前言
自2022年3月以来，新一轮的新冠肺炎疫情席卷上海，与2020年疫情爆发初期相比，本次疫情持续时间更长、影响范围更广。因此，可以预见，本轮疫情对于商业地产租赁市场的冲击将远超2020年，待疫情缓解后，势必会大量涌现租赁合同纠纷案件。
本文将结合法律规定、司法实践与笔者代理此类案件的经验，对商业房屋租赁合同中的承租人解约权及后果进行分析，不足之处，还望指正。
一、法院对承租人解除租赁合同的态度
1、一般情况下，不支持承租人以不可抗力为由解除合同
对商业房屋租赁而言，占用是事实。目前无论是国家还是各地高院出台的相关规定均认为，承租人不享有基于不可抗力的法定解除权。其背后的原因主要包括以下几点：
首先，商业房屋租赁合同的期限往往在一年以上，疫情和疫情防控措施所造成的影响相较于租赁期限而言比较短暂，待疫情缓解后仍可继续履行，一般不会造成承租人订立租赁合同的经营目的落空；
其次，对承租人而言，其主要合同义务即为支付租金，而租金支付义务为金钱债务，一般情况下，不存在因疫情影响无法履行的问题；
最后，也最为重要的是，法律本质目的是维持社会稳定运转，从维护交易稳定、避免解约造成系统性风险传导而言，一般也不会允许承租人以不可抗力为由解约。基于同一原则，最高院及地方法院也并不鼓励出租人解除合同，明确规定出租人不得以承租人拖欠租金为由解除合同。由于篇幅限制，出租人的解约权并不在本文的讨论范围内。
法律规范
《中华人民共和国民法典》
第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》
问题2 疫情或者疫情防控措施是否属于不可抗力？当事人能否主张适用情势变更规则变更或解除合同？
答：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。人民法院应根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响，考虑到疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等区域阶梯式封控措施强度以及不同行业、不同纠纷受人员流动限制的影响程度等因素，综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系。
如果合同虽然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。受到不利影响的当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款的规定与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。
2、基于特殊目的的场地租赁，承租人有权解除合同
我们说，有原则即有例外，因此，尽管有前述规定，但在某些特殊情形下，法律规范仍为承租人依据不可抗力规则解除合同预留了一定空间。这些特殊情形主要包括承租人为举办展览、会议、庙会、婚礼等活动而预订场地等，由于前述活动均为临时租赁场地，且对时间的要求往往较高，如节日庆典、季节性促销。如因疫情或疫情防控措施而受到影响的，往往将直接导致合同目的无法实现，因此，承租人有权援引不可抗力规则免责并行使法定的合同解除权。
法律规范
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》
为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
3、承租人能否依据情势变更原则单方解除租赁合同？
上海高院在关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答中已明确，根据新冠疫情对合同履行程度的影响，新冠疫情既有适用不可抗力原则、也有适用情势变更原则的空间。
与不可抗力不同，情势变更并不导致合同不能履行，所以不会产生违约责任免除的效果。但情势变更会导致合同继续履行显失公平，所以需要对合同的履行重新进行调整，如减免租金、延长租金支付期限、延长租金或解除合同。
因此，承租人需先就合同的履行与出租人进行协商，如协商不成，方可主张解除合同。需要注意的是，情势变更并非法定解除权，如需以情势变更为由解除合同的，需要通过法院或仲裁机构裁决。
法律规范
《中华人民共和国民法典》
第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》问答2（内容略）
上海市高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》（2020年）
四是坚持实事求是原则，依法适用不可抗力或情势变更等原则。对于非金钱债务构成不可抗力情形的，除非法律另有规定，当事人可以根据不可抗力与合同不能履行之间的因果关系及原因力大小，结合案件情况，按照原因与责任相适应原则，主张部分或者全部免除责任；对于金钱债务发生履行障碍的，一般不适用不可抗力条款免责。虽然不构成不可抗力，但受疫情影响履行合同对一方当事人明显不公平的，可以参照情势变更原则处理。需要注意的是，有关情势变更原则的适用程序较为严格，在司法实践中须审慎把握。
二、人民法院对承租人要求减免疫情期间租金的态度
为合理分担疫情造成的损失，如受疫情影响导致房屋无法正常使用，法院对承租人提出的租金减免请求一般均会予以支持，但在支持的程度上，法院往往享有较高的自由裁量权，通常会根据房屋性质、租赁合同的履行期限、受疫情影响的严重程度等因素综合判断。
小微企业及个体工商户承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，按照上海市目前政策可给予3个月或6个月的免租期。承租其他房屋的，如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。
