前言
租赁历史悠久，最早可以追溯到原始社会时代，在人们产生频繁交易闲置物品而不移转其所有权的需求时，租赁便应运而生。到了社会关系日益复杂、生产部门纷繁多样的今天，租赁业务蓬勃发展，并在人们日常生产以及生活中发挥着愈发重要的作用。
作为运用最广、最具特点的房屋租赁合同，在订立以及履行的过程中会产生哪些法律风险，我们又应如何规避这些风险？本期我们将与大家一同探讨这些问题。
报告主文
一、案例及数据来源
检索工具：alpha大数据库
案由：房屋租赁合同纠纷
审理程序：一审 | 二审 | 再审
文书类型：判决书
裁判时间：最近一年
法院：江西省高级人民法院、南昌市中级人民法院辖区法院
数据采集时间：截止2021年5月25日
总样本数：通过以上检索条件检索共得到房屋租赁合同纠纷案件394例，即本次实证分析报告总样本数为394例。
二、检索结果、分析及建议
（一）有关“合同形式”
1、检索结果分析
在检索到的394例房屋租赁合同纠纷案例中，其中通过书面形式订立合同的案例共有389件，占比99%；通过口头形式订立合同的共有5件，占比1%。
根据以上数据统计的结果，两种订立合同形式存在鲜明的数量差距，由此也不难看出，实务操作中，书面形式更为多见；且相较于口头形式，双方一旦就房屋租赁事由产生争议，任何一方诉至法院，首先能够举出房屋租赁合同作为主要的证据，双方约定的具体事由也能够更为清晰的展现，而不需要另外再去收集零散的碎片证据组成相当于书面合同证明作用及证明力度的证据链，额外增加守约方主张权利的负担及风险。
譬如在（2020）赣0102民初6659号案及（2020）赣0111民初1480号案中，争议当事人均为口头约定房屋租赁事由，虽然案情事实相对简单，但也正因为双方系口头约定，法官在认定时更为看重双方举证时能否形成证据链以证明其主张的事实。又譬如在（2020）赣0112民初583号案中，虽无书面房屋租赁合同，但事先双方签订了一份《商铺认租意向书》，法院就房屋租赁口头协议的认定除了参考《意向书》之外，更关注于双方的实际履行情况。但就具体租金、管理费的认定时，由于并无书面协议的具体约定，法院则直接参照邻近同类商铺的租金、管理费的收取标准进行计算，最后判决的金额远远低于原告提出的主张。该案的结果也意味着如果选择口头形式订立房屋租赁合同，一旦产生纠纷，即便可以通过事实履约证明法律关系的存在，但法院在给付义务、损失赔偿的计算标准等具体内容的判定上，极大可能与当事人的诉请存在偏差，其主张无法得到法院的支持。
2、风险防范建议：
（1）无论是从事前约定便于双方按约履行的角度，还是从事后产生纠纷便于维权的角度来看，选择书面形式是减少不必要的损失的最佳选择。除此之外，根据《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第七百零七条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。所以，在确定房屋租赁合同关系时，更需要考虑合同订立的形式问题，同时也会影响登记备案等后续事宜的处理。
（2）虽然以口头形式订立房屋租赁合同的概率较低，但实践中依旧可能会出于譬如人情关系、方便快捷等因素的考虑，没有签订书面合同。此时则必须在履行过程中注意保留相关证据，比如：资金往来交易记录的留存，尽量在转账过程中备注该笔资金为什么内容；涉及口头约定的电话录音；具有关联性的文件，如《商铺认租意向书》、收据、欠条等书面证据；手机短信、微信等通讯工具中涉及租赁合同内容的文字信息原始记录等。
（二）有关合同的成立
1、检索结果分析
在检索到的394例房屋租赁合同纠纷案例中，法院认定房屋租赁合同关系成立的案例共393件，不成立的案例仅为1件。
不成立的案例为（2020）赣01民终1463号案，审理该案的两审法院均认为，即使原被告双方签订了房屋租赁协议，但该租赁协议并未对租赁物如何交付进行约定，协议约定的租金也远低于市场租金，原告与被告签订的租赁协议仅系双方约定的对借款的一种担保，且不论是约定的租金远低于市场定价还是承租方一次性支付16年租金的行为均不符合常理。即使争议双方的确存在出租房屋收取租金等“履约事实”，但从其订立房屋租赁合同的目的及内容来看，依然属于借贷关系及对借款的担保，不能认定为房屋租赁合同关系。
2、风险防范建议：
（1）明确各方真实的交易目的，选择更为恰当的方式进行商业活动，更有利于实现交易目的。
（2）明确房屋租赁合同的名称、合同具体条款内容的设置，避免就文字表述产生分歧，同时约定的内容也同样需要考虑保持在合理的范围之内。
（三）有关合同效力
1、检索结果分析
合同效力的判断是处理房屋租赁合同纠纷的首要前提。在检索到的393例成立房屋租赁合同的案例中，有效合同为371例，占比94%；无效合同为21件，占比5%；部分条款无效为1件（因涉及无效结果的法律规定已被修改，故以下不对该案进行讨论）。
导致合同无效的原因主要分为以下三个方面，其中涉租房屋不具备出租资格的案例共2件，占比10%；未取得建设工程规划许可证的案例共15件，占比71%；权利瑕疵的案例共4件，占比19%。
（1）涉租房屋不具备出租资格。房屋租赁合同的标的物为房屋本身，其本身符合约定的使用条件且不违反法律法规的强制性规定，是决定交易目能否实现的前提。譬如（2020）赣01民终3034号案中，涉租房屋经鉴定已属于C级危房，然而当事人在明知房屋存在严重安全隐患的情况下依旧承租房屋开展商业经营活动，根据《商品房租赁管理办法》第六条规定，应当认定为无效合同。
（2）涉租房屋缺少许可资质。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。上述15件案例中，争议当事人之间签订的房屋租赁合同均系因为出租方未就涉案房屋取得建设工程规划许可证而致使无效的法律后果，且该无效的法律后果并不会因当事人是否存在过错而有所改变，即不论是否为出租方故意隐瞒还是承租方未进行审查确认等事由造成涉案房屋未取得许可证，该房屋租赁合同当然无效。
（3）权利瑕疵。权利瑕疵问题包括无权处分、转租权利瑕疵及当事人恶意串通，其中恶意串通为一般性合同效力的法律规定，属于当然无效；而无权处分及转租权利瑕疵问题，则均涉及到《民法典》第七百一十六条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人…… 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。上述案例中，承租人均因违反法律规定，导致转租合同无效。
2、风险防范建议：
（1）明确涉租房屋本身的状态。承租方必须严格审查涉租房屋本身的状态，不得与现行法律法规相抵触，造成不必要的损失后果。
（2）明确涉租房屋的许可登记备案情况。承租方在审查涉租房屋的具体背景时，应当格外注意审查特定房屋是否已经获得相应的许可资质。
（3）明确约定是否能够转租的条款。鉴于《民法典》及其他法律法规对房屋租赁法律关系的内容有明确的强制性规定，尤其在承租人是否能够转租的权利设定上，虽然赋予出租方决定的权利，但其本质依旧是基于双方的合意。因此，为了避免权利瑕疵产生的风险，应当事前明确有关转租的具体内容。
（四）有关合同履行问题
1、检索结果分析
第一部分：与金额有关的话题
