一、免租期也要缴税？
YH集团租赁部经理：
我们公司有一处商铺价值1000万，出租给创业公司使用三年，为了支持创业公司发展，双方在合同中明确，我方给予创业公司6个月的免租期，从第7个月开始计租，月租金5万元。可没想到，这头六个月的免租期，税务机关却要求我们公司缴税4.2万元？我们明明是支持创业公司发展，也没有收钱，为什么还要缴纳税费呢？
相信很多公司在房屋出租中都约定有“免租期”条款，也会或多或少的遇到这样的问题，那么，免租期内没有收取租金，是否需要纳税呢？
明律师就房屋租赁中免租期条款，和您聊聊背后的那些“税”。
二、房屋租赁中涉及到的税费？
增值税、房产税、企业所得税、印花税、城建税、教育费附加和地方教育附加免租期是否这些税收都要交呢？
增值税
顾名思义，产生增值额才有税收。
根据国家税务总局公告2016年第86号文件第七条规定：
纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于财税〔2016〕36号文第十四条规定的视同销售服务。
租赁合同中约定免租期的，不需要视同销售缴纳增值税，应根据合同约定，适用的增值税纳税义务发生时间来缴纳。
房产税
根据财税[2010]121号的第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税，计从价计征;实收租金期，房产税按照实收租金缴纳。
也就是说，免租期就算免了房租，产权人也要缴纳房产税的。
企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，免租期不属于承租人应付租金的日期。
因此，免租期内企业所得税中无须确认租金收入，即无需缴纳企业所得税。
印花税
根据《印花税暂行条例》规定，房屋租赁合同，按租赁金额的千分之一贴花。房屋租赁合同，按租赁金额的千分之一贴花。
免租期间没有租赁金额，所以无需贴花，即无需缴纳印花税。
城建税、教育费附加和地方教育附加
这些税收的计税依据是实际缴纳的消费税、增值税额。
约定免租期的，免租期内增值税不视同销售，不需要缴纳，相应的城建税、教育费附加和地方教育附加也不需要缴纳。
综上所述，企业在房屋租赁中，作为出租方，如果约定免租期，不需要缴纳增值税、企业所得税、印花税和城建税、教育费附加和地方教育附加，但需要缴纳房产税。
三、设有免租期的租赁期间房产税计算？
本文开头的案例中，房产价值1000万，月租金5万，租赁期间共三年，那么，六个月免租期，房产税从价计征；后两年零六个月计租期，房产税从租计征。
免租期也要缴税，这个真的是没想到，那么有没有什么办法呢？
四、郧和律师实务建议
如果房地产公司在出租房屋过程中，设定约定有免租期，则建议不要在合同中载明“免租期”，而采用租金优惠或折扣计取的方式，实现合理避税。
郧和律师租金（免租期）示范条款
本合同项下房屋年度租金为60万元/年（含税价）,现甲方为扶持乙方，第一年按50%优惠计取为30万元/年（含税价）。优惠价41,667元/月（含税价）。
五、合理避税实例分析
如果不再约定免租期，而将租赁期间三年应收租金平摊到每个月，即直接按50,000*30÷36=41,667元确定租赁期间每月的租金标准，则整个租赁期间房产税从租计征，应缴纳的房产税为41,667*12%*36=18万元。
由此可见，按照以上建议和方案，整个租赁期间比约定免租期的房产税要少缴纳22.2万-18万=4.2万元。
YH集团租赁部经理：
我们公司有一处商铺价值1000万，出租给创业公司使用三年，为了支持创业公司发展，双方在合同中明确，我方给予创业公司6个月的免租期，从第7个月开始计租，月租金5万元。可没想到，这头六个月的免租期，税务机关却要求我们公司缴税4.2万元？我们明明是支持创业公司发展，也没有收钱，为什么还要缴纳税费呢？
相信很多公司在房屋出租中都约定有“免租期”条款，也会或多或少的遇到这样的问题，那么，免租期内没有收取租金，是否需要纳税呢？
明律师就房屋租赁中免租期条款，和您聊聊背后的那些“税”。
二、房屋租赁中涉及到的税费？
增值税、房产税、企业所得税、印花税、城建税、教育费附加和地方教育附加免租期是否这些税收都要交呢？
增值税
顾名思义，产生增值额才有税收。
根据国家税务总局公告2016年第86号文件第七条规定：
纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于财税〔2016〕36号文第十四条规定的视同销售服务。
租赁合同中约定免租期的，不需要视同销售缴纳增值税，应根据合同约定，适用的增值税纳税义务发生时间来缴纳。
房产税
根据财税[2010]121号的第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税，计从价计征;实收租金期，房产税按照实收租金缴纳。
也就是说，免租期就算免了房租，产权人也要缴纳房产税的。
企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，免租期不属于承租人应付租金的日期。
因此，免租期内企业所得税中无须确认租金收入，即无需缴纳企业所得税。
印花税
根据《印花税暂行条例》规定，房屋租赁合同，按租赁金额的千分之一贴花。房屋租赁合同，按租赁金额的千分之一贴花。
免租期间没有租赁金额，所以无需贴花，即无需缴纳印花税。
城建税、教育费附加和地方教育附加
这些税收的计税依据是实际缴纳的消费税、增值税额。
约定免租期的，免租期内增值税不视同销售，不需要缴纳，相应的城建税、教育费附加和地方教育附加也不需要缴纳。
综上所述，企业在房屋租赁中，作为出租方，如果约定免租期，不需要缴纳增值税、企业所得税、印花税和城建税、教育费附加和地方教育附加，但需要缴纳房产税。
三、设有免租期的租赁期间房产税计算？
本文开头的案例中，房产价值1000万，月租金5万，租赁期间共三年，那么，六个月免租期，房产税从价计征；后两年零六个月计租期，房产税从租计征。
免租期也要缴税，这个真的是没想到，那么有没有什么办法呢？
四、郧和律师实务建议
如果房地产公司在出租房屋过程中，设定约定有免租期，则建议不要在合同中载明“免租期”，而采用租金优惠或折扣计取的方式，实现合理避税。
郧和律师租金（免租期）示范条款
本合同项下房屋年度租金为60万元/年（含税价）,现甲方为扶持乙方，第一年按50%优惠计取为30万元/年（含税价）。优惠价41,667元/月（含税价）。
五、合理避税实例分析
如果不再约定免租期，而将租赁期间三年应收租金平摊到每个月，即直接按50,000*30÷36=41,667元确定租赁期间每月的租金标准，则整个租赁期间房产税从租计征，应缴纳的房产税为41,667*12%*36=18万元。
由此可见，按照以上建议和方案，整个租赁期间比约定免租期的房产税要少缴纳22.2万-18万=4.2万元。