群众生活关系密切十大典型仲裁案例（上）

编者按
“一个案例胜过一打文件”，民事仲裁案件同人民群众权益联系最直接最密切。为充分发挥典型案例的示范引领作用，全面展示仲裁为民的工作成效，无锡仲裁委员会共筛选了10件涉及群众生活领域的典型案例，涵盖了百姓购房、物业、装修、教育培训等涉及民事生活领域方面的热点问题，彰显了无锡仲裁机构依法维护群众合法权益的鲜明态度和工作成效，为今后审理类似案件提供了参考。
案例一、因购房优惠条款起争议，要求赔偿被驳回
A诉某地产公司商品房买卖合同纠纷案
基本案情
A在某开发商处购买一套住宅并签订了购房合同，约定房价中包含有两年的物业费、住房维修基金以及契税的优惠。事后开发商没有为A缴纳这三笔费用，A自行缴纳后，要求开发商返还三项费用共计3.7万余元。开发商表示，A购买的房屋价格与同时期其他相似户型房屋相比要低5万元左右，这部分优惠已经体现在房价中。此外，开发商不会采取直接返还现金的方式，因为相当于变相提高房价，增加公司税负。仲裁庭经审理后认为，根据补充协议约定的“该房屋总价已包含本次活动所有内容（两年物业费、住房维修基金、契税）”，同条后段有“（两年物业费、住房维修基金、契税）已全额抵扣在房屋总价中”，可认为三项费用已在房屋总价中扣减，开发公司也按扣减后的房价出具了发票。事后，在A处理与开发商逾期交房违约责任的过程中，A同意以自己应缴纳的物业费来抵充开发商部分违约金，这一行为视为A自认需要支付前两年的物业费，这就与一开始A所要求的由开发商为其交纳的诉求相悖。因此仲裁庭裁决驳回了A的仲裁请求。
典型意义
合同条款是基于合同当事人协商一致后订立的，但在实践中，确实会因一些原因导致当事人对合同某些条款的理解发生争议，这起案件便是如此。开发商认为在房价中已体现优惠，购房者应当用优惠的钱去缴纳其他费用。A所要求的三项费用并非由开发公司收取，如按A所说的应包括在促销房价中，则显然会增加开发公司的税负，并不合理。基于此，最终仲裁庭采信开发商属销售折扣的抗辩，对A的仲裁请求均不予支持。购房人在面对种种促销优惠时应尽量要求开发商明确促销性质，如需要由开发商代购房人承担物业费等其他费用时，应在房价之外单独约定由开发商代购房人向第三人交纳。
案例二、演艺培训合同存“陷阱” 家长陷入维权难
F诉影视文化公司培训服务合同纠纷案
基本案情
F（五岁）的父母以女儿F的名义与影视文化公司签订了《委托合同》，公司为F提供曲艺培训、肢体训练、台词训练及形象设计，承诺让F有登台演出及获得报酬的机会。F父母为此支付了培训费用一万余元。数月后，F父母发现公司除了提供几次课程的培训外，并未能按承诺安排登台演出。双方就退费事项产生争执。影视文化公司表示，已经为F进行了大量投资及资源投资，且合同明确约定了收取费用后不予退还。登台表演需要先经过培训，并不同意退还费用。为更好地平衡消费者和经营者的合法权益，仲裁庭多次主持调解，对双方已确认的内容进行笔录固定，积极促成双方进行协商，在几轮沟通后，既让F的家长对所签订合同内容及意义有了更深的理解，又对培训机构晓之以理、动之以情，双方最终同意各作出让步，就退还费用金额达成一致，并且当场履行完毕。
典型意义
该案折射出来的是因“童星培训”引发的培训费退还案件，培训机构以打造童星的宣传抓住了家长心中“明星梦”的心理，同时在合同中预留对其有利的合同条款，侵害未成年人合法权益的案件经常发生。根据3月9日中消协发布的《2021年校外教育培训领域消费者权益保护报告》，当前校外教育培训行业依然存在四大问题：合同纠纷多、订立主体不严谨、条款设计模糊、售后问题难解决。部分培训机构刻意隐瞒信息，诱导家长消费，甚至家长提出质疑后，以培训合同中不合理限制拒绝退还。该案的处理具有教育指导意义，一方面倡导家长消费者理性消费，恪守合约精神，合理维权；另一方面，引导教育培训领域形成预付费结算的规则秩序，帮助教育培训企业更好地厘清企业责任和义务，积极地配合预付款退费，规范和维护教育培训市场的经营秩序，更好地保障消费者的合法权益。同时监管部门应加强校外培训合同文本的合法性监督力度，为保护未成年人的合法权益，避免由子女一方直接成为合同当事人。
案例三、房屋拆改前未作详细调查，房主对合同解除需担责
H诉装修公司装饰装修合同纠纷案
基本案情
H打算对住房的飘窗拆除改装，与某装修公司签订《装修合同》，支付了首期款项104000元。双方同时签署了装修公司提供的《特别提示》一份，内容为：若H取消部分施工项目或主材，应支付项目或主材预算报价的30%作为合同违约金。H表示，因装修公司不能出具拆改飘窗的安全鉴定报告，物业公司也不同意拆除，导致装修合同无法实际履行，因此要求解除合同、装修公司退还预付工程款104000元及利息。装修公司表示，从未向H承诺可以对飘窗拆改事项出具鉴定报告，公司为合同履行进行了勘察、设计及采购材料等准备工作，但H拒绝提供装修钥匙，导致至今无法开工，合同不能履行的责任在H。故反申请要求H承担违约金9万元。仲裁庭审理后认为，装修合同的性质为承揽合同，H享有法定的单方合同解除权，故有权要求解除合同。对办理飘窗拆改事项的安全鉴定的义务，合同约定为“如确实需要拆改原建筑物结构或设备管线，应由H负责到有关部门办理相应的审批手续”，H不能将办理安全鉴定的责任归于装修公司。现因客观原因不能提供鉴定报告以及相关审批手续，致使拆除飘窗的合同目的不能实现，H应当承担违约责任，赔偿造成对方的损失。考虑到H作为普通消费者，并非房屋结构专业人士，对能否出具鉴定报告的认识不足，相反装修公司的知识和经验相对于H更丰富，理应提供专业意见，对于未能出具鉴定报告亦有一定责任。装修公司在飘窗拆改之前，应当根据诚实信用原则合理控制损失，提前采购原材料不符合常理，应当适度减轻H的违约责任。因此，仲裁庭裁决解除案涉装修合同、装修公司退还预付工程款104000元，H并向装修公司承担违约金20000元。
