习李新政也玩“大数据”——不动产统一登记倒计时

2014年8月15日，不动产信息登记制度终于揭开“面纱”，国务院法制办公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(下称《条例》。不动产信息登记制度为何“姗姗来迟”？不动产统一登记意味着什么？它又与哪些政策措施密切关联？本文为您做简要解读。
背景与进程
习李上台以来，一直雷厉风行，然而在有一项工作上，克强总理在时间节点上“失信”了。2013年3月28日，国务院公布的国办发〔2013〕22号文（《国务院机构改革和职能转变方案》任务的分工）对外发布了一个目标：“出台并实施不动产统一登记制度， 2014年6月底前出台不动产登记条例。”这短短的一条，隐在厚厚的文件中，并不起眼。但是，一经发布，立即引起热议。房地产界大佬潘石屹在他的微博上评论：“是好政策，如果今年实施，房价马上会跌”。一时间沸沸扬扬，“抑制房价的利器”，“反腐的杀招”，“房产税的前兆”，各种说法充斥。
然而，时间到了6月，不动产登记条例仍然不见踪影。虽然2014年以来国土资源部已经开始推进不动产统一登记的前期工作，但时间表上的任务未完成，确实让民间开始怀疑这项制度的执行力。结合2007年物权法出台后就提出要实现不动产统一登记的背景，笔者当时也感觉到，这项制度的推进，正像李克强在新闻发布会所说“正在触动固有的利益格局，现在触动利益往往比触及灵魂还难。”
一个半月后，克强总理没有让信任者等太久，2014年8月15日，国务院法制办公室公布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，全文一共六章三十条，并向社会公开征求意见，征求意见的期限为一个月。立法层面的实质性启动，意味着中国的不动产统一登记真正进入了倒计时。
不动产统一登记是基础性行政工作，不改变物权性质
征求意见稿出台后，不少媒体结合不动产登记的范围，进行联想，过度解读，认为该制度将实现小产权房合法化、杜绝强拆等。笔者认为，不动产统一登记是行政管理方面的基础性技术性的工作，是对不动产的权属进行记载、公示，便于查询和解决争议，其本质属性是行政管理，而非重新确权。目前，我国对于不动产的所有权的界定，主要依据物权法的有关规定。要实现小产权房合法化、农地入市、土地更自由的交易，还需要基础法律的调整，而不动产统一登记的意义和指向显然并不在此。
不动产统一登记核心在于“统一”和“互联”
目前全国各地基本都有相应的不动产登记制度，国务院着力推进的不动产统一登记的核心并非填补登记的空白，而在于统一登记，信息互联。
此前，我国不动产登记分散在多个部门，如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住建设部门登记。征求意见稿明确，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。除了登记部门外，征求意见稿也致力于实现登记范围、登记程序、登记簿册、信息共享的统一。
除了统一之外，征求意见稿还要求实现全国信息的互联，建立统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
不动产统一登记是改革决策的大数据来源
科学的决策和管理，有赖于可靠和完整的数据。长期以来，房屋销售、房屋空置、投机等数据失真的情况严重，本届政府上任以来，为了深化改革，极为重视基础性技术性的工作。管理国家，要关注最基本要素：人、财、物。根据之前公布的《中国民生发展报告2014》指出，房产是我国城镇家庭财产最重要的组成部分，占城镇家庭财产比例的中位数在80%左右；在农村，房产占家庭财产比例的中位数在60%左右。从这个层面上看，完成不动产统一登记，管理机关就可以完整的掌握民间家庭2/3以上财产的信息。全国不动产统一登记，使数据的量足够完整和庞大，这些大数据的分布、变动、组合，进行详尽的跟踪、对比、科学分析，展示出来的背后动因与规律，对于李克强政府的决策具有巨大的意义。经济学科班的李总理，看来已经把大数据的应用提升至国家高度。
