经营性房屋租赁合同解除二三事

引言
承租人、出租人双方分别基于获取经营利润、收取租金的目的签订经营性房屋租赁合同。经营性房屋租赁承租人前期投入较大，利润少，投入大于收益的情况也屡见不鲜。故而，经营性房屋租赁合同期限一般较长。在漫长的租赁期限内，如果出现合同签订时没有预见到的新情况，出租人、承租人合同目的无法实现，经营性房屋租赁合同势必会面临提前解除问题。合同解除对承租人、出租人双方权益的维护、责任的承担等影响重大。因此，笔者试图通过对经营性房屋租赁合同的解除事由、解除方式、解除时间、解除后责任承担涉及的相关法律问题进行分析梳理，以期为经营性房屋租赁合同当事人提前做好风险防范，妥善解决纠纷添砖加瓦。
一、经营性房屋租赁合同解除事由
无论承租人、还是出租人提前解除经营性房屋租赁合同，均需具备合法解除事由；否则，违约一方构成违法解除，需承担不利后果。解除事由区分为约定解除事由和法定解除事由。
（一）经营性房屋租赁合同约定解除事由
依据《合同法》第93条的规定，经营性房屋租赁合同期限届满前，出租人、承租人双方协商一致，可以解除合同；出租人、承租人双方也可以在合同中明确约定解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。
在此，需要重点说明的是：基于鼓励交易的立法目的，须对《合同法》第93条第2款作限缩解释。并非约定解除事由一发生，一方当事人则当然享有合同解除权。还需综合判断一方违约行为是否足以导致经营性房屋租赁合同目的无法实现等。例如，合同约定承租人逾期支付租金超过3日的，出租人有权解除合同。但是，如果承租人在第4天补足欠付租金，出租人是否仍有权解除合同？又例如，合同约定出租人交付的房屋必须完全满足合同约定的全部条件，否则承租人有权解除合同。那么，承租人是否有权以租赁房屋实际面积少于约定面积0.1²为由解除合同？
参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定，在前述案例中，虽然合同约定的解除事由已实际发生，但是出租人或承租人均无权解除合同。因为，一方违约行为完全不影响另一方当事人合同目的的实现。如果机械的适用法律，认定解除权发生，则与合同法鼓励交易的立法目的相悖，也为本欲违约解除合同的一方提供契机。守约方完全可以通过追究违约方违约责任的方式维护自身合法权益，而不是非解除合同不可。
（二）经营性房屋租赁合同法定解除事由
经营性房屋租赁合同出租人、承租人的法定解除事由主要由《合同法》第94条、第227条、第233条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条作出规定。依据前述法律规定，笔者将经营性房屋租赁合同法定解除事由概括为三点：一是，不可抗力，导致合同目的无法实现的解除；二是，一方（根本）违约，导致另一方当事人合同目的无法实现的解除；三是，租赁房屋危及人民生命、财产安全的解除。
（三）经营性房屋租赁合同违约方起诉解除
经营性房屋租赁合同属于继续性合同。如果违约方拒绝履行合同义务，守约方又不行使合同解除权，则容易形成合同僵局。如果不允许违约方起诉解除合同，权责长期不清，对合同双方都不利。因此，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定了违约方起诉解除合同的情形。前述司法解释既规定了违约方诉请解除合同的情形，也明确规定不免除违约方违约责任的承担，有效地实现了守约方权益保护与司法定分止争、维护良好交易秩序的平衡。
综上，笔者认为，合同目的是否可以实现，是否存在合作基础，继续履行合同是否必要等，是认定经营性房屋租赁合同解除权是否发生需要综合考虑的因素。
二、经营性房屋租赁合同解除方式
依据《合同法》第96条的规定，经营性房屋租赁合同解除权人，还需要以一定的方式将合同解除通知送达对方，否则不当然发生合同解除的效力。解除通知送达方式多样，可以口头通知、书面函件通知，也可以直接通过诉讼通知等。
（一）口头通知解除
口头通知适合于双方面对面或电话沟通的场合。但是，口头通知不易证据留存，即使可以录音录像，但是电子证据具有易更改性，在无其他证据可以印证的情形下，难以作为认定解除通知已送达的证据。因此，笔者不建议采取口头通知方式解除合同。
（二）书面函件通知解除
书面函件通知分为当面送达解除函和邮寄送达解除函。无论是当面送达还是邮寄送达均需有权签收主体签收，否则不发生送达效力。因此，笔者建议，在书面租赁合同中，最好载明通知送达条款，明确签收人、送达地址等。
（三）诉讼通知解除
2021年1月1日生效的《民法典》第565条第2款明确认可了诉讼通知解除合同的效力。因此，欲实现解除合同目的的承租人或出租人，也可在起诉状的诉讼请求部分载明解除合同的主张。人民法院最终确认该解除主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。
（四）解除异议
