建筑物区分所有权纠纷相关民事裁判观点——商品房买卖疑难案例裁判观点集成系列（十三）

引 言
房地产开发过程繁复冗长，其间涉及的法律关系更是随着日益发展的经济环境变得更加纷繁复杂，商品房买卖中的法律问题疑难程度更为突出。为深入探索商品房销售中的热点难点法律问题，规避相关法律风险、减少不必要的法律纠纷，我所陈江、洪雨泉律师团队结合多年实务经验，针对房地产销售过程中比较容易触发群体性纠纷的销售风险痛点，通过对全国及云南省房地产销售典型案例的检索整理与分析，对定金纠纷、认购纠纷、限购限贷纠纷等16类集中高发的案件类型进行了相关的典型案例、裁判观点的提炼归纳与分析。现将相关内容整理推送，以供大家参考，帮助大家在处理相关法律事务时做出更加合理的决定。
本系列推送内容总共涉及16类集中高发的案件类型，将分16期推送。本期观点集成推送——（十三）建筑物区分所有权纠纷相关民事裁判观点。
1.公报案例
区分所有权人只能在建筑物设计允许的限度内合理使用自己专有部分的建筑物，在使用时不得违反全体区分所有权人的共同利益，也不得妨碍整幢建筑物的正常使用。经设计单位证明和法院委托鉴定结论可证实系争浴缸不能放置在涉诉房屋室内。物业接受业主委员会的委托履行管理职能，有权依据物业管理条例的规定，制止安放系争浴缸。对于未能及时安装系争浴缸而产生相关费用的损失系业主未考虑到建筑物安全和物业管理规定所致，物业不应承担该部分损失。
【案例】顾某与上海巨星物业有限公司排除妨碍、赔偿损失纠纷一案
2.公报案例
住宅与经营性用房因用途不同而有本质区别，鉴于承租人租赁讼争房屋并不是为了生活居住，而是为了从事经营性活动，故其行为属于将住宅改变为经营性用房。作为讼争房屋的承租人，在未经有利害关系的业主的同意下将住宅改变为经营性用房，应承担相应责任，而出租人对该房屋租赁合同予以认可，亦应与承租人共同承担责任。
【案例】张某与郑某、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷一案
3.公报案例
出卖人在《公有住房出售协议书》的涉诉条约中从楼房维修者的角度出发，明文禁止楼房使用者实施有碍楼房安全的行为，为合法有效的协议条款。买受人对涉案房间享有建筑物区分所有权，鉴于涉案房间的临街墙是该楼不可或缺的共用部位，买受人未经许可在此墙上开挖门、窗，此举不仅侵犯其他共有权人的共有权利，也违反了《公有住房出售协议书》的约定，应当承担违约责任。
【案例】河南省郑州市第二建筑工程公司与王某公有住房出售协议违约纠纷一案
4.(1)业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内主张确认物业管理用房所有权，具备诉讼主体资格。
【案例】原告徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会与被告徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷一案
4.(2)定点规划属于行政许可行为，鉴于出卖人在未对定点规划提出异议的情况下应当遵守其确定的义务建造物业管理用房，规划定点在建筑物竣工验收后，作为物业资料移送管理人，即成为管理规约的一部分，对业主、管理人等产生约束。
【案例】原告徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会与被告徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷一案
4.(3)出卖人在获得竣工验收合格证书后即通知业主接房，项目物业管理用房依法应属全体业主共有，出卖人无处分权，其申请行政部门对物业管理用房进行变更的行为无效。
【案例】徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会与徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷一案
4.(4)鉴于变更规划行为已被政府撤销，且出卖人确有侵害业主委员会利益的行为存在，诉争房产属性应当确认为物业管理用房。
【案例】徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会与徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷一案
