。《涉外民事关系法律适用法》第32条规定“遗嘱方式，符合遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律、国籍国法律或者遗嘱行为地法律的，遗嘱均为成立。”第33条规定“遗嘱效力，适用遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律或者国籍国法律。”对于经常居所地的判断，根据《涉外民事关系法律适用法解释（一）》第15条的规定，自然人在涉外民事关系产生或者变更、终止时已经连续居住一年以上且作为其生活中心的地方，人民法院可以认定为涉外民事关系法律适用法规定的自然人的经常居所地，但就医、劳务派遣、公务等情形除外。
由此可见，死亡地并非确定准据法的连结点，外国人在境内或境外死亡，不能改变遗嘱继承的法律适用。
02法定继承
因患新型肺炎死亡的外国人没有立遗嘱的，其遗产需进行法定继承。《涉外民事关系法律适用法》第31条规定：“法定继承，适用被继承人死亡时经常居所地法律，但不动产法定继承，适用不动产所在地法律。”由此可见，法定继承时需区分动产和不动产分别确定适用的法律，动产依据被继承人死亡时经常居所地法律确定继承人范围和继承的份额，而不动产则需适用我国继承法确定继承人范围和继承份额，与被继承人系在境内或境外死亡无直接联系。
03《涉外民事关系法律适用法》与《继承法》的适用
除上文提到的《涉外民事关系法律适用法》的相关条文外，《继承法》第36条亦对涉外继承的法律适用作出规定，在动产继承方面，其内容与《涉外民事关系法律适用法》有所不同：中国公民继承在中华人民共和国境内的外国人的遗产，动产适用被继承人住所地法律；外国人继承在中华人民共和国境内的遗产，动产适用被继承人住所地法律；中华人民共和国与外国订有条约、协定的，按照条约、协定办理。对此，《涉外民事关系法律适用法解释（一）》第3条规定，除《票据法》、《海商法》、《民用航空法》等商事领域法律的特别规定以及知识产权领域法律的特别规定外，涉外民事关系法律适用法与其他法律对同一涉外民事关系法律适用规定不一致的，适用涉外民事关系法律适用法的规定。据此，应根据《涉外民事关系法律适用法》确定处理外国人在我国境内遗产继承问题时所依据的法律。
那外国人因患新型肺炎死亡，其境内不动产将如何继承呢？
01继承人是否可以依据外国法院的判决要求继承境内不动产
一般来说，外国法院不会对被继承人在我国境内的遗产进行分割，但如外国法院作出该等判决，继承人可以向我国法院提起承认和执行该等判决的诉讼。首先需要明确的是，并非所有国家作出的生效判决我国法院均会进行承认和执行。继承人向我国有管辖权的中级人民法院申请承认和执行外国法院作出的发生法律效力的继承判决、裁定的，如果该法院所在国与我国没有缔结或者共同参加国际条约，也没有互惠关系的，我国法院将裁定驳回申请。
即使该法院所在国与我国缔结了或者共同参加了国际条约，或者有互惠关系，我国法院也将对该生效判决进行审查。对于违反我国法律的基本原则或者国家主权、安全、社会公共利益的，不予承认和执行。在涉及遗产继承的判决中，外国法院无权对位于我国境内的不动产进行分割，外国法院的判决中涉及到对我国境内不动产进行分割的内容，我国法院不予承认和执行。继承人亦无法对涉案的不动产进行过户，而须依据我国法律，在我国另行起诉。换言之，如想要继承在我国境内的外国人遗产中的不动产，各继承人存在纠纷的，必须经过我国法院诉讼解决。
02不动产变更登记
继承属于外国人的不动产时，继承人需到相关不动产登记中心办理不动产过户手续，将该不动产登记在自己名下。此时，首先需确定继承人是否系中国公民。经咨询北京地区不动产登记中心，如该继承人系中国公民，则需携带身份证原件、不动产权证书以及继承权公证书或者人民法院的生效判决书（如为一审判决，尚需携带生效证明）或调解书至相关不动产登记机构办理过户登记。如继承人系外国公民，除上述文件外，因其并未取得中国的居民身份证，需提供护照原件及其公证译本。如继承人中既有中国人，也有外国人的，则需各自携带身份证或护照。不动产登记机构将根据继承权公证书或生效法律文书确定的继承人进行变更登记。
无论是法定继承还是遗嘱继承，继承人想要完成房屋过户的，均需首先取得继承权公证书或我国法院的生效判决书、调解书。对遗嘱或根据我国法律确定的继承人对该房产继承并无异议，仅需到不动产所在地有资质的公证处办理继承权公证。但若继承人之间对遗产的继承存在争议，则需向人民法院提起诉讼，待法院作出判决书、调解书后，再依据生效判决、调解书到不动产登记中心办理过户。
总而言之，外国人因患新型肺炎死亡，解决其在我国境内的不动产的继承问题时，应首先考察被继承人是否立有遗嘱，并根据《涉外民事关系法律适用法》的相关规定确定遗嘱方式、遗嘱效力所适用的法律。如被继承人未立遗嘱，不动产法定继承只能适用我国法律。继承因患新型肺炎死亡外国人的境内不动产，存在纠纷时，继承人必须向我国法院起诉，应根据我国不动产登记机构的要求携带相关文书办理过户登记。