国有建设用地使用权出让合同纠纷判例解析之二 土地交付与出让金缴纳的裁判规则（下）

第二部分 关于证明土地交付的裁判规则
规则六、无交地手续，受让人与案外人拆除、试桩和勘察工程合同已得到履行，应当认定受让人实际占有、控制和使用了系争地块。
案例11：上海迪比特实业有限公司与上海市闵行区规划和土地管理局、上海市莘闵轻轨实业有限公司建设用地使用权出让合同纠纷
2002年12月，上海市房屋土地资源管理局与迪比特公司签订《出让合同》约定：“以现状条件出让位于上海市闵行区莘庄镇123街坊9丘地块，总面积为10205平方米……”。2004年7月迪比特公司与闵行区原房屋土地管理局及莘闵公司（原土地使用权人）签订《上海市闵行区莘庄镇123街坊9丘地块征地动迁承包合同》，约定该合同为《出让合同》不可分割的一部分，闵行区原房屋土地管理局以1,301,137美元为征地动迁总承包费，承包迪比特公司受让地块的征地动迁任务，莘闵公司负责办理该地块上的动拆迁和劳力安置等事宜，并将出让地块移交迪比特公司使用。后迪比特公司支付了征地动迁总承包费用。2004年9月，迪比特公司取得《上海市房地产权证》，经核准登记为案涉地块权利人，土地使用期限为2002年12月3日至2052年12月2日止。2003年4月至2005年5月，迪比特公司与案外人签订过相关设计、勘查、试桩等合同。
2012年迪比特公司起诉，要求国土局及莘闵公司交付土地。上海一中院及高院认为土地已交付，驳回其诉讼请求。迪比特公司向最高院申诉，最高院认为：《出让合同》未明确约定交地时间和手续，因此本案系争地块是否交付应当依据相关当事人的履行事实来认定。根据本案一审、二审查明的事实，迪比特公司在签订《出让合同》之后，先后与不同的案外人签订了工程、试桩、设计、勘察等8份合同，这些合同亦得到了不同程度的履行，有些已经履行完毕。迪比特公司虽然声称签订上述合同系为项目的开发建设做准备工作，不可能作为被申请人及第三人交付地块的证明，但在系争地块上履行相关建筑物及停车库拆除、试桩及勘察等工程合同，必须以占有、控制和使用系争地块为前提。本案系争地块上的原有莘闵轻轨服务大楼及停车库等建筑物已经由申请再审人委托案外人拆除，试桩和勘察工程合同也已得到履行，应当认定申请再审人实际占有、控制和使用了系争地块。此外，申请再审人于2004年9月29日取得了系争地块的房地产权证，与相关银行订立抵押贷款协议获得了银行的巨额贷款，与第三人订立协议获得了参建车库的人民币850多万元的参建款，应认定申请再审人通过控制和使用系争地块获取了相应利益。因此，一审及二审判决认定被申请人闵行规土局已履行交地义务有事实依据。此外，申请再审人以《动迁承包合同》约定的交地时间作为《出让合同》的交地时间缺乏合同和法律依据。本案亦无证据证明闵行区人民政府强行将系争地块交由案外人环卫公司使用。相反，有充分证据证明系争地块因长期闲置而被案外人环卫公司临时管理和使用。对此，作为权利人的迪比特公司有权采取消除妨碍等措施维护其合法权益。
规则七、《交地确认书》可以被证伪
案例12：霍邱县人民政府国土资源局与安徽文峰置业有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案
2014年1月，国土局与文峰置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：在2014年4月10日前将出让宗地交付给受让人，……场地平整达到围墙建设、场地清理，城关镇人民政府负责交付土地。此后，双方与城关镇人民政府签订《交地确认书》，载明：文峰置业公司“对该宗地四至范围、面积和土地条件没有异议，同意接受。本确认书自签订之日起生效。本确认书生效后，即视为完成交地。”确认书上记载的签订时间2014年4月9日系打印完成。
2014年3月10日，文峰置业公司设立霍邱县文峰置业有限公司（简称霍邱文峰公司），负责实施本案地块的开发建设。2014年5月4日，霍邱文峰公司向县政府报送一份《关于公园路地块尽快交地的报告》（霍文字（2014）9号，并抄送国土局、城关镇政府，请求县政府督促相关单位尽快按合同约定供地。2014年5月9日，霍邱县政府相关领导批示，国土局、城关镇政府尽快办理交接手续。