5.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，开发商可以通过出售、附赠或者出租等方式进行处置。住宅小区内，除政府批准的建筑规划明确要求车库属于商品房的配套附属设施外，车库属于开发商投资建设的设施，按照“谁投资谁受益”的原则，归该开发商所有，业主须通过购买、受赠或者承租等方式取得车库的所有权或者使用权。如商品房买卖合同中没有对规划地下车库的归属作出约定的，该地下车库属于开发商所有，不属于全体业主共有。
【案例】审申请人邱某某与被申请人山东嘉恒房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷一案【（2018）鲁民申5282号】
6.(1)夹层对于开发商而言属于原始取得，系在建设小区楼房时，为平整整幢楼房而建盖，并已形成可以独立使用的构筑物，不属于小区的共用公共设施，且夹层的面积并未作为共有面积分摊给业主，不属于小区的公共部分，故开发商对夹层享有所有权。
【案例】原告蒙自市怡景花园小区业主委员会与被告蒙自新世纪房地产开发经营有限公司建筑物区分所有权纠纷一案【（2016）2503民初49号】
6.(2)物业管理用房由开发商无偿提供，不得计入公摊面积，其所有权属全体业主。购房合同中的附图虽对夹层标注名称为物业管理用房，但该夹层并未作为共有面积分摊给小区业主，并非物业管理用房，其所有权应当归属于开发商，开发商可自行安置该部分房屋且不构成侵占。
【案例】原告蒙自市怡景花园小区业主委员会与被告蒙自新世纪房地产开发经营有限公司建筑物区分所有权纠纷一案【（2016）2503民初49号】
7.开发商在经过主管部门审核批准的情况下对小区规划进行了调整，且《商品房购销合同补充协议》中对车库、车位的权属及取得方式进行了约定，故涉案机动车停车位的物权由开发商享有。业委会在未经开发商同意或授权的情况下，擅自在车位上安装车锁并委托第三人对小区的车位进行收费的行为，侵害了开发商的合法权益，应停止侵害并恢复原状。
【案例】上诉人芒市德瑞珑域小区业主委员会与被上诉人德宏鸿基房地产开发有限责任公司、原审被告德宏州家豪物业管理有限公司物权保护纠纷一案【（2015）德民一终字第103号】
8.承租人未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为培训教室兼办公室即经营性用房，已经对建筑物区分所有权人，即涉案有利害关系的业主所享有的物权利益构成了侵害，有利害关系的业主有权要求不当行为人停止侵害。
【案例】上诉人刘某与被上诉人侯某、原审被告郭某物权保护纠纷一案【（2015）昆民三终字第167号】
9.买受人购买的房屋位于顶层，出卖人在屋顶搭建巨型钢架对其造成潜在安全隐患，妨害买受人行使对专有部分建筑物合理使用的权利，买受人有权以业主身份对出卖人占用、处分业主共有部分、改变其使用功能的行为提起排除妨害、恢复原状之诉，要求出卖人拆除擅自搭建的构筑物，将屋顶恢复原状。
【案例】上诉人陈某与被上诉人安宁创佳房地产开发有限公司物权保护纠纷一案【（2015）昆民一终字第684号】
10.(1)在业主与开发商未作明确约定的情况下，规划用于停放汽车的车位、车库应属于开发商所有。涉案半地下车库已办理产权手续，架空层停车场符合规划要求，会所符合专有部分构成要件，故开发商对上述部分均享有合法产权。
【案例】上诉人南充市顺庆区城市印象业主委员会与被上诉人四川泰合置业集团有限公司建筑物区分所有权纠纷一案【（2014）南中法民终字第444号】
10.(2)建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，开发商已向前期物管公司提供了足够面积的物管用房，涉案房屋并不属于物管用房，开发商无需向物业交付。另，物管用房的移交由新物管公司与前期物管公司办理，对于迟延交付物管用房的行为，业委会应当向前期物管公司主张权利，而非开发商。
【案例】上诉人南充市顺庆区城市印象业主委员会与被上诉人四川泰合置业集团有限公司建筑物区分所有权纠纷一案【（2014）南中法民终字第444号】
11.外墙属于共有部分，出租人将涉案商铺租赁给承租人时，在合同中未将商铺的使用权与外墙的权利进行分离，从承租人租赁商铺以从事商业经营的目的出发，应认定承租人在享有商铺的使用权外，还享有使用出租人对共有部份外墙的使用权，故其对外墙广告享有收益权。
【案例】上诉人简某与被上诉人楚雄新龙江商业有限公司所有权确认纠纷一案【（2013）楚中民一终字第499号】