房屋租赁合同作为有偿合同，对其缔约双方而言，获得对方给付的对价是订立合同的最重要目的。在房屋租赁合同中，为承租房屋的承租人向出租人给付的对价便是支付费用，即按照双方的具体约定情况支付租金、水、电、煤气、物业管理费等费用以及在有约定的情况下的保证金。故合同金额的确定及支付是一份房屋租赁合同拟定和履行过程中非常重要的一个问题，在检索到的371份有效房屋租赁合同纠纷案例中，因租金的确定及支付问题产生纠纷诉诸法院的案例有227例，涉及保证金的交付及退还的案例有76例，涉及水电费、物业费等公共费用支付的案例有33例。分述如下。
（1）关于租金的确定及支付
获取租金是出租方向他人出租房屋的主要目的，而承租方向出租方给付以租金为代表的一系列对价也是租赁合同的一大特征。因合同租金的确定产生争议主要出于以下原因：一是租金的计算方式约定不明，在有的按房屋面积确定租金的情况下，由于面积计算的误差也会导致租金的确定产生争议；二是租赁的期限确定存在争议从而导致租金的总金额的确定产生纠纷。
风险防范建议：
对于双方而言，在订立房屋租赁合同之时应当对于合同租金的确定以及支付方式有明确的约定，具体有如下几个方面：
①就租金的确定而言，是采用整体确定租金的方式还是按面积计算租金的方式；是采取固定租金方式，还是采取浮动租金方式，当事人都应权衡自己的情况同对方约定明确，以避免因租金确定而产生争议。
②对于租赁期限的确定方式以及在关键的时间节点如起始点及终止点形成相应的证据并妥善保存。
③对于租金的支付方式应当约定明确，同时对于支付了租金的事实应当形成书面或电子类的票据凭证加以证明。
④同时在该类债权给付的纠纷中，应当注意诉讼时效的问题，确保不要超过六个月的诉讼时效。
（2）保证金问题
保证金作为违约金的一种，由于房屋租赁合同具有通常情况下需要较长时间持续履行的特点，在该合同中约定得较为常见，在一些房屋租赁合同中，保证金又被称作为押金、履约金等。
风险防范建议：
①对于出租人而言，应当对于保证金的性质予以明确约定。如欲其产生定金之效用的，应当明确约定，否则未约定而主张定金权利的，人民法院不予认定。
②对于承租人而言，应当对于保证金的支付方式、合同履行完毕后保证金的退还方式进行明确地约定。同时也要明确约定合同完成后保证金的退还期限问题，以避免拖延过久而导致己方利益受到减损。
（3）水、电等公共费用问题
对于水、电、煤气、物业管理费这些公共必要费用由谁承担同样是订立房屋租赁合同中不可忽略的一个问题。在实务中，这类费用的支付一般是以合同约定为准，约定不明的情况下以当事人实际行动为准。也即实际支付的一方事后若未及时向对方主张这类费用的支付问题，即视为其承认了该部分费用由自己承担，久而久之，便很容易产生纠纷。
风险防范建议：
①在订立合同之时对于这些公共费用的承担方、支付方式、支付期限等问题应当设置条款用以明确约定。
②如订立合同时未约定，在实际中支付的一方应当及时向对方反映，并商定公共费用的支付问题，必要情况下可以制作补充协议。
③现代社会关系纷繁复杂、发展迅速，在拟定该类条款时应当设置兜底条款，以便在出现新的未约定的公共费用需要支付时产生争议纠纷。
第二部分：与瑕疵有关的问题
在检索到的371份有效房屋租赁合同纠纷案例中，双方涉及争议焦点为房屋瑕疵问题的有35件，其中涉及产权瑕疵问题6件、涉及转租问题15件、涉及房屋质量问题4件。
（1）产权瑕疵
从实践的判例中可知法院审理房屋租赁案件首先审查该租赁合同的效力，继而讨论其他问题。因而影响合同效力的关键因素之一的房屋产权瑕疵问题亦是我们需要进行重点关注的。
产权瑕疵风险集中于以下几个：
①房屋缺少建设规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称为“《房屋租赁司法解释》”）第二条之规定，若出租的房屋产权存在瑕疵，缺少建设规划许可证将导致双方所签订的租赁合同无效。
②房屋属于临时建筑的，根据《房屋租赁司法解释》第三条之规定，若出租的房屋系未获得相关的部门批准或者建造时未按照批准内容进行建设的临时建筑，双方所签订的租赁合同无效。
③出租前房屋就存在权利限制，根据《房屋租赁司法解释》第十四条第一款之规定若出租的房屋在双方签订合同前已于该房屋上设立了抵押权，则享有抵押权的权利人可以以实现抵押权为由来对抗承租人的权利。
风险防范建议：
从出租方角度出发：
若房屋系临时建筑，出租方应及时取得或补办合法手续，如果存在无法及时办理补办的情况则可以在合同中进行约定，出租的部分仅为产证所确定的合法部分，而私自搭建等违法部分通过租金减免或供合同相对方免费使用，从而避免因存在违法建筑而影响合同效力的问题。
从承租方角度出发：
①于合同签订前审查合同相对方，即出租人是否有权进行出租，出租人是否与房屋产权证书所记载的信息一致，该出租房屋是否存在共同共有人，该出租房屋是否存在其他权利限制。
②及时审核出租标的物，实际对比房屋情况，审核房屋是否取得建设规划许可证，房屋是否为临时建筑，尽量避免承租超过期限的临时建筑，如承租则有可能在承租装修后就遭遇拆除的风险，这将给承租人带来较大的损失。
（2）转租
根据《民法典》第七百一十六条、《民法典》第七百一十八条之规定，从法典的立法原意可知，转租行为本身法院并不禁止，但立法中出于对所有权人及次承租人的保护，对该行为仍存在一些限制。
转租行为的风险集中于以下几个方面：
①出租人的解除权及权利的限制。当出租的房屋在转租时获得出租人的同意，则出于保护出租人的权益，当未经出租人同意则其享有合同的解除权；同时，当出租人未对未经同意的转租行为，于六个月内未及时表达异议的，将视为同意转租。
②转租的期限限于原合同期限内。根据《民法典》的规定，若转租时未经出租人同意，转租合同租赁期限超原租赁期限，超出部分无效。
风险防范建议：
从出租方角度出发：
若房屋的出租人并非房屋的实际所有者，而是对他人的房屋进行承租后再转租的，则出租人应及时积极的获得原出租人的书面同意。
从承租方角度出发：
①需及时审核出租人是否为产权人，若存在转租的情形应及时获得产权人的书面证明，或留存书面证据证明产权人存在事先同意或于知情后六个月内未提出异议。
②需及时审核原租赁合同的租赁期间，对于超出部分及时与出租人及转租人进行约定，并完善相应的违约条款。
（3）质量问题
为保障居民的基本居住权，同时解决居民需求、促进相关市场的健康有序发展，住建部联合发改委等部门于2021年4月15日发布了《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》。
房屋租赁中房屋质量问题集中于以下几个方面：
①出租的房屋甲醛超标。
②房屋墙体开裂、管道渗水等问题。
风险防范建议：
从出租方角度出发：
出租人将房屋出租前，应确保房屋质量无瑕疵，还要保证室内空气健康，符合国家标准。并且保证使用的装修材料在安装过程中使用符合国检标准的产品、同时尽量避免因墙壁大面积使用胶水导致的室内甲醛超标，并保证装修完晾晒足够时间且经检验合格后进行挂牌出租。
从承租方角度出发：
①面对房屋甲醛超标，承租方应向出租方了解相关的装修用材的品牌、相关的家具品牌及相应的购买时间，并于合同签订时，对相关问题进行专门约定，并于发生损害时，及时保存相关证据（租赁合同、租金支付凭证、财产受损证明、诊断证明等）。
②依据《民法典》第五百八十二条之规定，承租人有权依其损失向出租人主张其权利，同时出租人有权因房屋质量问题向开发商主张其权利。
③对于仓库租赁合同而言，若房屋质量例如存在漏雨、受潮、承重等问题，则给承租人造成的损失，有权依其损失向出租人主张。
第三部分：与装修有关的问题
（1）检索结果分析