诉讼中，文峰置业公司认可的交地日期是2014年5月28日。
最高院认为：国土局提交《交地确认书》，以证明其已于2014年4月9日按时交付土地，并不存在违约。但该确认书与县政府常务副县长2014年5月9日在相关文件上所作“国土局和城关镇尽快办理交接手续”的批示明显矛盾，且该局在二审庭审中承认其他地块存在没有真实交付的情况下先签订《交地确认书》做法，故仅有《交地确认书》无法证实其已经实际交付土地，一审对该证据不予采信并不不当。文峰置业公司提交的《关于公园路五宗地块相关情况的报告》只能证明其在该报告中单方认可2014年5月28日交付土地的事实，霍邱县国土局不予认可，其未提交其他证据予以佐证，以此证明霍邱县国土局于2014年5月28日交付土地，亦不足以采信。故一审按照证据的高度概然性判定霍邱县国土局于2014年5月9日交付案涉136号地，并不违反法律规定。
规则八：办理并交付国有建设用地使用权证并不能证明已交付土地
案例13：赣州市国土资源局赣县区分局与赣县银河国际酒店有限公司、赣县银河房地产开发有限公司、江西省万江地产有限公司、江西省吉水文水房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案
本案中，出让人同意在2009年12月30日前将出让宗地交付给受让人，交付土地时该宗地应达到平整状态，周围基础设施达到通路、电、水、通讯、排污水。出让人为受让人办理了《国有土地使用证》，并于2010年4月13日将《国有土地使用证》交付受让方。2011年1月28日之前，案涉土地尚未完成订立土地征收与补偿协议程序，且土地上尚有水塘、菜地、坟墓存在，不符合合同约定的交付条件。
国土局认为，案涉土地的交付除了颁发土地使用权证并交付之外，并未形成书面的宗地移交确认书，而案涉国有土地使用权属于不动产，不动产物权的交付以权利凭证的转移登记为依据。案涉国有土地使用权证于2010年4月13日交付，故案涉土地应视为于此时完全交付。
江西高院认为，《出让合同》约定的土地交付条件并不是“土地现状交付”，而是“场地平整达到平整状态，周围基础设施达到通路、电、水、通讯、排污水”。受让方提交的证据可以证明在2011年1月28日之前，案涉土地尚未完成订立土地征收与补偿协议程序，且土地上尚有水塘、菜地、坟墓存在，不符合合同约定的交付条件，不能认定完成土地交付。
最高院也认为：国土局提交的《土地使用证书发放登记签收薄》仅能证明受让人于2010年4月13日领取案涉土地使用权证书，并不能证明土地已经实际交付受让人占有使用。证据显示，2011年1月28日之前，案涉土地尚未完成订立土地征收与补偿协议程序，且土地上尚有水塘、菜地、坟墓存在，不符合合同约定的交付条件。
案例14：重庆金美豪实业有限公司与垫江县国土资源和房屋管理局建设用地使用权出让合同纠纷一案
2007年8月9日，金美豪实业公司以1282万元竞得案涉宗地，2010年8月2日，金美豪实业公司与国土房管局达成协议，约定：国土房管局在半年内配合县政府依法使星泰垫江公司交出案涉土地，协调交通开发公司与耀华汽车修理厂解除场地租赁合同，将该宗地块移交给金美豪实业公司。此后，金美豪实业公司缴纳了全部土地出让金及相关税费、服务费。2010年8月20日，金美豪实业公司与国土房管局签订《出让合同》，约定：国土房管局在2011年4月30日前交付出让宗地。出让人交付延期的，每延期一日，出让人按出让价款的0.1%向受让人支付违约金。交地条件为“场地‘三通一平’由竞得者自行负责。周围基础设施由竞得者自行负责。”
2010年10月8日，国土房管局发出公告，收回案外人交通开发公司占有的案涉宗地，注销其《国有土地使用权证》。
2010年10月11日，国土房管局向金美豪实业公司颁发了案涉地块的《房地产权证》。2010年12月6日，县发改委向金美豪实业公司颁发企业投资项目备案证。2011年1月5日，县规划局向金美豪实业公司颁发建设用地规划许可证。
2013年10月25日，金美豪实业公司以案涉宗地使用权为案外人6000万银行借款提供抵押。