典型意义
随着经济社会的发展、生活水平的提高，购房业主对居住品质的要求也不断提高，现实中由于业主随意更改房屋内设施引发的安全隐患并不鲜见。依据《民法典》第二百七十二条规定：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。因此，业主在对其住房进行装修改造时，应当遵循房屋工程主体和承重结构拆改的安全法律法规，在履行相应审批手续后方能委托装修公司装修，以免出现因为轻率签约，导致合同无法履行由此承担违约责任。同时装修公司作为专业施工人，应全面了解业主的装修需求，并提供专业意见。本案的审理结果既维护了装修企业合法的经营权益，也考虑到作为消费者的业主在信息不对称方面的弱势，平衡双方之间权利义务的对等性，对今后法律完善和司法实践具有一定借鉴和指导意义。
案例四、开发商不能以缴纳物业费作为办理交房手续的前提条件
D诉某房产公司商品房买卖合同纠纷案
基本案情
D向某房产公司购房商品房并签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋价款、交房时间、交房条件、逾期交房的违约责任等内容。嗣后，房产公司通知D收房时，该公司告知D需先缴纳二年的物业费才能交房，D拒绝预交物业费，该公司遂拒绝交付案涉房屋。D因此申请仲裁，要求房产公司依照合同约定承担逾期交房的违约责任。仲裁庭经审理后认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，合同双方均应依约严格履行合同义务，D向房产公司交纳了全部房款，已经履行了其全部合同义务，该公司应当如约按期向D交付案涉房产。缴纳物业费并非双方合同约定的办理房屋交接手续的前提或必要条件，房产公司不能以此为由拒绝或怠于交付房屋并协助其办理验收交接手续。最终裁决房产公司向D支付逾期交房违约金2万余元。
典型意义
在商品房买卖过程中，以收取物业费为前提办理交房手续，成为很多开发商和物业服务公司的“惯例”。但开发商交房和物业公司收取物业费是不同的法律关系，且此时房屋是否达到交房标准、物业服务是否完善尚不确定，开发商不应以业主拒交物业费为由拒绝交房。这种捆绑收费行为实际是开发商和物业公司利用优势地位对业主合法权益的侵害。本案的审理结果是对交房时捆绑收取物业费的否定，对开发商和物业公司起到了警示作用，有力地捍卫了购房者的合法权益，维护了房地产交易市场的正常秩序。
案例五、业主不能仅以设施维护不符合约定为由拒付物业费
阴某物业公司诉X物业服务合同纠纷案
基本案情
2020年4月，江阴某物业公司与某小区业委会签订《物业管理委托合同》，约定业委会将小区委托物业公司实行物业管理，委托管理期限为一年，自2020年4月至2021年4月止。物业公司向业主和物业使用人收取服务费，按建筑面积每月每平方米为1.38元计算。委托合同到期后，双方又续签一年期限。X系该小区业主，因未支付2020年4月起至2021年4月期间的物业费，物业公司要求X支付该期间的物业费1536元及违约金138元。X表示，物业公司没有尽到维护公共设施的义务，小区内公共照明、健身器材、电梯等设备多处出现损坏，并且因门禁道闸感应不正常，还造成其父亲被大门夹伤，物业公司应首先赔偿损失。X并反申请要求物业公司赔偿造成其父亲受伤治疗的医疗费等损失6万余元。仲裁庭审理后认为，物业公司提供的物业管理服务是针对整个小区，如物业公司违反合同约定，提供的物业服务不到位，业委会作为委托方，也是全体业主的代表，应向物业公司提出并要求及时整改。在业委会或多数业主对物业管理服务未提出不符合要求的情况下，仅X的意见缺乏事实和法律依据。对X的反请求，属于侵权纠纷，应通过向法院提起诉讼的方式维权，不适合依据《物业管理委托合同》提起反请求，对此不予受理。最终仲裁庭裁决X支付物业费1536元及相应违约金。
典型意义
在物业服务合同纠纷案中，时常出现业主以小区设施老化、失效为由拒绝向物业服务人交纳物业费。因物业服务具有长期性和持续性，对公共设施的维护和改造需要一定的周期才能完成，而物业服务人是否尽到义务，要证明的程度不是某个时间、某个位置的管理服务存在问题，而是需要综合考虑小区普遍存在的长期不修理的情形，造成大多数业主的居住质量明显下降，才能认定物业服务不达标，不能仅凭单个业主的主张来确认物业服务企业是否维护到位。业主委员会作为整个小区业主共同委任的代表，有权代表业主向物业服务企业提出整改要求，业主也有权通过业主委员会来主张权利。故业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。