卖方未履行提前还贷的义务，不得以买方未及时办理按揭手续为由解除合同

一、案情简介
申请人：叶某某
被申请人：吴某某
2013年9月5日，申请人、被申请人、中介方签订《房屋买卖、居间合约》，约定：被申请人将涉案房屋出售给申请人。成交价为1200000元。买卖双方同意授权委托中介方协助买卖双方进行有关的该物业交易事宜。合同第七条约定：1.本合约签订后，若被申请人有以下情况之一，即视为违约。届时，被申请人除须退还所收申请人已付款项外，还应赔偿楼价10%的金额给申请人以弥补申请人之损失，另申请人有权解除本合约；……（4）被申请人在申请人、或有关政府部门、或银行等其他机构、或中介方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约条款时；。2.本合约签订后，若申请人有以下情形之一的，即视为违约。届时，被申请人除有权不退回定金以及追讨申请人赔偿楼价10%的金额作为违约金外，还有权解除本合约并有权将该物业另售予任何人：（4）申请人在被申请人、或有关政府部门、或银行等其他机构、或中介方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）申请人包括但不限于无故终止本合约、或拒绝购买物业、或不履行本合约之约定、或履行的约定不符合本合约之要求等情形，从而导致合约无法履行。第十四条手写约定：被申请人承诺该物业契税完税证已过五年，且是在广州为唯一住房。合同附件关于“付款方式”的约定为涂销抵押后按揭付款：定金30000元，申请人应在签署本合约同时交付中介方，由中介方三日内无息转给被申请人并自动转为部分楼款。被申请人应在收到定金后7日提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助申请人申请银行按揭。申请人应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。申请人应在签署本合约同时授权中介方委托的按揭机构办理手续及交易过户手续，并向银行申请20年70万元的银行按揭（以银行批准的结果为准）。同时，买卖双方需于银行出具同意贷款通知书后3日内到房管部门完成本次交易的递件及交易过户手续。首期楼款（不含定金）470000元，买卖双方同意共同出资办理提前还贷（注:“买卖双方同意共同出资办理提前还贷”为手写条款，该条款旁边“买方按照下列第种方式直接支付给卖方”一栏中没有填写”）：（一）被申请人收到定金后3日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；被申请人同意在中介方或银行通知还贷之日起1日内一次性还所欠银行贷款，被申请人承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还贷证明等资料后2日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。楼价余款700000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给被申请人。（二）申请人垫资代被申请人办理提前还贷手续。申请人同意被申请人在收到银行通知提前还贷之日起1日内，申请人将首期楼款（不含定金）中提取470000元转入被申请人贷款帐号内，银行到帐即视为被申请人已收取相应供楼款。如银行批准的贷款金额少于申请人申请的贷款金额，二者相差金额申请人须在银行出具同意贷款通知书和房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天（唯因被申请人原因未能领取除外）直接支付给被申请人。申请人垫付首期楼款当天，被申请人将该物业产权证明交付中介方代为保管。同日，申请人向被申请人支付定金30000元。
2013年9月6日，申请人与被申请人就涉案房屋签订了《补充协议》。约定：1.如申请人因户籍未能入户广州，则双方取消合同，双方免责。2.如被申请人因该物业不够五年，则双方取消合同，双方免责。同日，被申请人向房管部门申请复制档案材料。被申请人于2013年9月17日取得复制档案材料，上面显示涉案房屋于2004年4月15日已交契税4652元。
《房屋买卖、居间合约》及《补充协议》签订后，由于被申请人未能配合申请人办理按揭手续，合同未能顺利履行，双方发生纠纷。2013年9月30日，申请人向本会申请仲裁。2013年10月1日，被申请人退还申请人定金30000元。
《房屋买卖、居间合约》的合同当事人函件往来情况如下：
（一）被申请人的发函情况。
