房地产租赁合同的解除及赔偿机制探析

摘要
房地产租赁是房地产所有权人通过合同约定收取租金并让渡其使用权于他人，在一定时期内使房地产的所有权与使用权分离。合同的订立、履行均应按约定的条款严格执行，但房地产所有权人未取得房地产的建设许可，使用权人未按时交纳租金，甚至双方均无过错的情况下，合同无法继续履行等原因造成合同解除，因此房地产租赁合同的解除及赔偿在现实生产生活中产生了相当大的纠纷，文章通过阐述房地产租赁合同的解除进而剖析赔偿机制问题，以期建立良好的法治环境，更期望合同双方能在解除合同前做好赔偿成本的评估，达到维护交易安全的目的。
关键词 房地产租赁合同的解除；解除期限设置；赔偿范围；过错责任
房地产租赁合同是物权人利用其物业参与市场交易，签订后各种原因无法履行而解除，合同约定的权利义务终止。房地产租赁合同合同解除有其独特性，特别是目前其赔偿机制在全国各地判决执法尺度不一，直接体现在法治环境上的优劣。而解除权是法律规定的形成权，其行使的方式和期限是否符合法律规定，直接涉及到合同解除后的赔偿问题，承担相应的过错责任。笔者根据长期的实践经验结合目前的法律规定论述公平有效的赔偿机制。
一、房地产租赁合同的解除相关的法律现状简析
（一）关于租赁合同的约定解除
对于合同解除根据双方都可预见的情况，一旦发生预设的情形，除双方共同达成书面或口头的补充协议外，守约方将有权行使合同的解除权。
作为出租方可能因所有权的转让、不提供基础设施等情形，作为承租方可能因为不交租金及其他基础设施的使用费用、擅自转租等情形，这是都是最基本的解约条款设置条件。
（二）关于租赁合同的法定解除
1、不可抗力情形下的合同解除
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
不可抗力事故的范围：
由于战争、洪水、火灾、地震、雪灾、暴风的原因致使租赁合同无法履行的。
一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理时间内提供证明。
2、预期违约
履行期尚未届满，一方明示或默示毁约，这种行为被称为预期违约。
在一方当事人明确或以行为表示不履行合同主要债务的，守约方可以在合同履行期限到来之前选择行使合同解除权解除合同，合同对双方不再有约束力。
规定这项制度的目的是让预期违约的守约方享有解除权，以解除合同的方式，尽快从合同关系中解脱出来，避免遭受不必要的损失。
3、当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理的时间内仍未履行或导致不能实现合同目的
迟延履行是指债务人在履行期届满后仍未履行债务。
当事人迟延履行主要债务，如果继续履行仍能实现合同目的或者债权的履行利益仍然能够实现的情况下，债权人不能径直通知债务人解除合同，而应催告债务人履行合同义务。
经催告后，债务人在合理的时间内仍未履行，此时债权人获得单方解除权，可以通知债务人解除合同。
催告是债权人向债务人发出的请求履行的通知，合理的期限，是指给予债务人必要的履行准备时间。
合理期限的长短，应当根据合同的具体情况确定。
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
当事人迟延履行合同或者有其他违约行为致使合同的目的不能实现，已经构成了根本违约，此时无须经催告程序，被违约人在违约人履行期。
（三）双方均无过错导致租赁合同解除
租赁合同的解除有时并不是因为双方的过错，而是政策因素造成合同无法继续履行，最典型的是最近军队房地产租赁合同的解除。
2016年2月16日，中院军委下达了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发【2016】58号），这是深化国防和军队改革的重要举措，具有重大现实意义和深远战略意义。
根据该通知，用3年左右的时间，按计划、分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动。
因此但凡涉军的有偿服务必须要停止，其中就包括军队房地产租赁合同的解除。
二、房地产租赁合同解除之后的赔偿机制
