《深圳市保障性住房收购操作规程》解读

为了规范保障性住房收购行为，依据《中华人民共和国物权法》《深圳市保障性住房条例》等相关法律法规的规定，2018年4月2日，深圳市住房和建设局制定颁布了《深圳市保障性住房收购操作规程》（以下简称：《操作规程》），自2018年4月20日起实施。
该《操作规程》系对2016年1月12日印发的《深圳市保障性住房收购操作规程（试行）》进行的修订和细化，更加符合深圳保障性住房收购的操作实践，对于规范保障性住房收购行为，依法维护社会投资主体的合法权益都具有非常积极的作用。
《操作规程》制定的大背景
“十三五”期间，深圳计划新筹集和建设人才住房和保障性住房40万套，其中人才住房将不少于30万套，而且深圳也正在尝试将人才住房从现有住房保障体系中相对分离，从而构建人才住房与保障性住房双轨并行的公共住房体系。一方面要在“十三五”期间达到人才住房和保障性住房40万套，可以说是任务艰巨，因为这相当于特区建立以来政策性住房的总和；另一方面人才住房从现有住房保障体系中相对分离，解决夹心人群的实际住房困难也是势在必行。这是《操作规程》出台的大背景。
在过往保障性住房收购的具体操作过程中，基于历史遗留问题，比如在龙华、光明、坪山、大鹏设立新区，在龙华、坪山设立新的行政区，政府行政管理部门职能的转变等，保障性住房的收购主体、收购程序、定价规则等都存在不明晰的地方，确实需要通过具体的操作规程予以规制。
《操作规程》的适用范围
《操作规程》规定：适用于市（区）住房保障部门对社会投资主体建设的，且纳入我市保障性安居工程年度计划的公共租赁住房和安居型商品房进行的收购活动，土地出让合同中明确收购价格和方式的除外。且宗地内属于供社区居民使用的社康中心、警务室、幼儿园、中小学、市政道路等公共设施、交通设施不纳入保障性住房收购范围。
换而言之，《土地使用权出让合同书》中明确“免费提供，产权归政府所有”的附属工程，其移交程序不属于《操作规程》的适用范围。社会投资主体自行建设完成建设的商品房，经授权的相关国有企业通过市场行为购买后作为人才安居住房的，应当按照国有企业投资管理相关规定进行，不应属于《操作规程》的适用范围。
收购主体
《操作规程》确定的收购主体为市（区）住房保障部门或者其授权单位。
需要明确的是，《土地使用权出让合同书》的签约主体为深圳市规划和国土管理部门，根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第二条的规定，土地使用权的出让主体为深圳市政府，系规划和国土管理部门代表市政府签署。若土地使用权出让合同中未明确收购价格和方式的，则市（区）住房保障部门的授权单位需要有深圳市政府及/或市（区）住房保障部门的明确授权，否则可能存在主体资格瑕疵。
收购价款的构成
根据《操作规程》的规定，收购价格的测算时点以建设工程施工许可证发证日期为准。其收购价格由下列内容组成：
（一）建设成本，指项目投资建设所发生的客观平均成本，测算方式依据本规程第九条执行。
（二）合理利润。
（三）户内装饰装修造价，市（区）住房保障部门委托市（区）造价管理机构按实际装饰装修配置审核户内装饰装修造价，装饰装修造价以审核的结果为准；签订收购合同时如果项目未确定实际装饰装修配置，则该部分造价以补充合同形式确定。
（四）收购双方约定的其他项目。
（五）法定税金，包括增值税、城建维护税、教育附加费及印花税等国家规定的税费。
收购价格不得包括下列费用：
（一）开发经营单位自用的办公用房、营业用房等各种费用。
（二）企业的赞助、捐赠支出以及其他各种与开发经营无关的费用。
（三）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。
（四）国家和省、市规定不得列入成本费用的其他支出。
收购价款的支付
《操作规程》对收购价款支付节点的规定虽然是限制收购主体支付收购价款的进度，但客观上有利于收购主体明确收购价款的支付节点，也有利于保障社会投资人的权益，具体规定为：
（一）社会投资主体利用自有用地投资建设的保障性住房，收购款项按照下列步骤支付：
1.项目收购范围住宅工程进度达到±0.00后且已签订收购合同的，按照不超过收购总价25%的标准支付；
2.项目收购范围住宅的全部主体封顶（建设单位和监理单位盖章确认）后，按照不超过收购总价55%的标准支付；
3.取得竣工验收备案回执后，按照不超过收购总价90%的标准支付；
4.项目移交且产权证办理至住房保障部门后，按照不超过收购总价95%的标准支付；如收购项目属于安居型商品的，此阶段支付按照不超过收购总价98%的标准支付。余款在工程竣工验收合格满2年后支付。其中，当收购项目未含装修费用或者装修费用未确定时，按照上述条款计算支付；当项目装修费用已确定时，需将装修费用计入收购总价后，再进行计算支付。
（二）城市更新改造或者商品房搭配建设的保障性住房，其保障性住房配建面积不足5000平方米的，收购款项在项目移交且产权转移登记至住房保障部门后按照不超过收购总价95%的标准支付；如收购项目属于安居型商品的，收购款项按照不超过收购总价98%的标准支付。余款在工程竣工验收合格满2年后支付；保障性住房配建面积超过5000平方米（含5000平方米）的，收购款项支付参照本条第（一）项执行。
工作衔接
本规程实施前，已签订收购合同或者其他涉及收购的协议、政府的批复意见等收购项目，按照签定的合同或者其他协议、政府的批复意见继续履行；未签订收购合同或者其他涉及收购的协议且无政府的批复意见等的收购项目，参照本规程确定。

附：《深圳市保障性住房收购操作规程》修订前后对比表