在检索到的371份有效房屋租赁合同纠纷案例中，因房屋装修问题而产生纠纷诉诸法院的案例有34例，这类纠纷大多涉及承租人向出租人主张赔偿相应装饰装修费用，尤其是大面积的厂房、经营性房屋等装饰装修费金额较大更易造成争议，明确出租人是否同意承租人装修是界定违约方责任的重要依据。
明确承租人装饰装修是否经过出租人同意
对于出租人不同意承租人装饰装修的，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。” 在房屋租赁合同中，承租人有权以支付租金为对价，获得对租赁房屋的使用、收益权，而非所有权。如无合同特别约定，承租人应根据房屋自身属性，按照一般用途进行使用、收益。如果承租人未经出租人同意，即在租赁房屋上进行装饰装修的行为，一般会被认为违反了合同的约定。出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿损失，从而间接排除了承租人主张不当得利的适用。
对于出租人同意承租人装饰装修的，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”房屋租赁合同期限届满后的装饰装修物如已形成附合，则可以按动产附合于不动产房屋，适用添附原则，由不动产的所有人取得该动产所有权。承租人支付装饰装修费用仅为自身利用之目的，主观上并无使出租人受益之目的，而且从日常生活经验及行业惯例可知，装饰装修费用已在租赁期间内消耗殆尽，客观上也并未让出租人因此受益，故装饰装修费用应由承租人自行负担。与未经出租人同意的装饰装修处理有所不同，在此情况下，出租人无权要求承租人就形成附合的装饰装修物恢复原状或赔偿损失。
对于出租人同意的认定：如果出租人虽未对装饰装修事宜明确表示意见，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。至于出租人的同意是事先同意抑或是事后追认则在所不问。
（2）风险防范建议：
对于出租人：建议在合同签订时应明确约定出租人是否同意承租人对房屋进行装修，以及明确租赁期满时，装修和添附设施的处置方式。
对于承租人：建议可以在房屋租赁合同里约定出租人同意装修之外的补偿条款为独立条款，该条款的设立有助于获得补偿。在补偿条款里明确补偿范围：如不可拆卸的装修装饰物折价归出租人所有，装修装饰折价的计算公式等。
第四部分：与租赁物的交付、返还有关的问题
（1）检索结果分析
租赁房屋的交付、返还是出租人与承租人需承担的房屋租赁合同的基本义务，实践中已产生了大量在租赁房屋交付过程中的纠纷，在检索到的371份有效房屋租赁合同纠纷案例中，由房屋交付、返还问题而产生纠纷诉诸法院的案例有30例，占比8%。因此准确理解、掌握租赁房屋交付与返还的核心问题，也是公平、公正处理房屋租赁合同纠纷的关键所在。
对于出租人房屋的交付问题，《民法典》第708条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”该条是关于房屋租赁合同的出租人交付租赁房屋义务的规定，且为出租人的基本义务。租赁房屋交付，是指房屋出租人依据双方签订的房屋租赁合同，按照合同约定的时间，将符合合同规定的房屋交付给承租人使用，并由承租人进行验房、收房，双方履行交付手续。《民法典》第708条规定了房屋出租人交付房屋的基本义务，不仅限于将房屋占有转移给承租人，同时也包含了出租人应积极配合使房屋在占有转移后可符合承租人使用目的，进而促使承租人承租房屋的目的实现。
对于承租人房屋的返还问题，《民法典》第733条规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。该条是关于房屋租赁合同的承租人交付租赁房屋义务的规定，同为承租人的基本义务。合同期限届满，双方当事人的权利义务关系即告终止，承租人即无权再继续使用租赁物，故应及时返还租赁物。承租人不及时返还租赁物，应负违约责任，出租人既可以基于租赁关系要求承租人返还，也可以基于所有权要求承租人返还，因为租赁关系终止后，承租人已没有占有租赁物的合法依据。承租人不仅应当支付逾期返还租赁物的租金、偿还违约金或赔偿损失，还应承担租赁物逾期返还期间意外灭失的风险。
（2）风险防范建议：
对于出租人：
①租赁房屋交付的内容不仅是房屋占有的转移，而且还应依据合同中租赁房屋交付约定的内容，包括有关租赁房屋的图纸、证照批文等附属义务的交接，同时也应包括租赁房屋交接手续的办理。
②约定租赁房屋返还日期，返还日期的约定是房屋返还的关键，如约定不具体会影响出租人有关权利的主张。同时应明确约定交房日为租赁房屋的起租日，以便确定租赁期限。
对于承租人：
①在房屋交付前双方应制作《房屋交接表》，将合同已约定的房屋状况、房屋的相关证照批文、现有的装修、附属设施、设备状况、水电煤或天燃气等现有配套状况及消防设施等情况加以列明，同时对未交接的材料、不符合交付条件的事项及其他事项加以列明，租赁双方在《房屋交接表》上对交付日房屋的交付情况签字确认。
②在房屋交付过程中，还存在着一种情况，即房屋租赁双方在交付时并未发现房屋存在着缺陷，但在使用过程中发现该缺陷，并且该缺陷致使承租人无法正常使用，在这种情况下，承租人可以要求出租人限期修复或减少租金。如果该缺陷危及承租人的安全及租赁房屋的使用目的，承租人可以依据《民法典》有关合同解除规定要求解除房屋租赁合同。
第五部分：关于租赁物的使用问题
（1）检索结果分析
租赁房屋无论是出租人还是承租人，往往都会把注意力集中在租期、租金、维修责任、违约责任这些条款上，对于房屋租赁用途的约定一般不会过多关注。在检索到的371份有效房屋租赁合同纠纷案例中，由房屋租赁用途的约定问题而产生纠纷诉诸法院的案例有10例，如果房屋租赁合同中对于租赁用途约定不当，无论对于出租人还是承租人，都存在巨大的风险。
对于出租人而言确保出租的房屋符合租赁用途、可以正常使用，是房屋出租人主要的合同义务。一旦出现房屋租赁用途约定不当导致约定的租赁用途无法实现，出租人需承担相应的违约赔偿责任，对于承租人的装修损失、人工损失甚至预期收益损失进行赔偿。如承租人要求解除房屋租赁合同，一般也会得到支持。对于承租人而言基于房屋租赁的特性，房屋承租人一般都会在租赁后进行一定程度的装修，一旦出现房屋租赁用途无法实现，必然会产生巨额的装修损失。虽然法律规定承租人可以要求出租人对经出租人同意的装修残值损失进行赔偿，但是对于装修残值损失一般都需进行司法评估，其结果可能低于承租人实际支出的金额。此外，实践中很多承租人进行装修并不报请出租人同意，一旦因房屋租赁用途无法实现导致合同解除，对于未经出租人同意的装修承租人无权要求赔偿。
（2）风险防范建议：
对于出租人：
①对于出租人而言，一旦发现承租人未经同意擅自进行装修，建议立即书面通知要求整改。后续如因出租人原因导致房屋租赁合同解除的，则对于承租人未经出租人同意擅自进行的装修，可不向承租人进行赔偿。
②如果出于某些特殊的考虑，必须在房屋租赁合同中对于租赁用途做进一步详细约定的，则需确认出租的房屋可用于该详细用途。根据具体用途（如银行、餐厅、幼教、超市、诊所等等）的不同，需考虑的内容包括所在楼层、使用面积、出入口数量、通风换气、排烟、消防、楼板负载等因素。
对于承租人：
①对于承租人而言，在租赁过程中一旦发现承租房屋不符合合同约定的租赁用途，建议立即书面告知出租人要求给出解决方案或者通知解除合同，切莫继续违法使用租赁房屋、导致损失扩大。此外，在对承租房屋进行装修前，必须将装修方案及图纸书面报请出租人同意。后续如果因为出租人原因导致房屋租赁合同解除的，可以对经出租人同意的装修部分的残值损失向出租人索赔。
