财产保护之借名买房

“借名买房”可以说是限购政策施行后出现的新词儿。自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。
有关“借名买房”的原因归纳起来无非以下几点：
（一）规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。
（二）贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位有明文规定，集资房只对本单位员工出售，所以购房人与员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。
（三）转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象。
（四）简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。
司法实践中，说起因借名买房产生各种纠纷的真实案例比比皆是，那么当我们不得不借名买房的时候需要注意哪些问题呢？
先来看看法律规定：2010年12月21日，北京市高级人民法院印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）。
该意见第十五条明确规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
看似简单的一条法律规定，实则需要具备几个条件：
1、必须要有关于借名买房的“约定”：出借人和借名人之间的“约定”应当是以书面形式进行的明确约定，如果有证据证明确有“口头约定”，在有其他证据予以佐证的情况下，由人民法院根据具体情况予以确定。双方之间属于借名买房的合同关系，适用《合同法》关于双方当事人权利义务的约定。
2、借名人应有实际出资的证据。这是证明借名人履行借名合同的主要证据，包括但不限于银行转账凭证、交款收据、出借人确认函。
3、借名人实际占有、使用房屋的证据。这是证明借名人系诉争房屋实际权利人的主要证据，包括但不限于物业费、水电燃气等各项费用单据。
4、借名合同不违反相关政策、法规的规定，借名购买的房屋不属于经济适用住房等政策性保障住房。
一旦因借名合同发生纠纷，上述证据缺一不可。
一旦因为不存在借名合同约定，如意见第十五条第二款之规定，出借人的出资只能定性为债权债务，应适用关于债权债务法律关系及相应诉讼时效的规定，比如认定为实际出资为借款，若出借人无证据证明催促借款存在诉讼时效中止、中断的情形，很可能直接丧失胜诉权。