根据上述简析，租赁合同的解除有双方协商一致解除、符合合同约定解除，有法律规定可以解除，也有政策原因造成合同解除，当租赁合同解除后，违约及赔偿责任如何认定，产生损失的范围及价值如何确认，违约责任和损失之间的如何平衡，如何做到法律上的公平和有效的机制，是法律执业人的共同责任和目标，也有助于违约方在履行合同过程中增强法律责任意识，共同维护交易安全，也有助于优化法治环境，下面以案说法，解析租赁合同解除后的赔偿机制。
（一）房地产租赁合同解除后过错责任的认定
1、如何判断解除权的合法性
在租赁合同履行过程中，产生了合同无法履行的时候，不论是约定解除还是法定解除，解除权利的行使必须符合法律规定，在对方没有任何违约的情况下，要求解除合同，其解约不当行为，将承担损失的全部责任或主要责任。
案例一：
济南拓展系店铺的产权人，济南拓展委托华海公司进行经营管理，委托期限8年，自2008年5月1日至2016年4月30日止。期间华海公司将涉案房屋租与国际零售商，租期十年，自2010年7月16日至2020年7月15日止。2015年4月30日，济南拓展与华海公司重新约定委托期限自2015年5月1日至2015年9月18日，缩短了委托期限。尔后，华海公司与济南拓展公司分别向国际零售商发函，告知国际零售商华海公司与其租赁合同于2015年9月17日正式解除，并要求国际零售商在9月18日前搬离。国际零售商于2016年7月17日正式搬离。济南拓展公司遂向法院起诉，要求国际零售商支付自2015年9月19日起至2016年7月17日止的商铺占有使用费。我们认为华海公司作为转租人，在缩短其承租期限存在过错，最终经法院判决，华海公司无权解除合同，应承担相应的租金损失。
本案中，华海公司向国际零售商以其公司整体经营结构布局调整退出涉案房屋的管理为由要求解除合同，并不是因为该国际零售商有违约行为行使解除权，这是华海公司没有合同解除权的情况下单方解除合同并不当然导致双方之间的房地产租赁合同解除。
因此华海公司是无权提出解除合同，对于损失应当承担全部的赔偿责任。
2、解除后过错责任如何分配
对于租赁合同解除到底是何种原因导致的，必须全面分析，才能判定由哪方承担相应的过错责任。
出租方若没有产权证或出租方的授权，导致合同相对方无法取得经营许可，必然导致合同无法履行，当承租方在租房时也有应尽的注意审查义务，否则承担次要责任。
案例二：
金宝市场将洗车场出租给张某，出租后张某经营不善，一直拖欠租金、水电费，金宝市场经多次发函后解除合同，张某遂诉至法院要求赔偿装修等损失合计约700万元。
本案的关键问题之一是金宝市场出租的洗车场没有取得产权证，对此张某知晓，双方在租赁合同也就此进行了叙述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”；
对应本案，因洗车场无规划许可，无产权证，故而租赁合同无效，但实践中出租方仍可参照租赁合同中的租金标准要求承租方支付房屋使用费、水电费等，本案中金宝市场亦就房屋使用费等进行了反诉，最终法院对房屋占有使用费等主张予以支持，关于张某主张的损失，根据《合同法》“第五十八条合同无效或被撤销的法律后果合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；
不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
本案中一审法院认为金宝市场作为出租方应保证租赁物系合法建筑，而张某在签订租赁合同明知无规划许可还签约，故在责任分配时认为金宝市场应承担主要责任，张某承担次要责任，对于张某因合同无效受到的损失，金宝市场应根据过错程度承担相应赔偿责任，最终法院判决金宝市场赔偿损失80%的责任，二审予以维持。
3、双方因政策原因导致合同解除，均无过错，目前法院采用适当补偿原则的正当性
上述我们提到政策原因导致的租赁合同解除，双方均无过错，但合同解除给承租方造成的损失，目前适用的适当补偿，对于投资造成的损失双方达不成一致意见的情况下选取第三方评估机构进行价值鉴定，首先剩余年限的租期进行折算，再按一定比例进行弥补。
在我们接触的所有军队房地产租赁合同中，法院采用的适当补偿原则，该原则是判断各方利益均衡的基础上做出的。
