小区业主违规装修改造，物业公司应对指引

物业公司咨询
部分业主在装修房屋过程中违规操作，如改变房屋外立面结构、拆除承重墙、破坏防水、擅自更改燃气或给排水管道、在楼顶或平台乱搭乱建，面对这些违规的行为，物业公司如何应对？
实务应对指引
一、物业公司及时报告政府主管部门依法处理
对一些较为严重的违规装修行为，例如拆除承重墙，乱搭乱建，更改燃气管道，这样一些严重危机建筑物安全的行为，物业公司首先应当予以制止，并将其违法行为报告给有关部门。相关部门会根据法律法规的规定依法进行处理。
根据业主装修过程中违法情形的不同可以向当地的装饰装修行业管理办公室，城市规划执法部门，建设工程管理处等由这些主管部门根据法律法规对违法业主或装修公司进行处罚并责令改正。
【法律依据：《物业管理条例》第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。】
二、报告业主大会或者业委会，由其责令改正
业主大会是居住小区管理的“最高权利机构”，当然有权对小区内部分业主的违规违法行为进行纠正。《民法典》明确赋予小区业主大会或业委会有权对损害小区公共利益的侵权行为要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
【法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百八十六条业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。】
三、物业公司可向法院提起违约及侵权民事诉讼
物业公司是小区业主共同聘请，依据物业服务合同内容为小区业主提供物业维修、设备管理、环境卫生、物业安保、小区公共设施与市政设施对接等综合服务，并以此收取服务报酬。
物业公司为业主提供服务的基础是合同关系，所以物业公司对业主的违规装修提起诉讼的诉权，也来自物业服务合同或业主规约。基于此，物业公司要在物业服务合同或业主规约中明确对装修范围进行约定，如不能拆除承重墙、不得占用公共空间、不得圈占公共绿地、不得妨碍通行等。
【法律依据：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。】
案例索引
业主违章搭建构筑物，物业起诉拆除获法院支持
王敏系万科星园小区9号楼X房屋的业主，自2012年7月王敏在其所有的房屋外的全体业主共同部分私自搭建构筑物，北京万科物业认为，王敏的行为严重侵害了全体业主的共同权益。
为维护全体业主的合法权益，现诉至法院要求：
判令王敏拆除位于北京市朝阳区仰山路万科星园9号楼X室二层主卧东北角露台上搭建的违法构筑物。
法院审理后认为：
万科星园小区业主大会与原告签订了《万科星园物业服务合同》，且合同期满后原告仍为该小区提供物业服务，原、被告间已形成事实上的物业服务关系。
被告系X室的所有权人，万科星园业主委员会制定了《万科星园物业管理规约》，被告作为万科星园小区业主，亦应予以遵守。现原告要求被告拆除违法构筑物的请求，有法律及事实依据，本院予以支持。依据《物权法》第七十八条第一款、第八十三条之规定，判决被告王敏于本判决生效之日起七日内拆除位于北京市朝阳区仰山路万科星园9号楼X室二层主卧东北角露台上搭建的违法构筑物。
郧和律师实务建议
1、物业公司要通过《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》等文件明确对违章搭建行为的界定，对常见多发的违章搭建行为作出列举性规定，明确物业企业的诉讼主体资格。
2、加强装修管理，对装修现场、屋面、露台、庭院等可能违章搭建的重点部位的装修加强巡视，一旦发现破坏房屋承重结构或违章搭建的苗头应当及时制止，防止其他业主效仿，否则一旦形成违章搭建的风气将无法制止，最终必将招致更过业主的不满。方法上可以通过限制装修人员或装修材料进入施工现场的方式制止违章搭建，并及时向有关部门报告。
3、联合业主委员会或社区工作人员耐心做好违章搭建业主的说服工作，说服不成功的应当及时向业主发出整改通知书，并向相关部门报告，向相邻业主通告，获取其他业主的支持。
4、物业企业接受的是全体业主的委托，维护全体业主的利益。在物业管理区域内进行违章搭建，侵害了其相邻各方的正当利益，物业服务企业有义务予以劝阻、制止和及时报告。
实践中物业公司在履行上述三项义务时都必须保留好相关的证据，如果物业服务企业履行了上述义务却没有留下相关凭据，则可能日后成为其他业主拒交物业费的理由或被业主认为疏于管理。
5、虽然物业管理相关规定为物业服务企业设定了相关义务，却并没有赋予行政执法权，因此物业企业应慎重采取强制拆除措施。