集体土地入市融资篇（一）：集体土地融资途径

集体土地受限于严格的法律法规管制，直接利用土地作为一项资产进行资金融通的渠道有限，近年来，伴随着集体土地的改革与政策的放开，一些新的集体土地融资方式也应运而生。本文将对目前实务中出现的三种主要的融资模式及其相关法律法规依据进行介绍。
壹、集体土地使用权抵押贷款
由于我国《物权法》第184条明确规定土地所有权不得抵押，因此在此语境下讨论的集体土地抵押都是指集体土地使用权的抵押担保。在我国逐步对农村集体土地改革和试点的大背景下，可用于抵押贷款的集体土地使用权既要区分集体土地类别与性质，还要考虑全国层面的通行规定和地方试点的特色政策。（具体的介绍详见我们往期文章：《可用于抵押融资的集体土地类型》）
1．全国范围内可用于抵押融资的集体土地
“四荒地”土地承包经营权
农村承包土地的经营权
2．试点地区内可用于抵押融资的集体土地
宅基地使用权
集体经营性建设用地使用权

贰、土地信用合作社模式
土地信用社（亦称土地银行）融资模式是指拥有多余土地或因外出务工无法耕种的农民将土地存入土地信用合作社，由土地信用合作社对农民的土地进行整合并加以利用。与此同时，具有规模化经营条件或者有较多闲暇时间的农民和乡村企业可以向合作社借入土地进行耕作或生产。
近年来，经过各地的试点与探索，已经逐渐形成了宁夏平罗模式、四川彭州模式、陕西杨凌模式等创新典型，是中国“农村土地银行”的实践代表。[i]这些“土地银行”的典型代表并没有实现土地抵押融资，而是在整个土地信贷过程实际上采用了“反租倒包”的形式，由村民零散地块集中“贷出”给种植大户、合作社和涉农企业，通过利息差获取利润，维持机构运行。

叁、土地使用权证券化
农村土地作为一项不动产，由于受到法律法规的限制而不易在市场上进行流通转让，土地权能不能得到有效发挥。通过证券化的形式可以解决这一问题，这也是最近行业内人士的热门研究话题。
作为一种新型的融资方式，土地使用权证券化是指以证券化的土地使用权进行抵押、投资或以证券化的土地入股，成立联合新型农业开发企业的过程。
不同农地证券化模式有着不同的运行机制。我国目前已经开始实施使用权入股、地票和土地信托等三种初级形式的农地证券化。[2]
(一) 使用权入股
使用权入股是指承包人将土地使用权量化为股份用于出资，实行土地股份合作经营，并取得相应的经济利益。使用权入股在实践中可分成土地入股和股份合作形式，二者差别在于农户入股后是否继续从事农业生产。使用权入股可以追溯到1987年广东南海农村土地股份合作试验。随后土地股份合作在全国呈星火燎原之势迅猛发展，在沿海发达省份更为普遍。早期使用权入股运作机制相对简单，现阶段，随着集体经营性建设用地入市政策放开，使用权入股已从早期的单纯土地要素股份合作向劳动、资金、土地等多要素股份合作模式演变。
2019年1月20日六部委发布《关于开展土地经营权入股发展农业产业化经营试点的指导意见》，充分肯定了土地经营权入股对发展农业产业化经营的重要意义，将土地经营全入股作为发展农业产业化经营的重点任务，明确了土地经营权入股的基本原则和发展农业产业化经营的政策保障。
可以预见，在越来越明确开放的政策保驾护航下，未来集体土地使用权入股的发展趋势将会越加明朗。[3]
(二) 地票模式
地票模式是指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地经过复垦并经土地管理部门严格验收后，所产生的指标以票据的形式通过农村土地交易所公开拍卖的农地证券化模式。
2008年12月5日，全国统筹城乡综合配套改革试点城市重庆市率先成立土地交易所，进行“地票”交易。作为一种土地使用权的纸化实物，地票所有者可以将地票用于抵偿新增土地的各种费用，因此“地票”可以作为一种金融资产进行抵押融资。2018年，在地票改革10周年之际，地票制度入选由中国经济体制改革杂志社、地方改革创新研究中心评选的全国“改革开放40年地方改革创新40案例”之一。[4]
(三) 土地信托
土地信托是指土地所有者或使用者（委托人）为了有效的利用土地获取利益，土地委托给信托投资机构，信托投资机构按信托契约的规定，对土地进行管理处分，并将所得作为信托收益交付给委托人。
我国的土地信托实质上是农地承包经营权信托，具体是指原始承包户将其拥有的一定期限内的土地承包经营权让渡给受托人，受托人遵照委托人的意愿，以自己的名义对信托资产进行管理或处分的行为。如果证券市场足够发达，土地信托可采取直接代理模式。该模式下，农户作为委托人将承包期内的经营权转让给受托人——农业种植大户，解决其适度规模经营问题，并按照合同取得资本收益，实现农地资本化。受托人根据需要，以其拥有的合法资产向商业银行或信托投资银行申请抵押贷款获得间接融资，解决农地金融问题。
以土地信托的方式进行融资于法有据。一方面，土地承包经营权不属于《信托法》中禁止和限制流通的信托财产，由此，土地承包经营权可以成为信托财产。另一方面，《农村土地承包法》第32条规定：“通过家庭集体承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转”，在现有法条框架下，可以将信托模式解释到“其他方式”中去，因此，土地承包经营权通过信托模式流转并不违反土地公有制以及禁止土地所有权流转的相关规定。
2013年10月，中信信托与安徽省宿州市埇桥区政府合作，正式成立国内第一单农村土地信托计划—— “中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”（简称“中信·安徽宿州项目”）。在随后的一年多时间里，中信信托、北京信托、兴业信托、中建投信托等信托公司相继成立了13单农村土地信托项目，涉及农村土地达数十万亩。其中，北京信托在江苏无锡发行的“北京信托·无锡阳山镇桃园村农村土地承包经营权集合信托计划”（简称“北京·江苏无锡项目”）采取“土地合作社”和“专业合作社”的“双合作社”模式，与“中信·安徽宿州项目”形成了两种具有不同特色的土地信托模式。[5]
在国家加速推进利用集体建设用地、建设租赁住房和宅基地的“三权分置”等新政下，信托公司有望解决以往在土地流转后进行现代农产品深度开发生产中对土地财产权综合配置的需求限制问题，为信托公司深度参与土地流转项目注入新的活力。
肆、结语
近几年，随着存量土地的逐渐饱和与土地调控政策的不断深入，房产开发商的融资压力前所未有。市场上，各种融资途径层出不穷，违法违规的融资方式也不一而足。显然，多样化的融资渠道能够为房地产实务者提供新的资金流，也将为传统开发业务向集体土地拓宽业务边界和空间做铺垫。
注释
[1]王艳萍. (2014). 《我国农村土地银行发展模式、问题及对策》. 沈阳农业大学学报：社会科学版.
[2]黄少安,赵建. (2010). 《土地产权、土地金融与农村经济增长》，江海学刊.
[3]六部委《关于开展土地经营权入股发展农业产业化经营试点的指导意见》2018年12月19日，农产发〔2018〕4号.
[4]吕云涛. (2018). 《地票交易制度的运作框架、创新价值及其优化理路》，理论观察.
[5]陈敦,张航. (2015).《农村土地信托流转的现状分析与未来展望》，国家行政学院学报.