②房屋的房地产权证中，通常会对房屋性质进行记载，如住宅、办公、商业、酒店等。建议在房屋租赁合同中对于租赁用途的表述，直接援引房地产权证中的房屋性质。
第六部分：关于合同履行过程中的争议焦点问题
（1）检索结果分析
对于房屋租赁合同的违约争议，在检索到的案例中，主要涉及以下情形：合同解除争议94例、违约金条款争议140例、房屋物品毁坏赔偿责任争议20例。
其一、房屋租赁合同解除争议
在检索到的案例中，涉及合同解除的争方共94例，占检索到的案例总数的25%，在房屋租赁合同履行过程中，房屋租赁合同是否解除，解除的时间从何时起算，对合同的履行及违约责任认定至关重要，对合同双方的主要权利义务的终止，对双方的交易结算、违约金计算等都有重要意义。合同解除方式有约定解除、法定解除、单方解除。
约定解除。《民法典》第五百六十二条是合同约定解除的法律依据。约定解除有利于和平处理冲突，避免诉争，实现多方共赢，是处理纠纷一种理想的解决方案。约定解除可以事先在合同中设定解除的情形，也可以在事后达成协议解除。
法定解除。因协议解除有先天的缺陷，要合同双方意思达成一致，在纠纷发生时，争议双方很难达成协议。有的合同当事人就想寻求法定解除的方式来救济自己的权利。《民法典》第五百六十三条规定了包括不可抗力解除条款、一方明确表示或以行动表示不履行合同义务赋与另一方法定解除权条款、迟延履行主要债务解除权条款、根本违约解除条款。但是在现实纠纷中，主张法定解除的一方在另一方的违约行为不构成根本违约或者违约行为不致于导致合同目的无法实现，或者因没有给迟延履行债务的一方催告并给予对方一定的期限的条件下解除合同，结果主张法定解除得不到法院的支持。例如：在（2021）赣0121民初103号判例中，法院认为，在合同履行过程中，原、被告之间系租赁合同关系，被告作为出租方，疫情出现并未影响其合同目的实现。被告提出疫情影响导致双方可以解除合同的意见，法院没有支持出租方解除合同的主张。
单方解除。在合同履行过程中，当合同继续履行没法实现合同一方当事人的利益最大化时，选择承担一定的违约成本单方解除合同是一种救济手段。法律并没有规定租赁合同双方享有任意解除权。因此双方如果没法达成合意，合同履行过程中又没有出现法定解除的事由的情形下，只能选择单方解除。在违约方采取单方解除合同时，对于守约方，也应当尽量采取措施避免解约后造成的损失扩大。《民法典》第五百九十一条给予了违约解除权人一定的保护，对守约方没有采取措施导致损失扩大的不得就扩大的损失请求赔偿。例如：（2021）赣01民终650号判例中，法院认为承租方一方违约后，从减轻损害角度看，出租人有义务采取适当措施防止损失的扩大，而同意及时解除租赁合同并接收钥匙，采取防止损失扩大的有力措施，承租方向出租方发出解除租赁合同告知函明确表示不履行合同，并以不进行装修、不进驻房屋等行为表示不履行合同，故出租方不得就扩大的损失要求赔偿。
风险防范建议：
①对于约定解除，合同双方在签订合同之前或之后达成的协议，应先对合同条款中合同的解除条件、解除方式约定清楚。解除条件要明晰，没有歧义；解除方式要具有实操性。对于法定解除，行使法定解除权的一方应谨慎判断，对方的违约行为是否达到了根本违约、不可抗力是否导致合同无法继续履行等。
②无论是通过何种方式解除合同，都应注意确定合同解除的时间。
③在行使法定解除权和单方解除合同时，应注意解约通知的有效送达。有效送达的方式很多，如1）邮寄书面解约通知；2）通过电子邮件、微信、QQ等电子途径发出解约意思；3）将解除通知文本在对方经营场所进行张贴等方式。实践中经常做法是通过在合同中约定送达方式避免有效送达的争议。
其二、关于违约金争议
在检索到的371份有效房屋租赁合同纠纷案例中，涉及违约金争议的案例共140例，占总案例数的37.7%。在房屋租赁合同不正常终止的情况下，违约金自然就成了当事人关心的核心问题。
《民法典》第五百八十五条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。已失效的《中华人民共和国合同法》解释二规定了以当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可认为过分高于造成的损失。但是违约损失的计算依据是什么？标准何在？在现实中是很难找到有效的证据来支持，标准也是很难把握的，法院在判决中一般也很少给出明晰的解释，径直认定为“过高”或“过低”。大多数法院在对违约金处理标准上，涉及资金的支付的违约金一般会调整为年利率的6%。例如：在（2021）赣01民终650号判例中，法院认定原告要求每日按0.5%支付滞纳金，标准过高，一审法院酌定按年利率6%计算。
风险防范建议：
①在合同履行过程中，应注意及时留痕，尤其对合同履行的关键时间点、关键节点，应尽量留有书面的签证。
②违约金不宜约定过高。在合同履行过程因违约产生的违约金更多地侧重于补偿性，稍微体现惩罚性。因此约定过高的违约金往往得不到法院的支持。在对违约金过高的标准没有把握之时，建议违约金约定不要超过合同成立时应付款项一年期贷款市场报价利率的四倍为宜。
其三、关于房屋物品损坏赔偿责任争议
对租赁物的损坏赔偿责任的规定，一般是谁损坏谁赔偿，在房屋租赁合同中，损坏房屋的主体一般是承租方。《民法典》第七百一十一条、第七百一十四条对此有专门的规定。首先，如果确系承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人是可以解除合同并请求赔偿损失的。例如在（2020）赣0111民初991号案例中，关于房屋损失的承担问题，法院认为出租人主张出租房屋吊顶及设施是由承租人破坏，要求承租人按照鉴定意见书中吊顶造价、设施造价予以赔偿。承租人在庭审中主张因出租人同意才对房屋设备进行拆除，但其未提供相关证据证明系经出租人同意。故综合考量各方原因，法院酌定承租人承担30%的损失责任。其次是对于承租人因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，也应当承担赔偿责任。在案例（2020）赣0111民初1813号中；法院认定承租人承租后造成房屋墙体、地面污染严重、门窗家电等物品损坏严重，法院酌定由承租人支付4600元赔偿款给出租方。
同时，《民法典》第七百一十条也规定了承租人不承担房屋物品损坏赔偿责任的情形，即承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。例如在案例（2020）赣0102民初2466号中，法院认定出租人抗辩承租人应对拆除的“隔断墙”进行赔偿的意见，承租方根据商业需求对房屋进行一定的装饰装修亦符合商业使用习惯，因此没有支持出租方的抗辩理由。
风险防范建议：
①建议双方对房屋的装修进行清楚的约定，出租方如对房屋归还时保持原样的要求高，则建议在合同中约定装修必须征得出租方同意。承租方为保障自己的权利，在装修前也应尽量以书面形式征得出租方的同意。
②在交房时，双方应列好交房清单，也可以制作并保存交房时的视频，这样在租赁合同解除、终止时，对房屋是否损坏更有直观的感受，保障双方的权利。
结语
对于房屋租赁合同的主要纠纷和高频争议焦点，本文使用实证分析的方式对于江西省一年内的案例进行分析，通过真实的数据以体现问题的客观性，并通过风险点分析以及法律风险的梳理，试图为签订房屋租赁合同的双方主体提供相关借鉴及参考。
实习生郝仕聪、谢思卿对本文亦有贡献。