2013年9月25日，被申请人委托律师向中介方及申请人发出《知会函》，称：1.申请人与被申请人签订的《房屋买卖、居间合约》及《补充协议》是合法有效的合同，双方应当按照约定如实履行合同义务，然而申请人至今仍未办理按揭手续，已经超过合同约定的时间，双方就该问题应该重新协商后签订补充协议；2.鉴于申请人身份证所载为广东省汕头市人，根据广州市有关购房限购政策，申请人应向被申请人提供具有广州市购房资格的相关资料，以免影响交易时间和合同履行；3.由于中介方的疏忽，双方至今未约定办理网签合同的时间，而只有网签合同成功签订，双方才具有房管部门办理过户登记的资格，可见，约定网签合同的签订时间，对本次交易具有重要影响。为了理顺交易流程，确保交易安全，双方就该问题应该重新协商后签订补充协议；4.由于中介方的疏忽，双方在签订《房屋买卖、居间合约》时，合约第8页附件（付款方式）中第4点首期楼款支付的方式约定不明。导致合约中既约定：“（一）卖方收取定金后三日内自行向抵押银行办理提前还贷手续”由被申请人办理一次性提前还款，承担还贷款项及相关费用；又约定按：“（二）买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续”由申请人支付提前还贷款项。为理顺交易流程，确保交易安全，双方就该问题应该重新协商后签订补充协议；5.根据双方在签订《房屋买卖、居间合约》时，对合约第8页附件（付款方式）中第3点的约定，被申请人负有协助申请人申请银行按揭的义务。被申请人就该义务特别强调：本次交易房屋为被申请人个人名下，属其个人单独所有的财产，被申请人的配合义务仅限于独立签署需要办理的按揭文件，被申请人不同意本合同外任何人（尤其被申请人配偶）接触、了解、签署相关按揭文件，申请人应履行相关保密义务；6.根据双方在签订《房屋买卖、居间合约》时，对合约第3页第十四条关于其他事项的约定：“卖方同意六年内迁出户口。”经查，被申请人本人户口并未迁入本次交易之房屋，故不存在迁出户口的义务，但为确保交易的相关资料齐全，被申请人向申请人披露现本次交易房屋有他人户口存在，被申请人将尽量协调迁移他人户口，但就相关问题被申请人不能保证或承诺他人户口是否能够迁出及迁出的具体时间。为理顺交易流程，确保交易安全，双方就该问题应该重新协商后签订补充协议。该《知会函》寄住《房屋买卖、居间合约》中申请人的证件地址以及中介方的注册地址，均退件。
2013年9月30日，被申请人委托律师向中介方及申请人发出《律师函》，称：1.鉴于申请人至今未有任何实际意向就交易相关问题进行协商或者达成补充协议，为维护交易安全，保障被申请人合法权益，现本律师告知申请人，由于双方未能就房屋交易的条件及操作流程达成一致，本律师依据被申请人的授权，正式通知申请人解除双方签订的《房屋买卖、居间合约》，并退回定金于申请人的汇款账户。2.如申请人在解除合同后仍有意向与被申请人进行交易，可以通过中介方提交新的交易合同（应涵盖被申请人《知会函》中提及的问题），再与被申请人进行磋商。3.被申请人将向银行撤回提前还贷的申请，并不再履行其他合同载有的义务。该《知会函》寄住《房屋买卖、居间合约》中申请人的证件地址以及中介方的注册地址，其中寄往申请人的证件地址退件，寄住中介方的注册地址由中介方签收后转交给申请人。
（二）中介方的发函情况。
2013年9月28日，中介方向被申请人发出《催促函》，称：依据合约约定，被申请人须在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助申请人申请银行按揭，并于收到定金3日内自行向银行办理提前还贷手续。现因被申请人单方面原因，未能按合约约定履行。现中介方以快递方式向被申请人发催促函，请被申请人收到以此函到中介方协商解决相关问题。该函件寄往被申请人出售的涉案房屋的地址。
2013年10月6日，中介方再次向被申请人出《催促函》，称：依据合约约定，被申请人并未能按合约约定条款履行。中介方于2013年9月28日已经以快递方式向被申请人寄发催促函，要求被申请人必须于收到催促函后三日内到中介方协商解决相关问题。但被申请人至今未到中介方协商解决。现中介方再次提醒被申请人，请收到此函后三日内到中介方，与张某某联系，协商解决相关问题。否则，中介方将根据合约约定向本会提起仲裁，依法追究被申请人的违约责任，而不再另行通知。届时，被申请人除需向中介方支付申请人中介费作为违约金外，还需承担楼价10%作为违约金支付给申请人及仲裁费用等。该函件寄往被申请人出售的涉案房屋的地址以及被申请人的证件地址。
另查明：申请人的户籍已于2013年8月8日从广东省汕头市某区迁到广东省广州市某区的集体户口。
申请人的仲裁请求为：1.裁决被申请人返还申请人支付的购房定金30000元。
二、争议焦点
被申请人应否向申请人返还购房定金及赔偿损失？
三、裁决结果
1.被申请人赔偿申请人120000元；
四、裁决理由
（一）关于合同的效力。
《房屋买卖、居间合约》是申请人、被申请人及中介方在自愿前提下协商签订，《补充协议》是申请人、被申请人在自愿前提下协商签订。《房屋买卖、居间合约》、《补充协议》都是各签订者的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。由于申请人已取得广州市户籍，被申请人在五年前亦已交纳契税，《补充协议》中所附的合同取消条件未成就，申请人、被申请人及中介方均应按《房屋买卖、居间合约》履行。