不动产统一登记相关联的政策措施
本届政府上任以来，积极推进各项改革，包括商事登记制度的改革、行政审批权的下放和取消、财税体制改革、混合所有制的推进、包括反腐败的深化，结合之前的政策和改革目标，不动产统一登记显然是“习李新政”体系中非常重要的一个环节，是有关改革措施实施的重要保障。笔者预测，将会有以下措施和不动产统一登记制度产生关联：
1、行政审批便利化。
征求意见稿目标在于实现多部门的信息互通，文中还明确指出，不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。这延续了本届政府推进行政审批便利化的思路，可以想象，一旦信息联网后，我们甚至再去其他有关部门办理涉及需要提供房产信息的材料时，都可能得到简化。
2、信用体系的建立。
李克强政府不仅强调“一线放开”，而且关注二线管住。诚信体系的建设就显得极为重要。结合近期最高人民法院关于失信被执行人的一系列举措、信用平台、互联网实名化等举措。“不动产统一登记”将企业、个人的不动产信息联网，对于司法判决的执行、调查取证、监控处罚都将发挥积极作用，也促进每个人更珍视自己的信用。
3、房地产税推行。
房地产环节的税制改革，已经经过了多轮吹风。之所以没有实质性推进的核心原因之一，就是对某一个主体到底拥有的房产数量无法掌握。这样也就无法科学、公平的制定房地产持有环节征税的政策。不动产统一登记一旦实现，房地产税的征收就扫除了技术障碍。根据成熟发达的国家的经验，房产税显然是控制房地产投机和阻止贫富差距进一步扩大的一个长效解决机制。
4、科学的房地产调控措施。
这一轮的房地产调控，基本是通过限购开始推进的，由于各个地域尚未实现不动产信息的共享，在实际执行中，仍然存在漏洞。尽管近期多个城市取消了限购，但作为关系国计民生的房地产价格。未来还需要宏观调控时，不动产统一登记显然能让这样的调控手段更加有效、精准。
5、反腐败力度深化。
近年来，房姐、房叔频出，以及几个重点腐败对象暴露出的大量持有房产的情况，都激起了民愤，也使得中央加快了不动产统一登记的推进。可以预见，这个制度本身就是对腐败分子的一种震慑。当然，对于查询主体的限制，征求意见稿也相当慎重，强调了对公民隐私的保护。
不动产统一登记制度的推进时间表
根据近期有关部门的表态，不动产统一登记制度的推进时间表为：从2014年开始，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。
2014年建立统一登记的基础性制度；
2015年推进统一登记制度的实施过渡；
2016年全面实施统一登记制度；
2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。
这显然与当初预期的时间表有一定的偏差，而本次征求意见稿在多方博弈后，也仅仅只有30条（据说之前的文稿有70-90条），条文比较粗糙，在执行环节缺乏细化内容，这一切都显现出不动产统一登记制度艰难推进的进程。
关于对房价的影响
不动产统一登记，房价是涨还是跌？这是每个人都很关心的问题。根据最新报告，中国的财产不平等程度在迅速升高：1995年我国财产的基尼系数为0.45，2002年为0.55，2012年我国家庭净财产的基尼系数达到0.73，顶端1%的家庭占有全国三分之一以上的财产。而房地产正是中国家庭的主要财产。不动产统一登记，显然有利于政府更加精准、科学的管理房地产市场，尤其是管理持有多套房产的拥有者。因此，征求意见稿出台后，就立即出现了多套房产所有者（其中当然可能也有腐败分子）的集中抛售行为，如果我们判断，目前的房产确实存在一些不合理的集中，而普遍预期是不动产统一登记后会增加多套房所有者的持有成本，则必然会导致他们在统一登记前抛售，从而在一定程度上影响供求关系，起到一定的抑制房价的作用。
概而言之，不动产登记制度是中国市场经济和法治社会必需的基本制度，《条例》的出台既富短期效应，更具长远意义。我们期待它既是有效规制，更是有力保护，依法有效保护财产权利，保护市场交易安全，方便普通人的生活与创业。