国有建设用地使用权出让合同纠纷判例解析之 解除合同、赔偿损失、违约金与定金（二）

规则四、合同双方违约、且过错相当时，双方均无单方解除权；当双方均有意解除合同时，法院可判决解除合同；此时双方互不承担违约责任，不适用定金罚则，仅原数返还定金。
案例5、仙游县焰豪投资有限公司与仙游县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案
2011年1月，国土局与焰豪公司签订《出让合同》，约定：126-1地块出让金为41200万元, 定金6000万元。3月先缴出让金，后交付净地。双方均未如期交付。7月双方签订《交地确认书》。国土局8月催缴出让金，10月通知焰豪公司解除合同。11月，焰豪公司起诉，要求：一、确认国土局的通知无效；二、解除双方的《出让合同》；三、国土局双倍返还定金l2000万元，并赔偿经济损失1129.64万元。
最高法院查明，案涉宗地126-1地块是126地块的一部分。2009年9月，126地块被分成三宗土地登记在仙游国投名下，三宗土地分别与126-1地块重合，重合部分占126-1地块的绝大部分面积。2009年9月，仙游国投以上述三地块使用权向银行设置为期3年，最高额为13800万元的最高额抵押，向银行借款11000万元。直至最高院审理本案时，仙游国投仍未清偿欠付银行的借款，上述土地上的抵押权仍未涂销；三宗土地使用权证仍未被收回，土地使用权登记权利人仍然为仙游国投。仙游国土局亦从未告知焰豪公司126-1地块被分割登记在仙游国投名下及其上存在抵押权负担的情况。
最高院认为：1、焰豪公司不具有履行抗辩权。第一、合同约定了履行的先后顺序，焰豪公司主张行使同时履行抗辩权不成立。第二、焰豪公司主张行使不安抗辩权亦不能成立。首先，仙游国土局不存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情况，不符合《合同法》第68条的规定。其一，仙游国土局是代表国家出让土地，其是以国家信用为担保，因此并不存在仙游国土局有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。其二，只要焰豪公司依约付清出让金，则仙游国土局完全可以以该出让金付清所欠银行的款项，消除126-1地块上的抵押权，并将土地使用权变更登记在焰豪公司名下。其三，国土局已于2011年7月22日先行将126-1地块交付给了焰豪公司，这既表明了履行合同的诚意，也是以实际交付土地的行为来为履行合同提供担保。其次，焰豪公司最迟至2011年7月22日之前即已知悉126-1地块已经被分割登记在仙游国投名下及其上设定有抵押权负担，直至本案诉讼的长时间里，均未主张过行使不安抗辩权；其不安抗辩权的行使亦不符合《合同法》第69条所规定的“及时通知”程序要求。故焰豪公司主张其未履行付款义务系行使不安抗辩权，不符合法律规定。
2、焰豪公司与仙游国土局均构成违约。一方面，案涉地块的大部分被设定了抵押权，至今该抵押权负担仍然未消除。在约定的履行期限内，国土局并未能如约提供净地，已违反了合同义务，构成违约。另一方面，焰豪公司未如约履行付款义务，亦构成违约。从履约过程看，二者违约行为的过错亦基本相当。
3、国土局在已违约的情况下，无单方解除权，其解除通知不发生解除合同的法律后果。鉴于双方均有意解除合同，焰豪公司关于解除合同的诉请予以支持。
4、双方均有违约行为，且过错基本相当，故双方应各自承担相应的损失，互不承担违约责任。由此，焰豪公司仅可要求国土局原数返还定金6000万元，其余诉请不予支持。
