房产作为融资租赁物载体的法律探讨

当前，融资租赁在世界范围内已发展成为重要的金融工具，也是以金融手段促进实体经济的重要手段，兼具“融物”与“融资”双重属性，具有很强的金融属性。发展初期，融资租赁交易多限于机器设备。随着融资租赁的蓬勃发展，一些融资租赁公司将融资租赁载体拓展到了房产领域。但在我国，由于融资租赁发展时间较短，与之相关的法律法规尚不健全，使得房产融资租赁存在很多的不确定因素。目前，最受争议的因素是法律上是否认可房产作为融资租赁的载体，这个问题直接影响到融资租赁关系是否成立。尽管如此，在实践中，以房产作为租赁物的情况还是非常普遍的，这也成为很多租赁公司收入的主要来源之一。
一、房产作为载体的融资租赁合同性质及效力认定
最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》的征求意见稿中，曾将以房屋等不动产作为租赁物的融资租赁合同认定为无效，但最后并未采纳。事实上，法律并未明确禁止房产为融资租赁载体；实践中, 商业地产等融资租赁业务更是普遍存在。在司法审判中，法院也并不是简单地一刀切认定房产融资租赁合同有效还是无效，而是结合具体案件交易形式、国家政策等多角度进行衡量判断。
以最高院（2014）民二终字第109号判决书为例：
2011年7月12日，国泰租赁公司与三威置业公司签订《融资租赁合同》，约定三威置业公司将“大地锐成”项目137套商品房所有权转让给国泰租赁公司，然后回租该商品房。合同签订后，国泰租赁公司向三威置业公司履行支付购房款义务，但三威置业公司却未依约支付租金，故成诉至法院。最高院认为，本案所涉《融资租赁合同》系房地产售后回租业务，出卖人和承租人均为三威置业公司，租赁物系三威置业公司在建137套商品房。在合同订立前，该租赁物已被有关行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑；在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，故案涉商品房所有权无法从出卖人三威置业公司移转至出租人国泰租赁公司。由此产生的实际法律关系是，国泰租赁公司作为名义上的商品房买受人和出租人，并不享有租赁物的所有权，作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物所有权无法过户亦应明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项；三威置业公司作为租赁物的所有权人，虽名为“承租人”，但实际上不可能与自己所有的房产发生租赁关系，其仅是以出卖人之名从国泰租赁公司获得款项，并按合同约定支付利息，其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。依照《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，案涉合同应认定为借款合同。
由此可见，最高院并没有因为租赁物是商品房而直接否定融资租赁合同的性质及效力，而是结合商品房本身的实际情况以及法律规定对融资租赁合同的性质进行评判的。
尽管如此，这并不意味着房产租赁就没有效力风险。融资租赁司法解释第一条明确规定“人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院按其实际构成的法律关系处理。”按此规定，我们可以这样理解房产融资租赁的效力问题，即以房产为载体的融资租赁合同虽然不会直接因为标的物的原因而被认定合同无效，但是却可能不被认定构成融资租赁法律关系。
二、司法视角下房产作为融资租赁载体的范围
对于哪些房产可以作为租赁物，哪些房产不可以做租赁物，业内并没有一个普遍的认识，法律上也没有具体的规定。结合目前的法律法规、司法解释、司法观点，特别是天津法院的观点，我们对房产作为融资租赁载体的范围进行了简要梳理。但需要说明的是，这里的“可以”仅指司法实践中普遍认可的房产性质不影响融资租赁合同的性质，并不意味着一定会构成融资租赁合同关系，因为是否构成融资租赁合同关系还需要结合其他因素来综合确定。
（一）可以作为租赁物的房产
1.企业厂房。从权利义务上看，将企业厂房的所有权转移给出租人，并在此基础上建立的融资租赁合同关系，基本符合《合同法》第二百三十七条关于融资租赁合同的权利义务关系的规定，也体现出融资与融物的融资租赁特征。如在案例（2015）津高民二初字第40号中，租赁物即为企业厂房，天津高院在判决中并未以租赁物为企业厂房为由而否定融资租赁关系。
2.商业地产。融资租赁司法解释起草小组中认为，承租人为融资需要，以融资租赁合同的方式取得商业地产的使用权，并实际占有使用租赁物，出租人作为租赁物的所有权人，在其物权担保得到保证的前提下，提供便利，并不违反法律法规的强制性规定，不应以其租赁物为不动产而否定融资租赁合同的性质和效力[1]。可见，最高人民法院对商业地产作为租赁物时，没有一概地因其为不动产而对融资租赁合同不认可。但此处需要注意的是，如果使用人与承租人不一致，则可能被认为以融资租赁之名行借款之实，最终可能被认定为借贷或者其他法律关系，甚至被认定合同无效。