《合同法司法解释二》第24条规定，一方当事人的解除通知到达另一方当事人后，在约定的异议期限届满后，没有约定异议期间的，在解除合同通知到达之日起三个月后，另一方当事人向人民法院提起诉讼的，人民法院不予支持。依据前述司法解释，是否不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议，人民法院就应当作出合同已解除的认定？参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条的规定，答案是否定的。合同是否解除，应当以发出解除一方是否具备解除权为前提，而不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内是否起诉为判断依据。否则极易诱发违约方利用守约方对异议期限的忽视，违约解除合同，不利于守约方合法权益的保护，及维护市场交易安全。
三、经营性房屋租赁合同解除期限
依据《合同法》第95条的规定，经营性房屋租赁合同解除权应当在约定或法定期限内行使，否则解除权消灭。解除权消灭，守约方不仅无法行使解除权，向违约方主张合同解除后的责任承担，还应当承担合同未及时解除的扩大损失。因此，经营性房屋租赁合同的解除权人应在约定或法定解除期限解除合同，否则需承担不利后果。
约定解除期限由合同双方自行约定自不必说。法定解除期限为“经对方催告后的合理期限”，但催告后的“合理期限”如何确定；未催告的，解除期限又如何确定？前述法律规定并未作出具体规定。
关于租赁合同法定解除期限的认定，司法实践中，有参照《商品房买卖合同司法解释》第15条第2款规定的，即催告后的3个月，没有催告的为解除权发生之日起一年。
《民法典》第564条规定，法律没有特别规定、当事人没有约定的，解除权行使期限为自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内，或者经对方催告后的合理期限。关于解除权行使期限的规定，《民法典》第564条较《合同法》第95条的进步在于，新增了未催告情形下法定解除期限的认定。但还是未对催告情形下“合理期限”作出具体规定。笔者认为，《民法典》之所以未与《商品房买卖合同司法解释》一样作出具体规定，在于《民法典》属于一般法，适用于不同类型的合同纠纷，考虑到不同类型的合同纠纷的特殊性，故而没有对催告情形下解除权行使的“合理期限”作出统一规定。《民法典》第564条规定，未催告情形下解除权行使期限为知道或者应当知道解除事由之日起一年内，较之《商品房买卖合同司法解释》第15条第2款规定的解除权发生之日起一年，更有利于保护解除权人的合法权益。因为，可能存在解除权人虽已尽到注意义务，但仍无法在一年内得知解除事由已发生的情形。所以，以解除权人知道或者应当知道解除事由之日为解除权行使期限的起算点，有效的实现了解除权人合法权益保护和督促解除权人及时行使权利的平衡。
四、经营性房屋租赁合同解除后的责任承担
经营性房屋租赁合同违约解除原因有三：一是因承租人违约导致合同解除；二是因出租人违约导致合同解除；三是，因承租人、出租人双方违约导致合同解除。
（一）承租人违约，合同解除后的责任承担
承租人违约，出租人行使合同解除权，出租人有权要求承租人在合理期限内返还租赁房屋，支付欠付租金、违约金，合同解除后、房屋返还前的占有使用费及闲置期间租金损失、另行出租的租金差价损失等。
出租人前述损失主张可能会存在重合。如合同明确约定了违约金条款，且违约金也足以覆盖出租人实际损失及预期利益损失的，出租人仅能主张违约金赔偿，而不得同时主张房屋占有使用费、闲置期间租金损失、另行出租的租金差价损失等。另外，如果约定违约金不足以弥补出租人损失或过分高于损失的，出租人、承租人可以分别主张增加或适当减少。
为了平衡租赁关系双方当事人利益，司法实践中关于出租人闲置期间租金损失有所限制。如《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第26条第2款就规定，出租人闲置期间租金损失最长不超过6个月。具体期间由人民法院根据个案酌定。
（二）出租人违约，合同解除后的责任承担
出租人违约，承租人行使合同解除权，承租人有权主张减付租金、已附合装饰装修物残值损失、可得利益损失等。已附合装饰装修物残值损失、可得利益损失的主张承租人需要举证证明损失的发生及具体金额。因此，承租人在装饰装修时，应当保留好装修施工费、材料费、营业收入、营业支出等原始单据。
笔者认为，已附合装饰装修物残值损失与可得利益损失不可同时主张。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定，租赁期限届满，承租人主张补偿已附合装饰装修费用的，人民法院不予支持。依据前述司法解释可知，租赁期限届满，说明装饰装修已物尽其用，承租人并不存在损失。同理，如果承租人已主张可得利益损失即营业利润损失，装饰装修属于营业支出，需在营业利润损失中予以扣除。所以，承租人已主张了可得利益损失的，则无权再主张已附合装饰装修物残值损失。
（三）承租人、出租人双方违约，合同解除后的责任承担
承租人、出租人双方违约导致合同解除的，应按各自过错承担相应损失。
五、结语
妥善解决经营性房屋租赁合同解除纠纷，对租赁合同双方影响重大。因此，租赁合同双方应提高风险意识，在租赁合同签订时、合同履行期间、合同解除后依法做好风险防范，避免损失扩大，最大限度地维护自身合法权益。