法律规范
《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》
二、减轻各类企业负担（七）减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。
《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》问答5、问答9
问题5 商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。
承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
问题9 商铺、酒店、船舶、航空器等承包经营合同由于疫情防控措施造成停业或者客流量明显下降，承包人能否要求变更合同？
答：此类承包经营合同具有明显的营利性。当因采取疫情防控措施造成停业或者客流明显减少时，给承包人造成的损失显然超出一般商业风险的范畴，由此产生的纠纷，应积极促成当事人协商调解解决。协商调解不成，承包人以继续履行合同对其明显不公平等为由请求减免相应承包期间的费用或请求变更相应合同内容的，应予支持。
三、协商不成，承租人单方面解除租赁合同需要承担的法律责任
承租人对于租金减免的期望与出租人实际给予的结果之间往往存在较大落差，这也导致了通常情况下双方难以好聚好散。在无法协商一致的情况下，部分承租人为了及时止损，可能会在明知不具备解除权的情况下，仍旧选择向法院起诉要求解除合同。
而根据法律规定，在不享有法定解除权的情况下，承租人不再支付租金的行为将构成违约。一般情况下，出租人会同时提起反诉，以承租人违约为由要求解除合同并追究违约责任，违约责任通常包括：
司法实践中，法院虽然会尊重双方对于合同约定的意思自治，但一般会认为上述多种违约责任
对承租人而言显然畸重，并基于自由裁量权进行取舍。
四、律师建议
鉴于司法实践已基本明确，通常情况下商业房屋的承租人不得以不可抗力为由解除合同，而以情势变更为由主张解除合同的，必须达到“对于当事人一方明显不公平的”的程度，且在程序方面而言，必须在协商不成后通过法院或仲裁机构裁决，自行发出的解除通知不产生相应的法律后果。因此，承租人如需解约的，应做好以下准备，避免承担过重的法律责任：
（1） 就租金减免、逾期履行、解约等事宜与出租人进行协商；
（2） 如协商不成，及时提起诉讼或仲裁；同时尽可能的支付租金；
（3） 在起诉后第一时间要求法官协调房屋交接事宜，避免承担过多的占用使用费（其标准往往高于房屋租金）；
（4） 搜集、整理承租经营受到影响的证据，如当地政府、商场发布的通知，店铺流水与往年营业额、店铺成本支出等；
（5） 收集出租方怠于收回房屋、已将房屋重新出租的证据。
自2022年3月以来，新一轮的新冠肺炎疫情席卷上海，与2020年疫情爆发初期相比，本次疫情持续时间更长、影响范围更广。因此，可以预见，本轮疫情对于商业地产租赁市场的冲击将远超2020年，待疫情缓解后，势必会大量涌现租赁合同纠纷案件。
本文将结合法律规定、司法实践与笔者代理此类案件的经验，对商业房屋租赁合同中的承租人解约权及后果进行分析，不足之处，还望指正。
一、法院对承租人解除租赁合同的态度
1、一般情况下，不支持承租人以不可抗力为由解除合同
对商业房屋租赁而言，占用是事实。目前无论是国家还是各地高院出台的相关规定均认为，承租人不享有基于不可抗力的法定解除权。其背后的原因主要包括以下几点：
首先，商业房屋租赁合同的期限往往在一年以上，疫情和疫情防控措施所造成的影响相较于租赁期限而言比较短暂，待疫情缓解后仍可继续履行，一般不会造成承租人订立租赁合同的经营目的落空；
其次，对承租人而言，其主要合同义务即为支付租金，而租金支付义务为金钱债务，一般情况下，不存在因疫情影响无法履行的问题；
最后，也最为重要的是，法律本质目的是维持社会稳定运转，从维护交易稳定、避免解约造成系统性风险传导而言，一般也不会允许承租人以不可抗力为由解约。基于同一原则，最高院及地方法院也并不鼓励出租人解除合同，明确规定出租人不得以承租人拖欠租金为由解除合同。由于篇幅限制，出租人的解约权并不在本文的讨论范围内。
法律规范
《中华人民共和国民法典》
第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》
问题2 疫情或者疫情防控措施是否属于不可抗力？当事人能否主张适用情势变更规则变更或解除合同？
答：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。人民法院应根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响，考虑到疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等区域阶梯式封控措施强度以及不同行业、不同纠纷受人员流动限制的影响程度等因素，综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系。
如果合同虽然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。受到不利影响的当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款的规定与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。
2、基于特殊目的的场地租赁，承租人有权解除合同