2015年4月29日，国土房管局作出《闲置土地调查认定书》，载明：“该地块因遗留问题政府无法交地，致使该土地一直无法动工使用，应按照《闲置土地处置办法》的有关规定进行处置。我局将与你单位进行协商处置，协商一致后拟订闲置土地处置方案。”
案涉土地至2017年至2018年诉讼期间仍由星泰垫江公司占有。
另外，案涉宗地原属交通开发公司使用，2007年2月该公司与星泰垫江公司签订转让宗地使用权的协议，并完成交接。星泰垫江公司向国土房管局申请土地使用权变更登记未果，遂于2007年10月以国土房管局为被告，提起行政诉讼。一审法院支持了其诉请；二审法院于2010年4月12日判决驳回其诉请；重庆高院再审维持二审判决。
金美豪实业公司起诉，要求国土房管局承担逾期交地的违约责任。
重庆三中院认为，国土房管局已于2010年10月11日向金美豪实业公司颁发涉案土地的使用权证。金美豪实业公司也于2013年10月25日，用该土地使用权为案外人向银行借款6000万元设定抵押担保。故认定国土房管局存在逾期交付土地的违约行为证据不足。金美豪实业公司在与国土房管局签订国有建设用地使用权出让合同时即已明知该土地现状为星泰垫江公司实际占用并出租，应认定其明知该地块存在交付瑕疵。至于涉案土地被星泰垫江公司占有，影响金美豪实业公司进行开发建设的权利，其可依法另行主张。遂驳回金美豪实业公司的全部诉讼请求。
重庆高院认为，土地的交付义务与土地的登记义务是性质不同的两项独立的义务。登记义务的完成发生物权变动的效力。交付义务的完成发生占有的效力。只有物的占有、使用、收益、处分权能均具备时，国有建设用地使用权的权能才是完整的，否则某些权能无法发挥作用。国土房管局按约完成了案涉土地的登记义务，但是未完成案涉土地的交付义务。因第三人占有案涉土地导致垫江国土房管局不能交付案涉土地并不能免除垫江国土房管局的违约责任。至于其与交通开发公司、星泰垫江公司的纠纷，则应当另行处理。尽管金美豪实业公司知晓土地由第三人占有的事实可以减轻违约方的违约责任，但是该事实对违约责任的认定不产生影响。
最高院认为，本案涉及土地交付的认定标准。首先，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。使建设用地使用权人实现上述权利，是出让人的基本法定义务。其次，土地使用权的转移登记与土地的交付是不同的概念。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持……”的规定来看，土地的交付与土地使用权的变更登记是区分开的。……关于土地“交付”的具体标准，虽然现行法律没有明确规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，作为不动产的土地的交付，原则上也应以转移占有为标准，即土地经一定形式的移交后，达到由权利人实际管领和控制的程度。本案中，金美豪公司虽有以取得的土地使用权向垫江县发展和改革委员会申请项目立项，及将涉案土地使用权提供抵押担保的行为，但均是其以取得的土地使用权证书进行的相关行为，金美豪公司并不能实际控制涉案土地，利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。故垫江县国土房管局主张其已履行交付土地义务，金美豪公司已实际取得土地，理由不能成立。
第三部分 关于出让金缴纳的裁判规则
规则十二：在出让合同尚未成立的情况下，竞买人缴纳的竞买保证金不能自动转为出让合同定金和价款
案例15、南京栖霞建设股份有限公司与海口市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案
2012年12月，栖霞公司缴纳1.61亿元竞买保证金参与竞买，竞得案涉宗地，并与国土局签订《成交确认书》。因规划调整，2014年8月国土局向栖霞公司送达《解除成交确认书的通知》，将案涉宗地再次挂牌出让，两次挂牌出让价格相差1.12亿元。国土局已将栖霞公司的保证金全部返还。栖霞公司提起民事诉讼，要求国土局赔偿保证金的利息损失和可得利益损失1.12亿元（按照两次挂牌出让差价计算）。