解析：合同双方违约、且过错相当时，双方均无单方解除权；当双方均有意解除合同时，法院可判决解除合同；此时双方互不承担违约责任，因此不能适用定金罚则，仅原数返还定金。该案经过最高院审判委员会民事行政审判专业委员会的讨论，其结论应具有权威性。
案例6：赣州市自然资源局与赣州市旺业置业有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案
自然资源局发布拍卖须知，须知载明土地交付条件为“宗地红线外三通（通路、通电、通水），宗地红线内为现状”；竞买申请一经提交，即视为对交易规则、应急处置办法、出让公告、交易须知、其他相关文件、宗地现状等无异议，并对可能存在的风险完全接受”。须知还规定，签订《成交确认书》的同时签订《交地确认书》，10个工作日内签订《出让合同》，“宗地成交价超出起始价的溢价部分（不包含竞买保证金），竞得人须自宗地成交之日起15个工作日内缴清，剩余出让金必须在成交之日起60日内缴清”。
旺业公司竞得案涉土地，签订《成交确认书》，后因案涉土地不符合净地标准，旺业公司拒签出让合同。自然资源局三次发函催促签合同、缴出让金，并称：否则视作旺业公司放弃案涉土地并单方面解除《成交确认书》，将对案涉土地重新出让。旺业公司书面通知自然资源局解除《成交确认书》。此后，旺业公司起诉，要求确认其解除通知的效力，双倍返还竞买保证金，赔偿土地交易服务费、公证费及为准备履约支付的费用等等。
江西高院认为，《成交确认书》具备了《出让合同》的主要条款，应认定双方之间具有了的合同关系。自然资源局未能净地出让，已构成违约。旺业公司依据《合同法》94条第4项、第96条通知解除合同，双方合同关系自旺业公司起诉时解除。自然资源局返还竞买保证金，并自合同解除时承担利息；土地交易服务费、公证费各但50%；旺业公司的其余请求不支持。
最高院认为，自然资源局明确表示将对案涉土地重新出让。旺业公司向自然资源局发出解约通知，又起诉请求确认解除《成交确认书》。可见，双方均有解除《成交确认书》的意思表示，一审判决确认解除《成交确认书》符合双方的真实意愿，并无不妥。
旺业公司对案涉土地进行了实地踏勘，并提交了《竞买申请书》。表明双方就案涉土地以“宗地红线外三通（通路、通水、通电），宗地红线内为现状”方式交付达成了一致。旺业公司作为竞拍人，理应在竞拍前了解案涉土地现状，并对竞拍土地后的风险进行评估，在竞得案涉土地后应自觉履行相应的付款义务。但旺业公司对案涉土地状况未尽到充分、谨慎的审查义务，对《成交确认书》的解除存在过错。
自然资源局未在约定的履行期限内交付符合拍卖须知约定的土地，对合同的解除亦有过错。双方对《成交确认书》的解除均有过错，在此情况下，一审法院的判决利于平衡双方之间的利益，并无不当。
解析：江西高院认为自然资源局违约，旺业公司拥有法定解除权。那样的话，《成交确认书》就应该在旺业公司发出解约通知时解除，而不是在起诉时解除（按《民法典》第565条第2款应该是起诉状副本送达时间解除）。最高院认定双方违约，且未确认旺业公司拥有法定解除权，只是基于双方均有解约的意思表示，所以解除《成交确认书》。
在运用这一规则时，最关键的是如何确认双方均违约、且过错相当。这里既有定性又有定量。按崔建远教授的观点，形成双方违约的情形有三。第一、“在双务合同中，双方当事人所负的债务并不总是具有牵连性和对价性的，致使双务合同履行中的抗辩权在某些案型中无从适用。例如，某房屋租赁合同约定，出租人须在合同签订后30日内向承租人出示其拥有房屋所有权的证明文件，否则，视为违约。出租人未能依约向承租人出示此类文件，构成违约。但承租人据此主张先履行抗辩权，拒付租金，由于出租人依约出示房屋所有权的证明文件的义务与承租人支付租金的义务，不构成对待给付义务，不符合先履行抗辩权的构成，承租人拒付租金即不是在行使抗辩权，而是在违约。