租赁历史悠久，最早可以追溯到原始社会时代，在人们产生频繁交易闲置物品而不移转其所有权的需求时，租赁便应运而生。到了社会关系日益复杂、生产部门纷繁多样的今天，租赁业务蓬勃发展，并在人们日常生产以及生活中发挥着愈发重要的作用。
作为运用最广、最具特点的房屋租赁合同，在订立以及履行的过程中会产生哪些法律风险，我们又应如何规避这些风险？本期我们将与大家一同探讨这些问题。
报告主文
一、案例及数据来源
检索工具：alpha大数据库
案由：房屋租赁合同纠纷
审理程序：一审 | 二审 | 再审
文书类型：判决书
裁判时间：最近一年
法院：江西省高级人民法院、南昌市中级人民法院辖区法院
数据采集时间：截止2021年5月25日
总样本数：通过以上检索条件检索共得到房屋租赁合同纠纷案件394例，即本次实证分析报告总样本数为394例。
二、检索结果、分析及建议
（一）有关“合同形式”
1、检索结果分析
在检索到的394例房屋租赁合同纠纷案例中，其中通过书面形式订立合同的案例共有389件，占比99%；通过口头形式订立合同的共有5件，占比1%。
根据以上数据统计的结果，两种订立合同形式存在鲜明的数量差距，由此也不难看出，实务操作中，书面形式更为多见；且相较于口头形式，双方一旦就房屋租赁事由产生争议，任何一方诉至法院，首先能够举出房屋租赁合同作为主要的证据，双方约定的具体事由也能够更为清晰的展现，而不需要另外再去收集零散的碎片证据组成相当于书面合同证明作用及证明力度的证据链，额外增加守约方主张权利的负担及风险。
譬如在（2020）赣0102民初6659号案及（2020）赣0111民初1480号案中，争议当事人均为口头约定房屋租赁事由，虽然案情事实相对简单，但也正因为双方系口头约定，法官在认定时更为看重双方举证时能否形成证据链以证明其主张的事实。又譬如在（2020）赣0112民初583号案中，虽无书面房屋租赁合同，但事先双方签订了一份《商铺认租意向书》，法院就房屋租赁口头协议的认定除了参考《意向书》之外，更关注于双方的实际履行情况。但就具体租金、管理费的认定时，由于并无书面协议的具体约定，法院则直接参照邻近同类商铺的租金、管理费的收取标准进行计算，最后判决的金额远远低于原告提出的主张。该案的结果也意味着如果选择口头形式订立房屋租赁合同，一旦产生纠纷，即便可以通过事实履约证明法律关系的存在，但法院在给付义务、损失赔偿的计算标准等具体内容的判定上，极大可能与当事人的诉请存在偏差，其主张无法得到法院的支持。
2、风险防范建议：
（1）无论是从事前约定便于双方按约履行的角度，还是从事后产生纠纷便于维权的角度来看，选择书面形式是减少不必要的损失的最佳选择。除此之外，根据《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第七百零七条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。所以，在确定房屋租赁合同关系时，更需要考虑合同订立的形式问题，同时也会影响登记备案等后续事宜的处理。
（2）虽然以口头形式订立房屋租赁合同的概率较低，但实践中依旧可能会出于譬如人情关系、方便快捷等因素的考虑，没有签订书面合同。此时则必须在履行过程中注意保留相关证据，比如：资金往来交易记录的留存，尽量在转账过程中备注该笔资金为什么内容；涉及口头约定的电话录音；具有关联性的文件，如《商铺认租意向书》、收据、欠条等书面证据；手机短信、微信等通讯工具中涉及租赁合同内容的文字信息原始记录等。
（二）有关合同的成立
1、检索结果分析
在检索到的394例房屋租赁合同纠纷案例中，法院认定房屋租赁合同关系成立的案例共393件，不成立的案例仅为1件。
不成立的案例为（2020）赣01民终1463号案，审理该案的两审法院均认为，即使原被告双方签订了房屋租赁协议，但该租赁协议并未对租赁物如何交付进行约定，协议约定的租金也远低于市场租金，原告与被告签订的租赁协议仅系双方约定的对借款的一种担保，且不论是约定的租金远低于市场定价还是承租方一次性支付16年租金的行为均不符合常理。即使争议双方的确存在出租房屋收取租金等“履约事实”，但从其订立房屋租赁合同的目的及内容来看，依然属于借贷关系及对借款的担保，不能认定为房屋租赁合同关系。
2、风险防范建议：
（1）明确各方真实的交易目的，选择更为恰当的方式进行商业活动，更有利于实现交易目的。
（2）明确房屋租赁合同的名称、合同具体条款内容的设置，避免就文字表述产生分歧，同时约定的内容也同样需要考虑保持在合理的范围之内。
（三）有关合同效力
1、检索结果分析
合同效力的判断是处理房屋租赁合同纠纷的首要前提。在检索到的393例成立房屋租赁合同的案例中，有效合同为371例，占比94%；无效合同为21件，占比5%；部分条款无效为1件（因涉及无效结果的法律规定已被修改，故以下不对该案进行讨论）。
导致合同无效的原因主要分为以下三个方面，其中涉租房屋不具备出租资格的案例共2件，占比10%；未取得建设工程规划许可证的案例共15件，占比71%；权利瑕疵的案例共4件，占比19%。
（1）涉租房屋不具备出租资格。房屋租赁合同的标的物为房屋本身，其本身符合约定的使用条件且不违反法律法规的强制性规定，是决定交易目能否实现的前提。譬如（2020）赣01民终3034号案中，涉租房屋经鉴定已属于C级危房，然而当事人在明知房屋存在严重安全隐患的情况下依旧承租房屋开展商业经营活动，根据《商品房租赁管理办法》第六条规定，应当认定为无效合同。
（2）涉租房屋缺少许可资质。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。上述15件案例中，争议当事人之间签订的房屋租赁合同均系因为出租方未就涉案房屋取得建设工程规划许可证而致使无效的法律后果，且该无效的法律后果并不会因当事人是否存在过错而有所改变，即不论是否为出租方故意隐瞒还是承租方未进行审查确认等事由造成涉案房屋未取得许可证，该房屋租赁合同当然无效。
（3）权利瑕疵。权利瑕疵问题包括无权处分、转租权利瑕疵及当事人恶意串通，其中恶意串通为一般性合同效力的法律规定，属于当然无效；而无权处分及转租权利瑕疵问题，则均涉及到《民法典》第七百一十六条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人…… 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。上述案例中，承租人均因违反法律规定，导致转租合同无效。
2、风险防范建议：
（1）明确涉租房屋本身的状态。承租方必须严格审查涉租房屋本身的状态，不得与现行法律法规相抵触，造成不必要的损失后果。
（2）明确涉租房屋的许可登记备案情况。承租方在审查涉租房屋的具体背景时，应当格外注意审查特定房屋是否已经获得相应的许可资质。
（3）明确约定是否能够转租的条款。鉴于《民法典》及其他法律法规对房屋租赁法律关系的内容有明确的强制性规定，尤其在承租人是否能够转租的权利设定上，虽然赋予出租方决定的权利，但其本质依旧是基于双方的合意。因此，为了避免权利瑕疵产生的风险，应当事前明确有关转租的具体内容。
（四）有关合同履行问题
1、检索结果分析
第一部分：与金额有关的话题
