土地增值税如何扣除非金融机构借款利息

导读
对从事房地产开发、销售的企业而言，土地增值税是其主要税负之一。计算土地增值税，扣除项目的归集十分重要，也直接影响土地增值税的缴纳金额。而非金融机构的借款利息，是房地产企业比较常见的一笔支出，该笔费用如何计入土地增值税扣除项目，应当依据法律规定，规范处理。笔者结合案例，解读相关规定，帮助企业避免税务风险。
一、土地增值税及扣除项目
土地增值税，是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，并依照规定税率征收的一种税。其中，增值额是指纳税人转让房地产取得的收入减去规定扣除项目金额之后的余额。
土地增值税扣除项目包含了：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）旧房及建筑物的评估价格；（5）与转让房地产有关的税金；（6）财政部规定的其它扣除项目。
本文中所述的非金融机构借款利息属于上述第（3）项的房地产开发费用，该费用在扣除项目中无法据实扣除，这与金融机构借款利息有明显的差异。
二、案情简介
2007年4月，A公司成立，并在当地以出让方式取得国有建设用地50.99亩，开发房地产项目。截至2013年12月31日，该项目对外销售27,237.97㎡。
2014年3月10日至6月10日，A地税稽查局对A公司于2010年1月1日至2013年12月31日期间的涉税情况进行了检查，认定A公司在营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、城镇土地使用税、房产税、个人所得税、土地增值税等九种税费申缴存在违法事实，并作出税务处理决定书，要求A公司补缴或者调整相关税款，其中应补缴土地增值税19,282,778.61元。A公司对该处理决定中关于营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、城镇土地使用税、房产税、个人所得税等八项处理结果无异议，并履行了相关义务，但对处理决定中关于土地增值税清算认定的事实和处理结果有异议，遂向当地市税务局申请复议。
A公司认为，其于2009年至2013年期间向B公司支付利息2,608,617元、向C公司支付利息36,905,500元，两项利息属于向非金融机构借款所产生的利息，在土地增值税清算过程中应将该利息直接计入开发费用予以扣除，而不应当按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％进行计算。
本案经过当地市税务局复议、中级人民法院和省高级人民法院两审审理，其结果均维持了A地税稽查局作出的税务处理决定书。
三、案例解读：土地增值税的清算过程中，非金融机构借款利息不能直接扣除，应当依法处理。
本案审理结果为何均未支持A公司的诉求，主要原因是，法律有明确且严格的规定，土地增值税的清算过程中，非金融机构借款利息不能直接扣除，应当按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除，A地税稽查局的计算依据为《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款规定，因此合法有效。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称“房地产开发费用”），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
四、壹税务律师提醒
1.土地增值税的计算，向金融机构借款产生的利息和向非金融机构借款的利息如何计入扣除项目的处理方式有所不同，房地产开发企业应当区别核算。
2.土地增值税清算应当依法处理，房地产开发企业应当学习最新的法律规定或者借助专业的法律团队为其保驾护航；
3.在前期房地产项目的开发过程中，房地产开发企业在向非金融机构借款前应将土地增值税计算问题一并考虑，不但可以提前规避税务风险，还可降低运营成本。