海南高院认为，栖霞公司仅与国土局签订了成交确认书，并未与国土局签订出让合同，亦未支付土地出让金……双方的纠纷应为行政纠纷，故驳回栖霞公司的起诉。
栖霞公司上诉称：一、认定事实不清。……本案出让公告规定：“土地出让合同定金为挂牌成交价的10%，其缴交的竞买保证金自动转为土地出让合同定金和出让价款”，故在竞得涉案地块后，栖霞公司为涉案地块缴交的竞买保证金1.61亿元已经自动转为出让合同定金和出让价款。原裁定认定栖霞公司没有缴交土地出让金错误。……
最高院认为：栖霞公司与国土局就案涉地块仅签署了成交确认书，并未签订出让合同，故栖霞公司有关案涉出让合同已经成立的主张不能成立。案涉出让公告虽有“土地出让合同定金为挂牌成交价的10%，其缴交的竞买保证金自动转为土地出让合同定金和出让价款”之规定，但是在出让合同尚未成立的情况下，栖霞公司缴交的竞买保证金转为出让合同定金和价款的条件并未成就。故栖霞公司主张其缴交的竞买保证金已经自动转为出让合同定金和出让价款的主张，没有事实和法律依据。
规则十三：受让人资金进入出让人账户的时间不等于缴纳出让金的时间
案例16、霍邱县国土资源局与安徽文峰置业有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案
2014年1月7日，文峰置业公司缴纳3.2亿元的竞买保证金，参与包括136号地块在内的五块宗地竞拍，其中136号地块竞买保证金为7000万元。2014年1月10日文峰置业公司竞得五块宗地，与国土局签订五份《出让合同》。136号地块成交总价为3.3亿元，文峰置业公司于出让合同签订之日起12个月内，一次性付清出让金。
双方因土地交付形成诉讼。安徽高院另案判决确认：136号地块以外的四块宗地《出让合同》于2014年12月11日解除，国土局返还文峰置业公司定金2.5亿元。
2015年11月24日，文峰置业公司与国土局在编号为7057291550的安徽省政府非税收入一般缴款书上记载“根据第十六届第60次县长办公会议纪要及国土局与文峰公司签订的调解协议书，该票据中的3.2亿元土地出让金转为第136号地块的出让金【2013】136号”。2015年11月27日，文峰置业公司补缴136号地块出让金尾款。
安徽高院认为：《出让合同》约定案涉地块出让价格为330559110元，文峰置业公司应在合同签订之日起12个月内一次性付清土地出让价款。其中7000万元定金抵作土地出让金。签订合同后，文峰置业公司没有按约在2015年1月10日前支付剩余260559110元出让金。2015年11月24日，文峰置业公司与国土局在编号为7057291550的安徽省政府非税收入一般缴款书上记载“根据第十六届第60次县长办公会议纪要及国土局与文峰置业公司签订的调解协议书，该票据中的3.2亿元土地出让金转为第136号地块的出让金【2013】136号”。2015年11月27日，霍邱文峰置业公司通过徽商银行分两次向霍邱县人民政府财政局支付10559110元。用途为：5#地块土地出让金尾款。至此，文峰置业公司支付完毕土地出让金本金。
最高院认为：关于文峰置业公司支付136号地块土地出让金时间的认定。文峰置业公司主张2.5亿元出让金在2014年1月7日支付给国土局时即被该局支配收益，因此不存在逾期支付情形。经查，案涉五宗出让土地分别签订了五份独立的《出让合同》，文峰置业公司2014年1月7日支付给国土局的2.5亿元系132号至135号四宗地块定金；2015年11月24日双方在《安徽省政府非税收入一般缴款书（收据）》记载的“根据第十六届第60次县长办公会议纪要及国土局与文峰置业公司签订的调解协议书，该票据中的3.2亿元土地出让金转为第136号地块的出让金【2013】136号”显示，2.5亿元的定金结转为五号地土地出让金。根据合同相对性原则，在2015年11月24日之前双方未就2.5亿元定金结转为五号地土地出让金问题协商一致，该2.5亿元定金尚不能改变性质冲抵五号地的土地出让金，至于在此期间是否因该定金被国土局占用给其造成损失的问题，应在另案中解决，不能与本案的法律关系相混淆。故一审将2015年11月24日认定为文峰置业公司交付五号地出让金2.5亿元的时间正确。