房屋租赁合同作为有偿合同，对其缔约双方而言，获得对方给付的对价是订立合同的最重要目的。在房屋租赁合同中，为承租房屋的承租人向出租人给付的对价便是支付费用，即按照双方的具体约定情况支付租金、水、电、煤气、物业管理费等费用以及在有约定的情况下的保证金。故合同金额的确定及支付是一份房屋租赁合同拟定和履行过程中非常重要的一个问题，在检索到的371份有效房屋租赁合同纠纷案例中，因租金的确定及支付问题产生纠纷诉诸法院的案例有227例，涉及保证金的交付及退还的案例有76例，涉及水电费、物业费等公共费用支付的案例有33例。分述如下。
（1）关于租金的确定及支付
获取租金是出租方向他人出租房屋的主要目的，而承租方向出租方给付以租金为代表的一系列对价也是租赁合同的一大特征。因合同租金的确定产生争议主要出于以下原因：一是租金的计算方式约定不明，在有的按房屋面积确定租金的情况下，由于面积计算的误差也会导致租金的确定产生争议；二是租赁的期限确定存在争议从而导致租金的总金额的确定产生纠纷。
风险防范建议：
对于双方而言，在订立房屋租赁合同之时应当对于合同租金的确定以及支付方式有明确的约定，具体有如下几个方面：
①就租金的确定而言，是采用整体确定租金的方式还是按面积计算租金的方式；是采取固定租金方式，还是采取浮动租金方式，当事人都应权衡自己的情况同对方约定明确，以避免因租金确定而产生争议。
②对于租赁期限的确定方式以及在关键的时间节点如起始点及终止点形成相应的证据并妥善保存。
③对于租金的支付方式应当约定明确，同时对于支付了租金的事实应当形成书面或电子类的票据凭证加以证明。
④同时在该类债权给付的纠纷中，应当注意诉讼时效的问题，确保不要超过六个月的诉讼时效。
（2）保证金问题
保证金作为违约金的一种，由于房屋租赁合同具有通常情况下需要较长时间持续履行的特点，在该合同中约定得较为常见，在一些房屋租赁合同中，保证金又被称作为押金、履约金等。
风险防范建议：
①对于出租人而言，应当对于保证金的性质予以明确约定。如欲其产生定金之效用的，应当明确约定，否则未约定而主张定金权利的，人民法院不予认定。
②对于承租人而言，应当对于保证金的支付方式、合同履行完毕后保证金的退还方式进行明确地约定。同时也要明确约定合同完成后保证金的退还期限问题，以避免拖延过久而导致己方利益受到减损。
（3）水、电等公共费用问题
对于水、电、煤气、物业管理费这些公共必要费用由谁承担同样是订立房屋租赁合同中不可忽略的一个问题。在实务中，这类费用的支付一般是以合同约定为准，约定不明的情况下以当事人实际行动为准。也即实际支付的一方事后若未及时向对方主张这类费用的支付问题，即视为其承认了该部分费用由自己承担，久而久之，便很容易产生纠纷。
风险防范建议：
①在订立合同之时对于这些公共费用的承担方、支付方式、支付期限等问题应当设置条款用以明确约定。
②如订立合同时未约定，在实际中支付的一方应当及时向对方反映，并商定公共费用的支付问题，必要情况下可以制作补充协议。
③现代社会关系纷繁复杂、发展迅速，在拟定该类条款时应当设置兜底条款，以便在出现新的未约定的公共费用需要支付时产生争议纠纷。
第二部分：与瑕疵有关的问题
在检索到的371份有效房屋租赁合同纠纷案例中，双方涉及争议焦点为房屋瑕疵问题的有35件，其中涉及产权瑕疵问题6件、涉及转租问题15件、涉及房屋质量问题4件。
（1）产权瑕疵
从实践的判例中可知法院审理房屋租赁案件首先审查该租赁合同的效力，继而讨论其他问题。因而影响合同效力的关键因素之一的房屋产权瑕疵问题亦是我们需要进行重点关注的。
产权瑕疵风险集中于以下几个：
①房屋缺少建设规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称为“《房屋租赁司法解释》”）第二条之规定，若出租的房屋产权存在瑕疵，缺少建设规划许可证将导致双方所签订的租赁合同无效。
②房屋属于临时建筑的，根据《房屋租赁司法解释》第三条之规定，若出租的房屋系未获得相关的部门批准或者建造时未按照批准内容进行建设的临时建筑，双方所签订的租赁合同无效。
③出租前房屋就存在权利限制，根据《房屋租赁司法解释》第十四条第一款之规定若出租的房屋在双方签订合同前已于该房屋上设立了抵押权，则享有抵押权的权利人可以以实现抵押权为由来对抗承租人的权利。
风险防范建议：
从出租方角度出发：
若房屋系临时建筑，出租方应及时取得或补办合法手续，如果存在无法及时办理补办的情况则可以在合同中进行约定，出租的部分仅为产证所确定的合法部分，而私自搭建等违法部分通过租金减免或供合同相对方免费使用，从而避免因存在违法建筑而影响合同效力的问题。
从承租方角度出发：
①于合同签订前审查合同相对方，即出租人是否有权进行出租，出租人是否与房屋产权证书所记载的信息一致，该出租房屋是否存在共同共有人，该出租房屋是否存在其他权利限制。
②及时审核出租标的物，实际对比房屋情况，审核房屋是否取得建设规划许可证，房屋是否为临时建筑，尽量避免承租超过期限的临时建筑，如承租则有可能在承租装修后就遭遇拆除的风险，这将给承租人带来较大的损失。
（2）转租
根据《民法典》第七百一十六条、《民法典》第七百一十八条之规定，从法典的立法原意可知，转租行为本身法院并不禁止，但立法中出于对所有权人及次承租人的保护，对该行为仍存在一些限制。
转租行为的风险集中于以下几个方面：
①出租人的解除权及权利的限制。当出租的房屋在转租时获得出租人的同意，则出于保护出租人的权益，当未经出租人同意则其享有合同的解除权；同时，当出租人未对未经同意的转租行为，于六个月内未及时表达异议的，将视为同意转租。
②转租的期限限于原合同期限内。根据《民法典》的规定，若转租时未经出租人同意，转租合同租赁期限超原租赁期限，超出部分无效。
风险防范建议：
从出租方角度出发：
若房屋的出租人并非房屋的实际所有者，而是对他人的房屋进行承租后再转租的，则出租人应及时积极的获得原出租人的书面同意。
从承租方角度出发：
①需及时审核出租人是否为产权人，若存在转租的情形应及时获得产权人的书面证明，或留存书面证据证明产权人存在事先同意或于知情后六个月内未提出异议。
②需及时审核原租赁合同的租赁期间，对于超出部分及时与出租人及转租人进行约定，并完善相应的违约条款。
（3）质量问题
为保障居民的基本居住权，同时解决居民需求、促进相关市场的健康有序发展，住建部联合发改委等部门于2021年4月15日发布了《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》。
房屋租赁中房屋质量问题集中于以下几个方面：
①出租的房屋甲醛超标。
②房屋墙体开裂、管道渗水等问题。
风险防范建议：
从出租方角度出发：
出租人将房屋出租前，应确保房屋质量无瑕疵，还要保证室内空气健康，符合国家标准。并且保证使用的装修材料在安装过程中使用符合国检标准的产品、同时尽量避免因墙壁大面积使用胶水导致的室内甲醛超标，并保证装修完晾晒足够时间且经检验合格后进行挂牌出租。
从承租方角度出发：
①面对房屋甲醛超标，承租方应向出租方了解相关的装修用材的品牌、相关的家具品牌及相应的购买时间，并于合同签订时，对相关问题进行专门约定，并于发生损害时，及时保存相关证据（租赁合同、租金支付凭证、财产受损证明、诊断证明等）。
②依据《民法典》第五百八十二条之规定，承租人有权依其损失向出租人主张其权利，同时出租人有权因房屋质量问题向开发商主张其权利。
③对于仓库租赁合同而言，若房屋质量例如存在漏雨、受潮、承重等问题，则给承租人造成的损失，有权依其损失向出租人主张。
第三部分：与装修有关的问题
（1）检索结果分析