（二）不可以作为租赁物的房产
1.在建商品房项目。融资租赁司法解释起草小组认为，以在建住宅商品房项目作为租赁物，以房产开发商作为承租人、租赁公司作为出租人的融资租赁合同不构成融资租赁合同关系[2]。因为房产在建项目尚不具备法律上的所有权，出租人并未实际取得房产的所有权，即便开发商取得了房产所有权，同样也不能开展售后回租模式的融资租赁业务，因为开发商并不是商品房的实际使用人，其目的不是为了使用租赁物，而是通过租赁物房产来取得贷款融资，属于以融资租赁之名掩盖借款之实，不能构成融资租赁法律关系。
2.保障性住房。保障性住房是国家重大民生项目，以满足“居者有其屋”的基本人权为目的，是国家的一项政治义务和法律义务，其政策性意义远远超过其商业价值。如果认可了保障性住房可以作为租赁物，则将保障房地政策性与商业性混淆，不仅违背了国家的经济政策，也架空了国家的房产调控政策。因此，保障房不能作为融资租赁的租赁物。天津法院关于融资租赁案件审判标准中也作了明确规定，以在建商品房、保障房项目作为租赁物并以房产开发商作为承租人的售后回租，不认定为融资租赁合同关系。
三、以房产作为融资租赁载体存在的问题
（一）法律法规不健全
融资租赁发展初期，几乎没有任何法律对该行业进行规制。《合同法》颁布之后，陆续有一些相关法律法规出台。直到2014年，最高院出台了《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》，较之前的空白有了不小的突破。但是现有的法律不能形成体系，对房产能否作为融资租赁物也没有明确规定，不能起到很好的规制和引导作用，导致以房产为载体的融资租赁业务发展受到了一定限制。
（二）当事人风险防范意识薄弱
租赁物所有权的分化是融资租赁的基础。在实践中，已经出现了诸多因所有权属性变化所带来的风险，比如融资租赁合同关系被认定不成立。大部分从事房产融资租赁交易的当事人未意识到这一风险，在没有任何防范措施的情况进行交易，导致了因该风险产生的纠纷不断增加，使得自身预期经济利益不能得到有效保护。
（三）房产所有权转移困难
法律上，房产的所有权变更生效以变更登记为要件，而在实际操作时,由于房产产权变更的税费成本较高,当事人往往不愿意办理过户手续,只签订买卖合同或在融资租赁合同中约定所有权转移,或者通过办理房产的抵押登记保护出租人的物权利益。这种做法对房产所有权变更并不发生效力,此类融资租赁合同缺乏融物的属性,很大可能性不被认定为融资租赁关系。天津法院关于融资租赁案件审判标准中明确规定，以不动产为租赁物的售后回租，承租人未转移所有权给出租人的，不认定融资租赁合同关系。
四、防范房产作为融资租赁物载体风险的措施
（一）选择适合的标的物
在开展房产融资租赁业务时，尽量选择已经得到司法实践认可的租赁物，如企业厂房、商业地产。需要注意的是，作为住宅承租人的居民和作为商业地产承租人的企业对租赁物的利用性质不同，前者是居住非商业用途，后者则是商业用途，为了生活需求的租赁不属于融资租赁的范围。
（二）做好对承租人的调查工作
在房产融资租赁合同交易中，对承租人进行调查评估是出租人能否实现预期利益的重要保障。调查评估集中体现在承租人的经营管理能力、资产信誉等方面。出租人能否顺利收取租金，主要依靠于承租人的经营收益，如果承租人没有较强的管理能力，即使通过融资获得了资金，其也很难达到预期效果，出租人的预期利益也就难以实现。
（三）争取完善租赁物的权属登记
在融资租赁法律关系中，租赁期内的房产所有权应归出租人所有。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。因此，出租人需要对购买的房产进行产权登记，依法设立并获得房产的所有权，在一定程度上起到控制风险的作用。
（四）争取在合同效力上得到肯定
房产融资租赁即便不被认定为融资租赁法律关系，也并不意味着融资租赁合同一定无效。对于名为融资租赁合同但是实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照实际构成的法律关系处理，一般而言，可能构成借贷关系等。如果法院认定实际法律关系有效，则合同双方的权利义务关系按实际法律关系处理，这同样可以大部分实现出租人的利益预期。
（五）设置风险兜底条款
为了防范房产融资租赁的效力风险，出租人可以在融资租赁合同条款或担保合同中约定，如果融资租赁合同被法院认定构成其他法律关系，担保人的担保责任不因此而免除，仍需对法院认定后的法律关系承担担保责任；如果融资租赁合同被认定无效，担保人对法院判决中所确认的被担保人应当承担的给付义务依然承担担保责任。
可见，房产融资租赁仍是融资与融物为一体的交易，融资租赁企业在选择房产作为融资租赁载体时，应注意不同种类房产的效力风险，选择适格的载体，警惕被认定不构成融资租赁关系的风险。
[1]最高人民法院民二庭编：《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2014年版，第47页。
[2]最高人民法院民二庭编：《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2014年版，第48页。