（二） 申请人要求被申请人返还定金及赔偿楼价的10%的仲裁请求
庭审时，双方当事人对于合同无法履行的原因各执一词，双方均各自指责对方为本案的违约方。经庭审调查，仲裁庭认为，被申请人提出申请人为本案违约方的理据不足，结合被申请人委托律师发出《知会函》及《律师函》的内容，仲裁庭就不采纳被申请人关于申请人为本案的违约方主张的具体理由，分述如下：
第一，关于办理按揭贷款手续的问题。庭审时，申请人提交了其签署按揭文件的证据，反映了申请人确实有办理按揭贷款的意愿。证人张某某作为涉案房屋交易的经纪人参与了交易的整个过程，其证言与中介方发出《催促函》以及申请人提交的上述按揭文件相互佐证，足以证明本案无法办妥按揭手续是被申请人违约造成的。被申请人委托律师发出《知会函》中称申请人超过合同约定期限未办理按揭贷款手续，与事实不符，不能成为被申请人单方解除《房屋买卖、居间合约》的依据。
第二，关于购房资格的问题。庭审时，申请人提交的户籍资料，该证据证明申请人的户籍已于2013年8月8日从广东省汕头市某区迁到广东省广州市某区的集体户口，在《房屋买卖、居间合约》签订之前，申请人已事实上取得了相应的购房资格。被申请人委托律师发出《知会函》提及的申请人购房资格的问题并不构成合同履行的障碍，不能成为被申请人单方解除《房屋买卖、居间合约》的依据。
第三，关于网签时间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”在本案中，虽然《房屋买卖、居间合约》未约定网签合同的具体时间，《补充协议》亦未对此进行补充约定。但是，《房屋买卖、居间合约》已约定：中介方为被申请人(申请人)就该物业提供中介服务过程中，被申请人(申请人)应当予以配合并提供必要的协助。买卖双方同意授权委托中介方协助买卖双方进行有关的该物业交易事宜。因此，只要申请人与被申请人按照中介方的指示到场配合网签合同的签字，即可以签署网签合同，该时间可以按中介方指示予以确定。被申请人委托律师发出《知会函》提及的双方没有约定网签时间的问题，亦不能成为被申请人单方解除《房屋买卖、居间合约》的依据。
第四，关于首期楼款支付方式的问题。被申请人在《知会函》中提及，由于中介方的疏忽，双方在签订《房屋买卖、居间合约》时，合约第8页附件（付款方式）中第4点首期楼款支付的方式约定不明。导致合约中既约定：“（一）卖方收取定金后三日内自行向抵押银行办理提前还贷手续”由被申请人办理一次性提前还款，承担还贷款项及相关费用；又约定按：“（二）买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续”由申请人支付提前还贷款项。为理顺交易流程，确保交易安全，双方就该问题应该重新协商后签订补充协议。庭审时，被申请人补充解释称，办理提前还贷的主体应由被申请人还是申请人提出，合同没有明确，需要双方进一步协商。对此，仲裁庭认为，《房屋买卖、居间合约》附件关于首期款支付的约定中，虽然对“买方按照下列第种方式直接支付给卖方”一栏中没有填写。但该条款旁边已手写约定“买卖双方同意共同出资办理提前还贷”，也就是讲，提前还贷需要申请人与被申请人共同出资完成，其中申请人出资以其需要支付首期款470000元为限。合同对此出资分额约定清楚，不存在歧义。至于申请提前还贷的主体。由于被申请人是涉案房屋原来抵押按揭法律关系的合同主体，因此，向银行提出提前还贷的申请应当由被申请人完成。庭审时，被申请人提交了一份《中国某某银行个人贷款提前还款客户回执》作为证据，该回执由被申请人签名，申请提前还贷。同时，被申请人委托律师发出《律师函》，上面也提及到，被申请人将向银行撤回提前还贷的申请，上述事实佐证了被申请人知晓其自己是申请提前还贷的主体，不存在被申请人庭审时提出合同不明确申请提前还贷的主体问题。因此，被申请人委托律师发出《知会函》提及首期款支付方式不明确理由不成立，亦不能成为被申请人单方解除《房屋买卖、居间合约》的依据。
综上，被申请人委托律师单方解除合同没有充分的理据，不能证明申请人为违约方。相反，被申请人无理单方解除合同，并在解除合同的《律师函》中称其将向银行撤回提前还贷的申请，并不再履行其他合同载有的义务。该书面文件反映了被申请人不履行合同的意思表示。该事实结合证人证言以及中介方两次发函催告，仲裁庭认为现有证据足以认定涉案房屋无法交易是被申请人造成的，被申请人为本案违约方。根据《房屋买卖、居间合约》第七条关的约定，申请人要求被申请人赔偿楼价10%，即120000元（1200000元×10%=120000元）的仲裁请求有相应的事实及合同依据，仲裁庭予以支持。
此外，由于被申请人在开庭前已将定金30000元悉数归还给申请人，本案不存在重复返还购房定金的问题。因此，对于申请人要求被申请人返还购房定金30000元的仲裁请求，仲裁庭不予支持。