在检索到的371份有效房屋租赁合同纠纷案例中，因房屋装修问题而产生纠纷诉诸法院的案例有34例，这类纠纷大多涉及承租人向出租人主张赔偿相应装饰装修费用，尤其是大面积的厂房、经营性房屋等装饰装修费金额较大更易造成争议，明确出租人是否同意承租人装修是界定违约方责任的重要依据。
明确承租人装饰装修是否经过出租人同意
对于出租人不同意承租人装饰装修的，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。” 在房屋租赁合同中，承租人有权以支付租金为对价，获得对租赁房屋的使用、收益权，而非所有权。如无合同特别约定，承租人应根据房屋自身属性，按照一般用途进行使用、收益。如果承租人未经出租人同意，即在租赁房屋上进行装饰装修的行为，一般会被认为违反了合同的约定。出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿损失，从而间接排除了承租人主张不当得利的适用。
对于出租人同意承租人装饰装修的，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”房屋租赁合同期限届满后的装饰装修物如已形成附合，则可以按动产附合于不动产房屋，适用添附原则，由不动产的所有人取得该动产所有权。承租人支付装饰装修费用仅为自身利用之目的，主观上并无使出租人受益之目的，而且从日常生活经验及行业惯例可知，装饰装修费用已在租赁期间内消耗殆尽，客观上也并未让出租人因此受益，故装饰装修费用应由承租人自行负担。与未经出租人同意的装饰装修处理有所不同，在此情况下，出租人无权要求承租人就形成附合的装饰装修物恢复原状或赔偿损失。
对于出租人同意的认定：如果出租人虽未对装饰装修事宜明确表示意见，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。至于出租人的同意是事先同意抑或是事后追认则在所不问。
（2）风险防范建议：
对于出租人：建议在合同签订时应明确约定出租人是否同意承租人对房屋进行装修，以及明确租赁期满时，装修和添附设施的处置方式。
对于承租人：建议可以在房屋租赁合同里约定出租人同意装修之外的补偿条款为独立条款，该条款的设立有助于获得补偿。在补偿条款里明确补偿范围：如不可拆卸的装修装饰物折价归出租人所有，装修装饰折价的计算公式等。
第四部分：与租赁物的交付、返还有关的问题
（1）检索结果分析
租赁房屋的交付、返还是出租人与承租人需承担的房屋租赁合同的基本义务，实践中已产生了大量在租赁房屋交付过程中的纠纷，在检索到的371份有效房屋租赁合同纠纷案例中，由房屋交付、返还问题而产生纠纷诉诸法院的案例有30例，占比8%。因此准确理解、掌握租赁房屋交付与返还的核心问题，也是公平、公正处理房屋租赁合同纠纷的关键所在。
对于出租人房屋的交付问题，《民法典》第708条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”该条是关于房屋租赁合同的出租人交付租赁房屋义务的规定，且为出租人的基本义务。租赁房屋交付，是指房屋出租人依据双方签订的房屋租赁合同，按照合同约定的时间，将符合合同规定的房屋交付给承租人使用，并由承租人进行验房、收房，双方履行交付手续。《民法典》第708条规定了房屋出租人交付房屋的基本义务，不仅限于将房屋占有转移给承租人，同时也包含了出租人应积极配合使房屋在占有转移后可符合承租人使用目的，进而促使承租人承租房屋的目的实现。
对于承租人房屋的返还问题，《民法典》第733条规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。该条是关于房屋租赁合同的承租人交付租赁房屋义务的规定，同为承租人的基本义务。合同期限届满，双方当事人的权利义务关系即告终止，承租人即无权再继续使用租赁物，故应及时返还租赁物。承租人不及时返还租赁物，应负违约责任，出租人既可以基于租赁关系要求承租人返还，也可以基于所有权要求承租人返还，因为租赁关系终止后，承租人已没有占有租赁物的合法依据。承租人不仅应当支付逾期返还租赁物的租金、偿还违约金或赔偿损失，还应承担租赁物逾期返还期间意外灭失的风险。
（2）风险防范建议：
对于出租人：
①租赁房屋交付的内容不仅是房屋占有的转移，而且还应依据合同中租赁房屋交付约定的内容，包括有关租赁房屋的图纸、证照批文等附属义务的交接，同时也应包括租赁房屋交接手续的办理。
②约定租赁房屋返还日期，返还日期的约定是房屋返还的关键，如约定不具体会影响出租人有关权利的主张。同时应明确约定交房日为租赁房屋的起租日，以便确定租赁期限。
对于承租人：
①在房屋交付前双方应制作《房屋交接表》，将合同已约定的房屋状况、房屋的相关证照批文、现有的装修、附属设施、设备状况、水电煤或天燃气等现有配套状况及消防设施等情况加以列明，同时对未交接的材料、不符合交付条件的事项及其他事项加以列明，租赁双方在《房屋交接表》上对交付日房屋的交付情况签字确认。
②在房屋交付过程中，还存在着一种情况，即房屋租赁双方在交付时并未发现房屋存在着缺陷，但在使用过程中发现该缺陷，并且该缺陷致使承租人无法正常使用，在这种情况下，承租人可以要求出租人限期修复或减少租金。如果该缺陷危及承租人的安全及租赁房屋的使用目的，承租人可以依据《民法典》有关合同解除规定要求解除房屋租赁合同。
第五部分：关于租赁物的使用问题
（1）检索结果分析
租赁房屋无论是出租人还是承租人，往往都会把注意力集中在租期、租金、维修责任、违约责任这些条款上，对于房屋租赁用途的约定一般不会过多关注。在检索到的371份有效房屋租赁合同纠纷案例中，由房屋租赁用途的约定问题而产生纠纷诉诸法院的案例有10例，如果房屋租赁合同中对于租赁用途约定不当，无论对于出租人还是承租人，都存在巨大的风险。
对于出租人而言确保出租的房屋符合租赁用途、可以正常使用，是房屋出租人主要的合同义务。一旦出现房屋租赁用途约定不当导致约定的租赁用途无法实现，出租人需承担相应的违约赔偿责任，对于承租人的装修损失、人工损失甚至预期收益损失进行赔偿。如承租人要求解除房屋租赁合同，一般也会得到支持。对于承租人而言基于房屋租赁的特性，房屋承租人一般都会在租赁后进行一定程度的装修，一旦出现房屋租赁用途无法实现，必然会产生巨额的装修损失。虽然法律规定承租人可以要求出租人对经出租人同意的装修残值损失进行赔偿，但是对于装修残值损失一般都需进行司法评估，其结果可能低于承租人实际支出的金额。此外，实践中很多承租人进行装修并不报请出租人同意，一旦因房屋租赁用途无法实现导致合同解除，对于未经出租人同意的装修承租人无权要求赔偿。
（2）风险防范建议：
对于出租人：
①对于出租人而言，一旦发现承租人未经同意擅自进行装修，建议立即书面通知要求整改。后续如因出租人原因导致房屋租赁合同解除的，则对于承租人未经出租人同意擅自进行的装修，可不向承租人进行赔偿。
②如果出于某些特殊的考虑，必须在房屋租赁合同中对于租赁用途做进一步详细约定的，则需确认出租的房屋可用于该详细用途。根据具体用途（如银行、餐厅、幼教、超市、诊所等等）的不同，需考虑的内容包括所在楼层、使用面积、出入口数量、通风换气、排烟、消防、楼板负载等因素。
对于承租人：
①对于承租人而言，在租赁过程中一旦发现承租房屋不符合合同约定的租赁用途，建议立即书面告知出租人要求给出解决方案或者通知解除合同，切莫继续违法使用租赁房屋、导致损失扩大。此外，在对承租房屋进行装修前，必须将装修方案及图纸书面报请出租人同意。后续如果因为出租人原因导致房屋租赁合同解除的，可以对经出租人同意的装修部分的残值损失向出租人索赔。