我们说，有原则即有例外，因此，尽管有前述规定，但在某些特殊情形下，法律规范仍为承租人依据不可抗力规则解除合同预留了一定空间。这些特殊情形主要包括承租人为举办展览、会议、庙会、婚礼等活动而预订场地等，由于前述活动均为临时租赁场地，且对时间的要求往往较高，如节日庆典、季节性促销。如因疫情或疫情防控措施而受到影响的，往往将直接导致合同目的无法实现，因此，承租人有权援引不可抗力规则免责并行使法定的合同解除权。
法律规范
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》
为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
3、承租人能否依据情势变更原则单方解除租赁合同？
上海高院在关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答中已明确，根据新冠疫情对合同履行程度的影响，新冠疫情既有适用不可抗力原则、也有适用情势变更原则的空间。
与不可抗力不同，情势变更并不导致合同不能履行，所以不会产生违约责任免除的效果。但情势变更会导致合同继续履行显失公平，所以需要对合同的履行重新进行调整，如减免租金、延长租金支付期限、延长租金或解除合同。
因此，承租人需先就合同的履行与出租人进行协商，如协商不成，方可主张解除合同。需要注意的是，情势变更并非法定解除权，如需以情势变更为由解除合同的，需要通过法院或仲裁机构裁决。
法律规范
《中华人民共和国民法典》
第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》问答2（内容略）
上海市高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》（2020年）
四是坚持实事求是原则，依法适用不可抗力或情势变更等原则。对于非金钱债务构成不可抗力情形的，除非法律另有规定，当事人可以根据不可抗力与合同不能履行之间的因果关系及原因力大小，结合案件情况，按照原因与责任相适应原则，主张部分或者全部免除责任；对于金钱债务发生履行障碍的，一般不适用不可抗力条款免责。虽然不构成不可抗力，但受疫情影响履行合同对一方当事人明显不公平的，可以参照情势变更原则处理。需要注意的是，有关情势变更原则的适用程序较为严格，在司法实践中须审慎把握。
二、人民法院对承租人要求减免疫情期间租金的态度
为合理分担疫情造成的损失，如受疫情影响导致房屋无法正常使用，法院对承租人提出的租金减免请求一般均会予以支持，但在支持的程度上，法院往往享有较高的自由裁量权，通常会根据房屋性质、租赁合同的履行期限、受疫情影响的严重程度等因素综合判断。
小微企业及个体工商户承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，按照上海市目前政策可给予3个月或6个月的免租期。承租其他房屋的，如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。
法律规范
《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》
二、减轻各类企业负担（七）减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。
《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》问答5、问答9
问题5 商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。
承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
问题9 商铺、酒店、船舶、航空器等承包经营合同由于疫情防控措施造成停业或者客流量明显下降，承包人能否要求变更合同？
答：此类承包经营合同具有明显的营利性。当因采取疫情防控措施造成停业或者客流明显减少时，给承包人造成的损失显然超出一般商业风险的范畴，由此产生的纠纷，应积极促成当事人协商调解解决。协商调解不成，承包人以继续履行合同对其明显不公平等为由请求减免相应承包期间的费用或请求变更相应合同内容的，应予支持。
三、协商不成，承租人单方面解除租赁合同需要承担的法律责任
承租人对于租金减免的期望与出租人实际给予的结果之间往往存在较大落差，这也导致了通常情况下双方难以好聚好散。在无法协商一致的情况下，部分承租人为了及时止损，可能会在明知不具备解除权的情况下，仍旧选择向法院起诉要求解除合同。
而根据法律规定，在不享有法定解除权的情况下，承租人不再支付租金的行为将构成违约。一般情况下，出租人会同时提起反诉，以承租人违约为由要求解除合同并追究违约责任，违约责任通常包括：
司法实践中，法院虽然会尊重双方对于合同约定的意思自治，但一般会认为上述多种违约责任
对承租人而言显然畸重，并基于自由裁量权进行取舍。
四、律师建议
鉴于司法实践已基本明确，通常情况下商业房屋的承租人不得以不可抗力为由解除合同，而以情势变更为由主张解除合同的，必须达到“对于当事人一方明显不公平的”的程度，且在程序方面而言，必须在协商不成后通过法院或仲裁机构裁决，自行发出的解除通知不产生相应的法律后果。因此，承租人如需解约的，应做好以下准备，避免承担过重的法律责任：
（1） 就租金减免、逾期履行、解约等事宜与出租人进行协商；
（2） 如协商不成，及时提起诉讼或仲裁；同时尽可能的支付租金；
（3） 在起诉后第一时间要求法官协调房屋交接事宜，避免承担过多的占用使用费（其标准往往高于房屋租金）；
（4） 搜集、整理承租经营受到影响的证据，如当地政府、商场发布的通知，店铺流水与往年营业额、店铺成本支出等；
（5） 收集出租方怠于收回房屋、已将房屋重新出租的证据。