这类合同最典型的案例是在合同签订时，标的物仅为场地及一些房屋，双方约定是按场地和房屋的面积计算租金，承租方可以投资改造，基本上新建的房屋面积远远大于原有面积，双方在补充协议中约定租期届满后新建房屋的所有权归甲方所有，而为了投资回报，双方在利益均衡的基础上，甲方让与了新建房屋大幅增长的租金，减轻了承租方的投资压力，而承租方转租带来了较大的收益，是否亏损主要在于承租方如何运营，而运营的风险应完全由承租方承担，在此引用理性收益是在正常经营管理范围的市场均价租金为前提，排除了因承租人的管理不善租金未达到其理想状态。
承办法官考虑合同期间承租人的理性收益和投资是否达到了平衡状态，这也是甲方考虑该项目是否托管继续履行租赁合同的因素，若承租人的理性收益小于投资，即使适用补偿原则，损失也将是巨大的，这些项目必然考虑继续托管履行；
若承租人的收益大于投资，只是无法满足其收益预期，该项目必须停止，无法谈拢的情况下通过诉讼途径解决。
（二）房地产租赁合同解除后赔偿范围的确定
1、赔偿适当兼顾间接损失，应当审查其合理性
目前出租方的赔偿请求范围以实际直接损失为主，对于间接损失很少得到法院的支持，而事实上出租人因合同解除的损失不仅仅限于直接损失。
出租人具体损失包括：
因承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，恢复出租物原状的费用；
因无法履行合同出租人期待的租金收益损失；
空置期的租金损失；
转租后溢价损失等等。
而这部分租金损失目前是被认定为间接损失，每个法院判决思路不同，结果不同，必然全国范围内造成同案不同判的局面，也不利于维护租赁市场，法律应当根据出租人的损失情况，加大承租人的赔偿法定标准，统一审判尺度，保障出租人的合法权益。
对于出租人的间接损失，目前各地的保护力度不一。
江苏省高级人民法院对于审理租赁合同纠纷中的损失认定中就包括未经出租人同意，承租人转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益，及因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。
但在其他地区，法院并不持这样的观点，对于间接损失一概不予认定，只针对直接损失作出赔偿的判决，即根据合同约定为履行合同而产生的实际损失。
我们认为这无异于鼓励承租人的违约行为，造成租赁合同解约的随意性。
2、赔偿损失范围的确定及意义
而因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。
租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。
该部分损失以双方约定的违约金分配责任，违约金不足以覆盖拆除及恢复原来房屋结构所需费用的，以市场价为准，调高违约金。
若有相应的行政处罚，承租方还应承担该部分费用。
对于承租人的赔偿请求范围：
租赁的房屋无法使用，可以请求解除合同的，并请求出租人承担停业期间的经营损失、搬迁费用、装饰装潢费用及可期待的利益等。
具体损失数额双方不能协商确定的，可以委托第三方中介机构进行评估及审计。
（三）为防止损失扩大，解除权行使期限设置的必要性
租赁合同当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
一旦对方通知解除合同而您对此存在异议，如果合同中约定了异议期限，请您务必在约定期限内向对方以书面方式提出。
您如果在约定期限届满后才提出异议并向法院起诉的，法院将无法支持；
如果合同中没有约定异议期间，请您务必在解除合同通知到达之日起三个月内向法院起诉，否则法院将不能支持您对合同解除的异议。
法律将解除权的行使期限做了必要的约束意在合同双方形成僵局的基础上避免损失进一步扩大，造成社会资源的不必要浪费，尽早解决纠纷。
结语
综上，租赁合同的解除复杂多样，市场主体在订立合同时应当了解该交易涉及的法律规定，对于条款设置多加理解和风险防范，尽量避免重大误解或显失公平，在合同履行过程中遇到问题作出必要的沟通和让步，尽量促成交易的顺利完成。合同解除权是一项法律赋予的形成权，也是防止损失进一步扩大，提前终止合同权利义务的继续履行，但通过本文的充分剖析，合同解除是有前提条件，一旦权利行使不符合法律规定，将付出经济上的代价。希望本文能提示到各市场主体善于了解相关的法律精髓，法治建设也是需要不断实践才得以完善。