②房屋的房地产权证中，通常会对房屋性质进行记载，如住宅、办公、商业、酒店等。建议在房屋租赁合同中对于租赁用途的表述，直接援引房地产权证中的房屋性质。
第六部分：关于合同履行过程中的争议焦点问题
（1）检索结果分析
对于房屋租赁合同的违约争议，在检索到的案例中，主要涉及以下情形：合同解除争议94例、违约金条款争议140例、房屋物品毁坏赔偿责任争议20例。
其一、房屋租赁合同解除争议
在检索到的案例中，涉及合同解除的争方共94例，占检索到的案例总数的25%，在房屋租赁合同履行过程中，房屋租赁合同是否解除，解除的时间从何时起算，对合同的履行及违约责任认定至关重要，对合同双方的主要权利义务的终止，对双方的交易结算、违约金计算等都有重要意义。合同解除方式有约定解除、法定解除、单方解除。
约定解除。《民法典》第五百六十二条是合同约定解除的法律依据。约定解除有利于和平处理冲突，避免诉争，实现多方共赢，是处理纠纷一种理想的解决方案。约定解除可以事先在合同中设定解除的情形，也可以在事后达成协议解除。
法定解除。因协议解除有先天的缺陷，要合同双方意思达成一致，在纠纷发生时，争议双方很难达成协议。有的合同当事人就想寻求法定解除的方式来救济自己的权利。《民法典》第五百六十三条规定了包括不可抗力解除条款、一方明确表示或以行动表示不履行合同义务赋与另一方法定解除权条款、迟延履行主要债务解除权条款、根本违约解除条款。但是在现实纠纷中，主张法定解除的一方在另一方的违约行为不构成根本违约或者违约行为不致于导致合同目的无法实现，或者因没有给迟延履行债务的一方催告并给予对方一定的期限的条件下解除合同，结果主张法定解除得不到法院的支持。例如：在（2021）赣0121民初103号判例中，法院认为，在合同履行过程中，原、被告之间系租赁合同关系，被告作为出租方，疫情出现并未影响其合同目的实现。被告提出疫情影响导致双方可以解除合同的意见，法院没有支持出租方解除合同的主张。
单方解除。在合同履行过程中，当合同继续履行没法实现合同一方当事人的利益最大化时，选择承担一定的违约成本单方解除合同是一种救济手段。法律并没有规定租赁合同双方享有任意解除权。因此双方如果没法达成合意，合同履行过程中又没有出现法定解除的事由的情形下，只能选择单方解除。在违约方采取单方解除合同时，对于守约方，也应当尽量采取措施避免解约后造成的损失扩大。《民法典》第五百九十一条给予了违约解除权人一定的保护，对守约方没有采取措施导致损失扩大的不得就扩大的损失请求赔偿。例如：（2021）赣01民终650号判例中，法院认为承租方一方违约后，从减轻损害角度看，出租人有义务采取适当措施防止损失的扩大，而同意及时解除租赁合同并接收钥匙，采取防止损失扩大的有力措施，承租方向出租方发出解除租赁合同告知函明确表示不履行合同，并以不进行装修、不进驻房屋等行为表示不履行合同，故出租方不得就扩大的损失要求赔偿。
风险防范建议：
①对于约定解除，合同双方在签订合同之前或之后达成的协议，应先对合同条款中合同的解除条件、解除方式约定清楚。解除条件要明晰，没有歧义；解除方式要具有实操性。对于法定解除，行使法定解除权的一方应谨慎判断，对方的违约行为是否达到了根本违约、不可抗力是否导致合同无法继续履行等。
②无论是通过何种方式解除合同，都应注意确定合同解除的时间。
③在行使法定解除权和单方解除合同时，应注意解约通知的有效送达。有效送达的方式很多，如1）邮寄书面解约通知；2）通过电子邮件、微信、QQ等电子途径发出解约意思；3）将解除通知文本在对方经营场所进行张贴等方式。实践中经常做法是通过在合同中约定送达方式避免有效送达的争议。
其二、关于违约金争议
在检索到的371份有效房屋租赁合同纠纷案例中，涉及违约金争议的案例共140例，占总案例数的37.7%。在房屋租赁合同不正常终止的情况下，违约金自然就成了当事人关心的核心问题。
《民法典》第五百八十五条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。已失效的《中华人民共和国合同法》解释二规定了以当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可认为过分高于造成的损失。但是违约损失的计算依据是什么？标准何在？在现实中是很难找到有效的证据来支持，标准也是很难把握的，法院在判决中一般也很少给出明晰的解释，径直认定为“过高”或“过低”。大多数法院在对违约金处理标准上，涉及资金的支付的违约金一般会调整为年利率的6%。例如：在（2021）赣01民终650号判例中，法院认定原告要求每日按0.5%支付滞纳金，标准过高，一审法院酌定按年利率6%计算。
风险防范建议：
①在合同履行过程中，应注意及时留痕，尤其对合同履行的关键时间点、关键节点，应尽量留有书面的签证。
②违约金不宜约定过高。在合同履行过程因违约产生的违约金更多地侧重于补偿性，稍微体现惩罚性。因此约定过高的违约金往往得不到法院的支持。在对违约金过高的标准没有把握之时，建议违约金约定不要超过合同成立时应付款项一年期贷款市场报价利率的四倍为宜。
其三、关于房屋物品损坏赔偿责任争议
对租赁物的损坏赔偿责任的规定，一般是谁损坏谁赔偿，在房屋租赁合同中，损坏房屋的主体一般是承租方。《民法典》第七百一十一条、第七百一十四条对此有专门的规定。首先，如果确系承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人是可以解除合同并请求赔偿损失的。例如在（2020）赣0111民初991号案例中，关于房屋损失的承担问题，法院认为出租人主张出租房屋吊顶及设施是由承租人破坏，要求承租人按照鉴定意见书中吊顶造价、设施造价予以赔偿。承租人在庭审中主张因出租人同意才对房屋设备进行拆除，但其未提供相关证据证明系经出租人同意。故综合考量各方原因，法院酌定承租人承担30%的损失责任。其次是对于承租人因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，也应当承担赔偿责任。在案例（2020）赣0111民初1813号中；法院认定承租人承租后造成房屋墙体、地面污染严重、门窗家电等物品损坏严重，法院酌定由承租人支付4600元赔偿款给出租方。
同时，《民法典》第七百一十条也规定了承租人不承担房屋物品损坏赔偿责任的情形，即承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。例如在案例（2020）赣0102民初2466号中，法院认定出租人抗辩承租人应对拆除的“隔断墙”进行赔偿的意见，承租方根据商业需求对房屋进行一定的装饰装修亦符合商业使用习惯，因此没有支持出租方的抗辩理由。
风险防范建议：
①建议双方对房屋的装修进行清楚的约定，出租方如对房屋归还时保持原样的要求高，则建议在合同中约定装修必须征得出租方同意。承租方为保障自己的权利，在装修前也应尽量以书面形式征得出租方的同意。
②在交房时，双方应列好交房清单，也可以制作并保存交房时的视频，这样在租赁合同解除、终止时，对房屋是否损坏更有直观的感受，保障双方的权利。
结语
对于房屋租赁合同的主要纠纷和高频争议焦点，本文使用实证分析的方式对于江西省一年内的案例进行分析，通过真实的数据以体现问题的客观性，并通过风险点分析以及法律风险的梳理，试图为签订房屋租赁合同的双方主体提供相关借鉴及参考。
实习生郝仕聪、谢思卿对本文亦有贡献。