这就构成了双方违约。”第二、“即使系争案型存在着抗辩权制度适用的余地，但抗辩效果的发生须以权利人行使抗辩权为条件，并无采用‘存在效果说’的空间，事实是权利人没有行使抗辩权，或者貌似行使，实际上没有行使。这也会构成双方违约。例如，在某房屋租赁合同中，出租人交由出租人占有、使用的租货房屋不符合约定的质量标准，承租人虽然一方面要求出租人修，但同时照样向出租人以支票支付全部租金，不过，该支是作废的，致使支付租金迟延。多数说认为，承租人不是在行使先履行抗权，而是以作废支票欺骗出租人，也构成违约。于是，该案构成双方违约的情形。”第三、“系争案型存在着抗辩权制度适用的余地，但权利人明示放弃抗权，在相对人违约时无抗权可以行使，又拒不行自己的义务，构成双方违约。”
按此分析，案例5很难说是双方违约，最起码不是过错相当。案例5中，约定的是先缴纳出让金，后交付土地。出让金4.12亿元，土地最高抵押额3.18亿元；如果受让方如约缴纳出让金，出让方即可涂销抵押，将并将土地使用权变更登记在受让方名下，出让方就不会违约。退一步讲，土地已经由受让方实际占有，他们之间的过错肯定也不是对等的。
规则五：情势变更可解除合同
案例7、遵义市播州区国土资源局与遵义县鼎盛房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案
本案中，双方签订了《成交确认书》，约定出让鸭溪镇临邻326国道的地块用于临街商铺及住宅开发。此后修建的鸭溪酒业大道使326国道丧失了鸭溪镇交通主干道的地位。鼎盛公司起诉，请求解除《成交确认书》。
最高院认为，鸭溪酒业大道的修建影响了涉案土地商业开发价值。国资局与鼎盛公司在签订的中载明：土地用途为“居住兼商业用地”。所谓“居住兼商业用地”，是指将北邻326国道的底层楼房设计为临街商铺，其他为住宅楼。鸭溪酒业大道修建之前，326国道是横贯鸭溪镇的交通主干道，对于常住人口较少乡镇来讲，沿该国道开发才具有更高商业价值。而鸭溪酒业大道修建后，虽然326国道路基尚存，但有些路段已不再通行，明显丧失了主干道的功能。鸭溪酒业大道的修建，客观上对涉案土地商业开发价值造成巨大影响。如果继续履行《成交确认书》的约定，鼎盛公司的利益将会受到明显影响，对鼎盛公司明显不公平。
鸭溪酒业大道的修建是双方当事人在订立合同时无法预见、不可控制的，故不属于鼎盛公司能够预知、防控的商业风险。其次，鸭溪酒业大道的修建不属于不可抗力的情形。再次，2011年12月14日，遵义县发展和改革局发布的遵县发改投资（2011191号）关于鸭溪镇酒业大道的立项批复及该道的修建，对于从事房地产开发的鼎盛公司是不可预测的，而鸭溪酒业大道的修建导致涉案土地开发商业价值的下降、继续开发建设将面临巨大损失是客观事实，且双方当事人对此客观情况的变化均无过错。《成交确认书》赖以成立的基础关系已经发生了变化；合同虽然可以继续履行，但是按照《成交确认书》载明的土地出让金履行会造成合同对价不平衡，对于鼎盛公司来讲有失公平。为了城镇发展需要，政府改变道路规划，有利于社会公共利益。由此造成当事人私人利益受损，也不应由无过错的一方当事人单独承担非商业损失。因此，二审法院根据《合同法司法解释二》第26条的规定判决解除《成交确认书》，适用法律并无不当。
解析：《民法典》第533条规定：“合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”与《合同法司法解释（二）》第26条相比，《民法典》中的情势变更不再要求“非不可抗力”与“不能实现合同目的”，但新增了重新协商的程序；在适用范围上更广，且不用再纠结不可抗力与情势变更的区别，认定上更容易。